文/乐居财经 许淑敏

上月底，中建集团董事长郑学选带队去了上海。

他有两个行程，一个是见证中海集团和徐汇区人民政府签订徐汇区西岸数智中心地块国有建设用地使用权出让合同，另一个是调研考察黄浦区建国东路项目。

这两个项目，都是中海发展拿下的超大型、连片开发项目，斥资较大。不仅中海发展重视，母公司中建集团也十分关注。

过去两年多时间里，因“围标事件”无法在上海参与招拍挂的中海发展，只能另寻它路。在上海，总价高、体量大的超级综合体项目，已成为中海发展的主要目标。

在上海热门地块激烈竞争背景下，中海发展以区域合作、旧改等方式，增厚土储。与此同时，也面临着投入大、回收缓慢的风险。

类似这样的超级综合体项目，开发起来并不容易。但土拍市场上，热门地块争夺者众多，凭运气拿地也艰难，加之拿地要求严苛，各家房企拿地难度不断提升。

无论是中海发展或是其它房企，想通过招拍挂拿下小体量、容易周转的优质涉宅项目，不那么容易。

因此只能以多种方式纳储并行。不止于中海，包括旭辉、星河湾等房企，也都通过大型项目、旧改项目扩规模。

招拍挂之外

拿地仅十余天，中海发展便举行了上海徐汇区西岸数智中心项目国际方案征集启动会。

国内外知名设计单位都汇聚于此，声势浩大，中海发展在此声称：要寻找全球最优合作伙伴。

可见，中海发展对于这一项目的重视，抑或说，它背负着整个中建集团的高期待值。10月27日，西岸数智中心地块签约现场，不仅中海集团董事长颜建国出席，中建集团董事长郑学选也罕见出席。

这是上海徐汇区为数不多的连片发展项目。该地块出让面积为13.5公顷，建筑面积总量67.3万平方米，打造一个涵盖办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态的综合体项目。

按照规划，西岸将打造“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级产业组团，构建起以数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。西岸数智中心，便是其中的“一心”。

总价高、体量大的超级综合体项目，已成为中海发展在上海拿地的主要方式之一。表面上看，作为央企的中海发展，有资金实力，亦有开发经验，拿下超级综合体项目无可厚非。

往更深层次探究，过去两年多时间里，因“围标事件”无法在上海招拍挂市场发挥实力的中海发展，只能另寻它路。

上海土拍竞争本就激烈，尤其是核心区域的热门地块，更是难获。今年初，中海发展已回归上海土拍市场，但至今，除了西岸数智中心地块这一超级综合体项目以外，颗粒无收。

回顾今年4月，中海发展时隔3年参与上海土拍，一口气报名7宗地块，最终竟一无所获。而同时回归的华润置地，都幸运地收获了上海青浦区一宗地块。

中海发展急着在上海市场增储，不仅仅在于外部竞争者，还在于内部竞争白热化。中建旗下各个工程局发展迅猛，不断抢占上海市场。

2022年，上海房企全口径金额排行榜上，中建东孚、中建智地、中建玖合，销售额分别为119亿元、80亿元、78亿元，分别排名25、32、35。反观中海发展，并未上榜。

这两年，在上海市场，中海发展靠着区域合作、城市更新项目曲线增储，其中包括上海红旗村改造项目、上海黄浦区建国东路改造项目。

上述两大旧改项目，均是成片改造的超级综合体项目。

例如上海红旗村改造项目，即“真如境”超级综合体，是上海中心城区最大的“城中村”改造项目，由8个地块组成，总占地面积约15万平方米、总建筑面积将近百万平方米，集办公、商业MALL、剧院、住宅、公寓等多种业态于一体。

而上海黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，分为67、68、69、70、71街坊五个地块。

不可否认，如此大体量的旧改项目，确实为中海发展转化了不少土储，并推动销售增长。

据资料显示，“真如境”项目自2019年9月至2020年9月，销售总额突破120亿元。另外，今年8月，由上海建国东路项目转化而来的中海海上和集，首次开盘即售罄，销售额达到52.7亿。

机构数据显示，今年1-10月，中海发展以78亿元的权益销售额位居上海房企销售榜第21位。

大项目进退

类似这样的超级综合体项目，开发起来并不容易。庞大的土储转化背后，需付出比普通的招拍挂项目更多的金钱、时间以及精力。

最为关键的是，还需冒一定的风险。

打造超级综合体，光是入门门槛，便不低。

上海西岸数智中心项目，中海发展联合上海西岸以底价240.16亿元拿下，一跃成为年内总价“新地王”。

上海红旗村旧改项目，中海发展于2018年、2020分成两批拿下旧改地块，总斥资达到百余亿元。

上海建国东路项目，投资总额高达590亿元，为中海历史上投资规模最大的项目。

上百亿甚至几百亿的投资额，不是小数目。此类项目，一般为定向出让，事先与政府搭上线，谈好基本的条件，以获取项目。

基本上，这些项目都有着比较严苛的要求。

西岸数智中心项目对功能业态和引入行业都作出了具体的要求，要求集聚上海人工智能产业，引入人工智能头部企业。建国东路项目的规划方案里，还包括文物保护平移等工程，要解决文保建筑年久失修等问题。

打造这种项目，内部需要处理各种人、事、物的关系，复杂性可见一斑。

像是红旗村改造项目，涉及8500户、约4万人口搬迁。该项目自2015年便开始启动，直到2020年才开始动工，已经花费了6、7年时间。从开工到封顶，又是3年时间。

期间，不仅要兼顾商业项目的打造，有时还需兼顾市政服务、地铁交通等综合建设，难度确实不小。

耗费时间长，过程也曲折。

中海发展也中途退出过。在上海建国东路项目上，其于2020年7月获得5幅土地，但2022年，其退出其中3块旧改地块98%的股权。

彼时，中海发展与黄浦区签约，双方共同成立中海海华和中海海庭两个项目公司，两个公司的股权都是中海发展占98%，永业集团旗下的中城集团占2%。

具体分工上面，海华公司负责69、70街坊的开发建设；海庭公司负责67、68、71街坊的开发建设。

2022年3月，海庭公司的股权发生变更，变为中海出资2%、永业集团直接出资98%。也就是说，67、68、71街坊将由永业集团占股98%。

与此同时，项目计划投资额也由590亿元增加到了595亿元，开发周期则从原来的6年，拟变更为6.5年。

对此，中海发展方面解释，“项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益”。

开发周期长，投入大，回报缓慢，即便是资金充沛的中海发展，也不得不选择放弃一部分的股权。

尽管风险犹存，但在上海市场，中海发展能走的扩储之路，实在有限。通过超大型项目扩规模，是目前中海发展超车其他房企的重要方向。

拿地殊途

自2020年开始，中海发展积极发展“蓝海战略”、“大市场、大业主、大项目战略”，通过参与城市更新、旧改、棚改、TOD等项目建设获取土地资源。

大宗、连片土地成为中海发展的目标之一。武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、苏州中泰项目等一批超大型项目，基本每个项目的开发建筑面积都超百万平方米。

年报显示，2020年，中海发展透过“蓝海战略”新增土地储备权益投资金额达327.3亿元，占年度新增土地储备权益投资金额的24.8%。

只是2021年，中海发展虽在年报中不断强调“积极推进蓝海战略”，却未直接披露新增土储情况，只提到成功获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大型项目。

在2022年报当中，已经不再提及“蓝海战略”。仅涉及，集团积极寻求并购发展，在广州、上海、成都等城市并购相关项目的股权，并购投入106.6亿元。

在市场下行的趋势之下，中海发展对于超大型项目的热情已渐渐退却。

今年又重拾热情，不仅在上海拿下西岸数智中心项目，还在深圳以125亿元拿下“超总”地块，在广州又以128亿元拿下海珠上涌果园地块。

或许亦是形势所迫。土地市场冷热分化，一线城市热门土地竞争态势越发激烈，几十家房企夺地的现象也频出。

尤其是上海，今年恢复了招挂复合拿地模式，即参拍3人以上的，则将通过招标方式出让。招挂复合出让的土地，评分采取“135分制”，其中，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。

拿地要求严苛，各家房企拿地难度更高。无论是中海发展或是其它房企，想通过招拍挂拿下小体量、容易周转的优质涉宅项目，不那么容易。

因此只能以多种方式纳储并行。不止于中海，包括旭辉、星河湾等房企，也都通过大宗、连片开发项目扩规模。

前段时间，星河湾才与吴中区木渎镇的集体经济组织木渎集团签约，或于此地落地高端城市配套和项目落地，打造产业新城项目。

自2019年以来，星河湾不断与当地经济联合社共同持有、合作开发旧改项目。至今，共取得6个村集体旧改项目，分别为广州黄埔区萝峰村、贤江村项目以及广州番禺区塘步东村、小罗村、南村和西一村项目。

通过区域合作、旧改获取项目，似乎已成为星河湾较为注重的发展途径。

更早之前，旭辉也热衷于超级综合体项目。2017年，旭辉集团与太原尖草坪区政府就三给区综合改造签署战略合作框架协议，开启三级片区“五村城改”项目，投资500亿元，打造成一座占地4000亩、建面1000万平方米的超级大盘。2019年，旭辉联合碧桂园、平安不动产、凰泰地产拿下该项目10宗地块。

彼时，城市綜合开发成为旭辉多元化拿地的重要路径之一，相继拿下了成都新都区、南昌经开区、昆明盘龙区等地的综合体项目。

但随着市场变化，旭辉近两年已经鲜少大手笔获取大宗项目。