11月22日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行先后发布利好消息，调整普宅标准、降低二套房首付比例，持续有效降低购房压力。

多位业内专家表示，此次深圳调整楼市政策，向市场释放了积极信号，有利于稳定市场预期，激发潜在的刚需及改善型需求的释放，促进深圳房地产市场回暖。

调整普宅标准

具体来看，11月22日晚间，深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告（以下简称《通告》）。

（图片来源：深圳市住房和建设局）

《通告》显示，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含）。

值得注意的是，此前深圳普通住房认定标准为：容积率1.0以上（含），套内面积120平方米以下（含）或者建筑面积144平方米以下（含），实际成交总价低于750万元（含）。

由此可以看出，此次新政取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，普宅标准删除“总价750万元”限制，意味着享受优惠政策的普通住房范围有所扩大，将会有更多购房家庭能够享受到优惠政策，降低购房成本，进一步提高深圳房地产市场信心。

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，此次新政对普通住房认定标准的调整，有效降低144㎡以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。预计新政短期内将刺激深圳房地产市场成交量明显上升。

易居研究院研究总监严跃进表示，相关房子从非普通住房性质调整为普通住房性质，那么在增值税、个税和契税等方面都会产生影响，即直接减少了各税费负担，这对于房东或购房者压力的减少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。

同时，根据易居研究院测算，随着深圳普通住宅认定标准的下调，一套120平的房子，税费总计可以减少46.2万元，减少额约为总价5%的比例。

降低二套首付

此外，据新华社报道，11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

关荣雪表示，二套房首付比例大幅下调，居民购买二套住房的资金门槛降低

对此，杨红侠表示，此次政策调整，将大幅度降低二套房首付比例，有助于降低购房者首付资金压力，盘活潜在需求，提升深圳新房及二手房市场的活跃度。

李宇嘉表示，降低普通住房优惠标准，深圳在2019年就采取过，事实上是调低了住房交易的成本。此次调整能够释放一部分改善型需求，促进住房交易。降低二套房首付比例，主要是降低购房的门槛。此次既降低交易成本，也降低门槛。

严跃进表示，此次政策充分说明，从支持合理住房消费需求尤其是改善型住房需求的角度出发，对二套房的首付比例做了调整，这有助于降低购房门槛和购房成本，利好购房需求的积极释放。

同时，根据易居研究院测算，随着二套房首付比例的下调，购房者若购置500万的住房，其首付将从350万降低至200万，首付成本减少150万元。

北上政策松绑预期增强

值得注意的是，多位业内人士认为，深圳此轮政策调整与当前市场环境不无关系。

事实上，从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年第47周（11.13-11.19）深圳新建商品住宅成交555套，环比下降21.83%，同比下降14.88%，成交量已连续下滑两周。

同时，根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，深圳10月情绪指数降至-0.65，较上月下降0.32，达年内市场情绪低谷。

据国家统计局数据显示，10月70个大中城市商品住宅销售价格变动中，深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.5%。

整体来看，新房成交短期遇冷，房价环比下降，政策接续力有待增强、市场情绪也有待进一步提振，政策松绑的必要性上升。

其实，不只深圳，在当前疲弱的市场需求下，全国多个核心城市楼市承压。在此背景下，其他城市是否会继续跟进松绑楼市政策呢？

对此，关荣雪表示，近两周内一线城市政策调整频次增多迹象凸显，如广州公积金执行“认房不认贷”、取消地价上限，上海放松人才落户等，深圳作为继广州后又一调降二套房首付比例的一线城市，本次也向市场传递出了“一线城市政策松绑仍在继续或将进一步加码”的导向性信号，北京、上海政策的松绑预期随之增强。

杨红侠表示，近期各地新一轮房地产支持政策密集出台，广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政，涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。

严跃进表示，从一线城市政策的放松逻辑来说，落实认房不认贷、降低首付和利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。此前广州将二套房的首付比例从五成或七成下降为四成，就说明二套房或改善性住房方面会有降低首付的政策操作。深圳此次做了放松，为后续一线城市的政策动向预判创造了更好的条件。

文/崔瑞婷