关于深圳昨天11.22的降贷代降税政策，我昨晚做了直播，把我的初步看法分享了，这里做一个梳理。关于这个，市场上的点评已经有很多很多了，有些点评比我说的好，建议大家都去看看。

咱们重点还是细化探讨两个问题，一个是政策逻辑，一个是市场影响。

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第一，政策宽松的都很对，有利于市场边际改善，但分量还不够。

仔细拆解。

政策的核心1：降二套首付，从原来的7-8成降到4成。

这个政策当然好，先前的市场环境里，尤其是“2021.2.08住房参考价政策”出台后，多少人为7-8成的二套首付所大苦。这次落了一半，对于很多要买二套房的人群，节省了大量的现金，自然是有边际上的提振。

而且，降了这个之后，深圳成了四大一线城市里仅次于广州的，比京沪前进了一步。

但这个我们得指出，它实质是在落实上峰要求，并且来晚了。

央行8.31发出“降贷令”，首套最低2成，二套最低3成。这已经是2个多月过去了，深圳只是落地了“认房不认贷”，释放了外地人群、换房人群的需求。叠加存量房贷利率下调，共同推动了10月、11月的成交量改善。

所以说，本质上，今天这个政策是落实，来的迟了，并且，和央行划的最低值比较，显示出深圳还是偏谨慎。说它是好政策当然是好，但是不能算超预期，如果政策猛，可能直接变成首套2成、二套3成，可以说是猛。

下面这个是美联物业最新的购房政策表，建议大家收藏下来。

02

政策核心2：取消750万豪宅线。

此前标准，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下三个条件：

1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

2）单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144 （含本数）平方米以下；

3）实际成交总价低于750（含本数）万元。

新标准：住宅小区建筑容积率1.0以上，且单套住房套内建筑面积120平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下。

这个是深圳的自选动作，顶好顶好，也还是不过瘾。

750万豪宅线的划定是来自2020.7.15新政，当时官方认为有必要增加价格因素，以抑制豪宅价格上涨。再往前推，实是2019年双11取消“豪宅税”（满2就免）的因由。是以，此次直接取消豪宅价格线，是深圳多年来的一个重要动作。自此之后，二手交易课税，只有面积限制，而不再有价格限制。

这是一次实实在在的降税，值得肯定。以750万的成交案为例，“满5”交易，大概能减掉5%的成本。对于买卖双方而言，这5%的价格降下去，有希望推动一些处于胶着期的成交完成。

但依然不过瘾在哪，两处。一是，有“满5”的限制，不好，应该直接划掉，或者改2。二是，面积也不合理，有个粉丝就问，单价2万200平米，也得划为豪宅？

简单一句话说：利好原来面积在144平米以下、满5年的这一类物业，就是“豪变普”物业。这个利好范围有，但比想象为窄。

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第二，市场会有适度提振。

综合起来看，市场影响当然是有助于成交回温，二手成交量有希望得到巩固，但要说有多么的高燃，我觉得看不到。

9月政策落地后，深圳10月二手房成交2774套，出现了环比16%的上升，新房成交2654套，环比上升28%，但都依然低于今年3月。截至昨日，深圳二手房成交2312套，新房成交2058套，前者有希望破3000套。

但和市场目前的乌云盖顶相比，恐怕还是无法成为刺破乌云的霞光。政策应该更多，也可以更猛，让市场的信心更足一些。

市场调整的严峻性已经有目共睹，怀抱对政策的美好幻想可以理解，但终究不能当饭吃。这个严峻性我们先前讲的比较多了，昨晚我也在和同行交流，人们都说是信心是预期的问题，实际上不完全是，或者是一半是，一半则不是。

降低二套首付要发生作用的前提，是有非常大量的人群想要买二套。在目前这个市场，人们多会选择置换，但多买一套房（如果要贷款更多），则要打个问号。增加债务不会是人们的优先选项，许多人现在的财务状况，是要缩表。

B端和C端的负循环已然成了重要问题，开发商和购房者是一个硬币的两面，每一个爆出危机的开发商，都会加剧购房者对市场的信心危机。在出现明显的企业经营企稳迹象之前，想要消除购房者的信心危机挑战很大。房地产行业依然在出清，预计开发商在未来很长很长的时间里都要缩表。

并不仅仅是信心的问题，是时候正视能力的问题了。信心的问题，光是政策刺激是很管用的，但是能力的问题，刺激就不行。

还有一点，我在直播里讲了，之前也讲了。从业20年我没见过的一个现象是，买家不怎么等政策，房主们人人都在渴望政策，渴望政策出台干嘛呢？搏一个反弹卖房子，不是抄底进场。虽说在每一次资产市场调整都会如此，但是如此的步调一致史所罕见。

所以，如果面对一个比2008还要严峻的市场，而政策远不及2008，又如何指望市场如期的企稳呢？看上面那张图里的政策，我觉得都可以不要了哈哈哈。

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第三，政策逻辑。

前两天发的文章等待戈多，政策就是那个戈多。那个终极大招在哪里？我们理解的那个终极大招，就是最起码所有原来限制性的政策全部放松、取消和解除。这是有关房地产方面的期待，而冠寓宏观方面，我最期待的是关于居民未来预期收入流的变化，这个是根本。

但从一次又一次的政策来观察，确实是不存在一个终极大招。换一个方式来说，判断也可以理解为是选择，我选择放弃相信存在一个终极大招，选择不去搏一个大规模刺激政策出台。因为这些我不可知、不可控，人们很喜欢这些叙事，怀抱着一个既无法证明也无法证伪的东西，一直痴痴地等。

当你放弃了把政策当做决策的基础，很多事或许会豁然开朗。

比如我一个粉丝，刚刚卖掉了东莞的房子，给我发来几句话：“卖房以后我几天都在反思，误判有很多，但有一点是对的。能决定去卖，至少说明了我不是一个赌徒。只有赌徒才会在产生亏损以后指望天意来一把翻盘。对于老百姓来说，这个天意实际上就是政策”。

当然不是人们对政策怀抱希望就是赌，但是选择放弃这一点，我觉得做对决策会更容易一点。

这个之前讲了很多了，不讲了，大家往前翻吧。

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最后，有的童鞋问现在买房还是卖房，这个千古问，实在不好答。我这么说吧。

宏观分析和微观决策是两回事，就是宏观搞得明白，微观也未必做得对。这是决策的两面，人们在过往的大周期里，较多形成的思维定式是“基于未来增值空间”的这一面，但是甚少人会“基于风险管控”这个另一面来做决策。后面这个是很有效的微观逻辑，可以让你在市场大幅回撤的时候活下来。这就像巴菲特打的比方，尽管我们知道大海啸百年才会一次，我们还是会为房屋购买保险。过往的时代里，大家已经习惯了，“今天不买少赚200万”、“现在就是史诗级的抄底时机”……这样的话术，是时候换一个思路了。

成熟投资者第一步是放弃判断抄底和逃顶。什么时候是底部，我是真的做不到，这一点我坦率的承认，我不懂。如果谁懂，请大家后台留言教教我。我个人不太关心短期政策，我也不太研究底部，买房子和股票毕竟会有不同，房子这种固定的砖头真的是有实用，许多人买房子也不是为了炒，既然不是为了炒，行动上就要配套。我还是那句老话：市场任何时候都存在买房子的好机会，唯一的重点是我们要找到那个好盘，付出一个合理的价格。所以，乐观、悲观这种没有意义的问题，都压根儿跟我没关系，冷静才是我们要做到的。你自己需要一套房，就绝不能在熊市离开市场，因为那一定是最好的窗口。如果你现在需要卖房子，那么不应该依据未来的价格波动，而也同样是自己的当下。

要买房，买对房，或卖房，卖对房，加微信号budao2000私询！（最近拟开通“卖房”的新栏目，如果小伙伴们有需要卖房但是不知道怎么更好的操作，欢迎加我私询）。