作者：余飞

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深圳终于出招了

面对救市预期已经落空的“认房不认贷”，一线城市早就在谋划后手，只是北上深，尤其是深圳一直犹豫未决，倒是广州非常随性。

在前两天写广州的文章中，我已经梳理过，从8月末到现在，广州已经五次出手，包括认房不认贷、取消限价令、大幅收缩限购圈并降低限购门槛、启动城中村房票安置法、公积金二套房降首付并认房不认贷。

四个一线城市中，广州最随性，深圳最矜持。

期间上海除了认房不认贷外，还略微放松了金山区的限购，北京在认房不认贷基础上也对公积金开启了认房不认商贷，只有深圳一直没有追加动作。

11月22日，深圳终于还是坐不住，连出两个大招。

第一个大招，降低二套房首付。

多家权威媒体报道，深圳从11月23日开始，二套房贷款首付比例从之前的“普通住宅7成，非普通住宅8成”，统一下调至4成。

第二个大招，深圳住建局发布了深圳普通住宅的新标准，取消了750万元的豪宅线。

11月22日，深圳市住建局发布了《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确：

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将我市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。

本通告自2023年11月23日起执行。

光看这份通知，很多人看不明白是什么意思，只有对照以前的文件，才能看出变动情况。

相比于2020年7月15日划定的豪宅线规则，删除了最后一句话，也即取消了750万元的豪宅线。

也即之前的豪宅线有三条：

1、容积率小于1。

2、套内面积大于120平米或建筑面积大于140平米。

3、实际成交总价高于750万元。

只要满足其中一条，就是豪宅。现在将第三条删除了。豪宅认定线从之前的三条变成了两条。

02

两个大招会带来什么影响

第一个降首付的大招，当然是降低上车门槛，对改善型需求相当有吸引力。当然，在降低上车门槛的同时，也会增加购房总成本，毕竟贷款更多了。

乐有家举了个例子，一套总价800万的房子，按照豪宅线重新划定之前，超过了750万，算豪宅，所以首付得80%，首付金额得640万元，贷款160万元等额本息30年，月供8106.96元。

新政之后，750万成交价豪宅线删除，800万元的房子成为了普通住宅，如果二套房首付不变，得70%，如今下调至40%，首付金额320万元，首付相较之前减少了一半，上车门槛的确大幅降低了。

但贷款480万元，等额本息30年月供得2.43万元，月供相较之前增加了1.62万元。

降首付的优点在于降低了上车门槛，缺点在于加杠杆增加了总成本。

这一条新政对推动市场成交量有一定的作用，毕竟市场上的确存在着一批因为二套房首付门槛过高，而迟迟没有购买改善型住房的人群。

我小区就有一对夫妻，因为怀了二胎，原本的一房一厅不够住，但二套房首付门槛太高，再加上现在向下的行情，不想降价卖掉现在的房子，所以选择将自己的一室一厅先租出去，自己在外面租了个两室一厅。

如今政策变动，我想这对夫妻大概率会出手买第二套房子了。因为这是硬需求，尽管贷款更多了，利息更多了，但也没办法。

所以说，二套房降首付，的确能够推动一波成交，但改变不了市场的根本走向。毕竟市场上类似这样的需求即便很多，但大多数人除非到了非买不可的地步，否则还是会选择忍一忍。其中一部分其实不差首付的钱，只是缺少预期和信心而已。

毕竟谁的钱都不是大风刮来的，等房价再降一降，或许就能节省出不少钱。

第二个取消750万元豪宅线，则是直接节省成交费用。

公众号“地产壹楼”计算了一下税前税后的
成本节省情况：

税费新政后节省如下：

假如以福田区某项目100平住宅进行测算，住宅已经满5年，过户价格按800万，原价100万计算，则各项税费新政前后分别为：

增值税：新政前33.33万元，新政后为0元；增值税及附加税：政策前2万元，政策后2万元；个税：新政前11.5万，新政后8万；契税：政策前11.5万，政策后12万；

综合下来，新政前总税费测算为58.35万元，新政后为22.02万元，税费整体较少36.33万元。

36.33万元看似很高，但对于能买得起800万元房子的人来说，
其实不算什么。

所以整体来看，无论是二套房降首付，还是取消750万元豪宅线，能够达到的推动效果，
着手有限。

03

深圳出招的意义

相比于政策本身的效果，政策出台的意义似乎更大一些
。

这意味着，楼市最矜持的城市，也终于坐不住出招了，往后
大招会更加不断。正如我之前所说，只要市场不复苏，大招就不会断。

这种信号，其实
官方早就已经释放。

信号一：官方之前明确强调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这段话的意思很明确，既然房地产形势大转向，那之前的所有不适应新形势的措施，必须一一调整，其中最重要的便是限购。

信号二：最新通过审议的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确强调，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这段话的意思是，未来在保障房、商品房双规制之下，商品房的商品属性会逐渐回归，商品属性核心关键，便是自由，不受行政管控约束。

两个信号共同的结论便是，未来所有城市的限购、限价、限贷等措施，都会逐步取消。

当然，一线城市不会那么快，可能要等到“房地产转型发展新模式”也就是商品房、保障房双轨制见成效的时候，才会彻底打开桎梏。

所以说，北上深三座顶级城市，后面可能还会有动作
，毕竟之前的救市动作预期都落空了。

以深圳来说，10月新房与二手房成交量都有些许反弹，但终归没有跳出底部的
范畴，并没有达到预期效果。

房价也仍在下降。国家统计局数据显示，10月份深圳新房环比下跌0.5%，同比下跌2.8%；二手房环比下跌0.5%，同比下跌1.3%。

深圳的顶流学区房价格在这两年的调整中，更是出现了跳水。

深圳中学的学区房，最高跌幅达到了29.1%，最低跌幅则为4.4%。

深圳高级中学学区房，跌幅基本都在四分之一左右。

深圳实验学校的学区房，其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%，不过目前的价格仍接近10万。

整个全国，在8月末开展的新一轮全面救市之下，效果更是惨淡。

11月16日，国家统计局披露了10月份房地产一系列相关数据，总结起来就一句话
：调整，根本停不下来。

房地产投资继续下降，调整幅度越来越大。成交量继续下降，成交金额继续下降，商品房库存则进一步增加，房价下调面积进一步扩大。

市场不复苏，大招就不会断。

04

一丝强烈的信号

但是，从官方这种挤牙膏式的放松节奏，以及始终没有出台很多炒房客与业主期待的超级大招来看，我感受到了官方释放的一丝强烈信号：

只是维持不崩，只要房价不硬着陆。

换句话说，官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。

毕竟，如果要扭转房价下跌态势，官方的办法还是有很多，比如一线城市全面取消限购，首付降至1成，利率降至最低，贷款30年延长至50年乃至70年，再来一个4万亿，4万亿不够那就6万亿、8万亿、10万亿。

但那又走上了老路，泡沫会继续吹大，未来需要更高昂的成本与代价来挤泡沫，对房地产的依赖永远无法摆脱。

所以，从顶层战略来看，官方释放的信号，似乎在表示，要利用这次危机，只需要保证不出现系统性危机即可，让房价持续慢速下跌。

然后在房地产持续下跌的过程中，调整经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。

在房地产的阵痛中转型、蝶变，才能实现工业强国梦想，才能解决诸多卡脖子问题。

环顾世界，没有任何一个国家能够依靠房地产富强，没有一个国家能够依靠房地产走强科技强国。