文/乐居财经 靳文雨

近两年，流动性危机在地产行业卷起的寒潮迟迟散不去，牵连“现金奶牛”物企消瘦了许多。应收账款也犹如一把“达摩克利斯之剑”，高悬在上市物企头顶。

不少物企壮士断腕，在年报中大幅减值计提，“以资抵债”的戏码更是在物企和关联房企之间频繁上演。如在一周前，荣万家（02146.HK）也加入该队伍，官宣拟以5.68亿元收购荣盛发展（002146.SZ）一个清偿物业资产包，将按等额基准抵销应收款项。

近日，为解决回款难题，又有物企玩起了新花样。

11月20日，第一服务控股（02107.HK）在公告中提及了一份补充协议，称王志兰女士已同意以1832.52万元向上诚物业购买结欠上诚物业的应收款，购买代价等于应收款项面值。作为回报，第一服务同意向王女士授出若干绩效激励。

资料显示，上诚物业成立于2005年5月27日，由青岛洛航企业管理（简称“青岛洛航”）和威海上诚分别持股70%、30%。

而据乐居财经《物业K线》了解，青岛洛航是第一服务于2021年3月以1.36亿元收购而来的公司。该笔收购中，股权转让协议签订方众多，除了第一物业作为买方之外，还有7个签订方，王志兰作为上城物业的董事长，位列其中。

转让前，青岛洛航背后的自然人股东分别是王丽和王永娟，两人分别持股60%和40%。收购青岛洛航100%股权后，第一服务间接持有上城物业70%股权。而另外30%的股权则由威海上诚持有。目前，威海上诚由王志兰、张丽凤、徐秋香分别持股80%、10%、10%。

最新公告显示，王志兰此次代偿的应收款应于2024年2月29日或之前以现金支付，威海上诚已就其应履行的付款责任作出担保。

把应收账款出售给高管以换取现金，这在当前的物管圈，算是一件新鲜事，此前尚未有物企有此先例。而高管自掏腰包，慷慨接盘应收款的另一面，是诱人的绩效激励回报。

根据公告，以上诚物业截至2021年及2022年12月31日止年度的实际总收益来算，第一服务至高应付王志兰的激励费可达2360.77万元。

以此来看，与购买应收账款的1800多万相比，王志兰还有500多万的利润想象空间。

不过，这份激励想要拿到手，王志兰要完成的业绩任务也不小。而这还要追溯到第一服务收购上诚物时，所订立的对赌协议。

两年前，第一服务收购青岛洛航100%股权之时，曾与上诚物业签过对赌协议：2021年-2023年的三年间，上诚物业的收益应分别不少于1.32亿、1.45亿和1.595亿，履约承诺期间的保证收益总额将为4.365亿元。

但从实际经营情况来看，2021及2022年，上诚物业的实际收益分别为1.259亿元和1.29亿元。因此，前两年上诚物业的保证收益尚未达成。

根据当时的收购公告，倘若上诚物业达不到业绩承诺，第一服务将有权从代价结余及可分配给威海上诚的净利润中扣除，即下列两项之和：保证收益与上诚物业实际收益之间差额的13%；上诚物业实际纯利不够1500万的差额。

此外，如果上诚物业在承诺期间任何年度的收益少于1.116亿元的话，则第一服务有权要求王志兰向其转让手中物业项目的管理权。

如今看来，业绩两年未达标的情况下，上诚物业在2023年的业绩压力更大。如果今年业绩增长不力，极有可能对赌失败。王志兰宁愿先付1800多万应收账款，换来一个未知的激励金额。有业内人士分析认为，这笔1800多万的应收账款，大概率低于收购时业绩对赌差值。

而对于此次出售应收款项，公告中也言明，将令第一服务能够控制风险并减少上诚物业的应收账款金额，从而改善第一服务的财务状况及财务报表。

值得一提的是，对于首开先河去购买公司应收账款的王志兰，第一服务也表现出了诚意。只要上城物业2024年收益高于2023年，哪怕三年总收益少于约定金额的4.365亿元，王女士及威海上诚都将获得激励费。

不过，激励费金额为上诚物业履约承诺期的实际收益与4.365亿元之间的差额，以及上诚物业2023-2024年之间的收益增幅这两者中较低者的13%。

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