10月16日，杭州发布“杭六条”楼市新政，到如今已经过去一个月。

新政实施的一个月里，新房和二手房市场到底产生了什么变化？新政的“药效”是否还能持续？

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“杭六条”核心要点回顾

三季度以来，杭州跟随一线城市加入政策优化行列，接连落地政策组合拳，包括优化“认房不认贷”、“杭六条”、公积金贷款新政等等，其中尤以10月16日出台的“杭六条”最受关注，对市场的影响程度最大。

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“杭六条”新政，主要从限购区域、首付比例、首套房的认定、摇号规则等等方面进行调整。总体来看，缩小限购圈，无限放开限购条件，优化信贷降低购房门槛，直击杭州楼市矛盾根本，解决需求萎缩和市场信心不振的问题，是“杭六条”的核心主题。

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如此大力度的政策终于落地，对杭州楼市的影响无疑是巨大的。在限购条件放宽叠加信贷门槛降低的双重利好下，杭州“房票”池子变大，购房成本降低，将大大利于盘活市场需求，市场预期好转，楼市活跃度也会得到明显提升。

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新房市场：从“沉寂”到“分化”

进入2023年下半年，杭州楼市活力不足，三季度成交量创年内新低，市场亟需宽松政策刺激。10月16日，“杭六条”新政由此重磅出台。具体来看，新政对市场成交的影响体现在三个层面的数据上。

月度成交变化：由于新政出台时间点在下旬，对月度成交层面的影响尚未完全显现。10月楼市成交受国庆假期和亚运会召开双因素影响，成交整体表现一般。

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周度成交变化：新政前四周杭州新房市场周均成交水平为14.1万㎡，剔除国庆影响的第41周和第42周，周均成交规模为19.8万㎡；而新政出台后五周，周均成交规模提升至24.0万㎡，环比↑21%。

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新政出台后市场活跃度的好转，主要从第2周开始显现，成交量翻倍增长至38.8万㎡，创下半年周度成交新高。但我们认为这背后最关键的因素是兴耀望阙轩、云启之江、滨运锦上湾、绿城芝澜月华轩等红盘热度推动；第3、4周，红盘上市量大幅缩减，成交规模由此也从高位回落。

日均成交变化：新政后一个月，杭州市区住宅日均成交量达到242套，较新政前一个月的日均163套，环比↑48.5%；剔除国庆假期和亚运会开、闭幕式的影响，新政前一个月日均成交206套，新政后成交规模仍环比↑17.5%。但最新一周（11.13-11.19）新房日均成交下滑明显，仅201套，环比上周↓11.8%，市场回归平淡。

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综合来看，新政对新房市场有一定刺激作用，但是受限于供应结构，成交的改善效果偏弱。由此可见，当下新政对杭州新房市场去化的作用效果，与供应楼盘的优质程度紧密相关，新政效应的持续性仍有待验证。

从摇号市场表现来看，10月开盘47次，吸引了12995组客户参与摇号，环比增长19.0%；平均中签率43.7%，环比降低17.5个百分点。

以新政出台的分界点，新政前一个月，受国庆、亚运会等影响，杭州新开盘44次，开盘房源量为4013套，中签率100%，买方入市情绪低迷；新政出台后，59个项目推出7030套房源，有17879组客户参与登记，平均中签率低至39.03%，整体开盘表现亮眼。

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但需注意的是，新政在刺激部分市场需求的同时，也加剧了市场分化现象。10月在红盘加持下，市场热度较高，但进入11月，随着入市红盘的减少，中签率又继续提升。流摇现象也愈演愈烈，10月流摇率51.1%，环比扩大7.0个百分点，11月甚至高达63.6%，创2023年月度新高。

从新政前后板块市场的变化来看，不同板块市场受新政刺激影响不同。

新政后，不少城市核心或临近核心的外溢板块摇号表现亮眼。江湾新城、良渚新城、艮北新城等板块中签率下降了30%以上，奥体、浦沿、之江、萧山开发区等市场较新政前热度更甚，如之江中签率从27.6%降至11.8%。「杭六条」力度空前的政策利好，使得优质板块发挥了强有力的“虹吸效应”，吸引不少新增“房票” 加入到摇号大军，板块摇号难度明显加大。

而同时义桥、新塘等外围刚需板块，在限购区及非限购区热点板块强大的虹吸效应下，整体去化更为艰难，市场悲观情绪加重。

图：新政前后杭州新开盘板块中签率变化图

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图：典型项目新政前后中签率对比

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二手房市场：新政效果立竿见影

在降首付、降利率、非限购区“满二”免征增值税等多项利好政策叠加下，10月杭州二手房市场成交规模大增，全市共成交二手住宅4579套，环比增长62.6%，同比增长73.7%。新政后，二手房成交中有一半左右的客户是在政策前就已经签订意向，政策的宽松落地加速了成交决心，同时因新政解锁了购房资格的客户也开始积极入场看房，共同推动二手房市场呈现稳步复苏的节奏。

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图：杭州与四大一线城市新政前后二手房成交量变化对比

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与其他重点城市对比来看，新政后杭州二手房成交增速明显超过其他重点城市，走出了相对独立行情。8月30日-9月1日，广州、深圳、北京、上海先后全面落地执行首套房“认房不认贷”政策。在新政刺激下，上海、北京、深圳二手房成交量都有不同程度地增长，增幅最高的北京（39.8%），也略低于杭州62.6%的增幅。

从成交数据的变化来看，新政前后的「分水岭」明显。新政发布的前一周，杭州二手房成交量为1238套；10月16日新政一落地，当天日成交提高至198套，新政后第1周成交总量达到了1475套；新政发布的第2、3周，日成交量维持在300套左右，周度成交量维持在2100套以上，这也是今年3月中旬之后，周成交量的「最高值」；后续成交量出现回落现象，但整体规模仍处年度较高水平。

从带看数据来看，新政前二手房的周带看量最高在9万人次左右；新政后，二手房的周带看量最高超12万人次，创年度新高。前期最高峰是在春节后，最高周带看量在9.7万人次。

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随着购房门槛的放开，购房格局略有变化。10月非限购区成交量环比增长29.7%，增幅高于限购区（27.4%），成交比重（53.1%）也高于限购区；

在非限购区内，利好最大的余杭区、萧山区无疑是率先跑起来的一波，成交量高居杭八区TOP2，合计占比超34%，10月成交增幅均在20%以上。临平区二手房成交规模也有近50%的增幅，相对来说，新政对钱塘区二手房市场的刺激有限；

主城四区虽未放开限购，但也放宽了门槛，因此新政后仍带来了不少增量客户。成交绝对值来看，上城区成交排名第三，环比增长21.7%，拱墅区环比增长14.5%，西湖区和滨江区更是环比增长了32.7%和79.8%。

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趋势预判：翘尾可期，但持续性存疑

二手房市场快速响应，带看量、成交量各项数据飙涨，新政效果立竿见影。但是也存在 隐忧：新政带来的应激购买力减少、带看量下降、部分房东涨价，热度持续性堪忧 ；

新房响应速度慢于二手房，且热度更多的停留在部分红盘板块，整体难言实质性回暖。第二周红盘上市叠加新政刺激，成交量短暂增长，优质改善盘摇号热度提升；第三周开始红盘减少，成交规模下降，整体摇号表现归于平淡。 原因分析：1、红盘的供应对新房市场热度的影响作用至关重要；2、“卖旧买新”链条尚在进行，政策孵化及传导需要时间，存在滞后性。

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