21世纪经济报道记者 吴霜，李览青，杨梦雪 上海报道

11月以来，房企融资利好政策频出，监管层面不断强调对不同所有制房地产企业融资一视同仁，此外，近期市场均在热议“50家房企白名单”以及对房企融资“三个不低于”的消息。

11月23日，央行上海总部发布在沪主要金融机构座谈会的主要内容，其中提到的一点值得注意，即“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

早在10月30日至31日，中央金融工作会议进一步明确，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

随后，各地金融监管机构开始跟进，除上海外，四川自贡也在11月22日发布《自贡市住房和城乡建设局等11部门关于印发<进一步推动我市房地产市场平稳健康发展的十三条政策措施>的通知》，其中提到“稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。

11月政策频出，但效果仍需观望

除了“一视同仁”外，在帮助房企融资方面，近期另一条市场消息则更为振奋：监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有和民营房企可能会被列入其中，名单内的企业可获得包括信贷、债券和股权融资等多方面的支持。

有行业分析观察人士向21世纪经济报道记者表示，尽管目前尚未有实际文件披露50家白名单房企的详细信息，但以2023年10月中国房地产企业销售排行榜TOP50来看国企依然占比较高。

另一位行业分析人士同样表示，50家房企的名单可能会按照体量、规模来排，或许也会参考与金融机构关系的紧密程度。

一位房地产行业咨询机构人士认为，50家房企白名单的这一政策比较保守，反映出政策的观望态度。“把碧桂园、旭辉、远洋等公司放入白名单如果属实的话从宏观上应该是稳定市场的做法，因为我们预计年末不会有特别重磅的政策了。截至10月底的政策目前对市场没有达到超预期的效果，市场只是企稳，并没有进一步恢复活力；所以这个时机发布白名单房企也能进一步稳定市场心理，有助于年末成交稳步推进”。

记者了解到，目前金融机构还没有接到相关的消息。上述咨询机构人士表示，即使出险房企被纳入白名单，预计的做法也是一事一议，按项目情况去确认是否放贷。

而上周五，金融监管部门在金融机构的座谈会上提出“三个不低于”，进一步鼓励银行对房地产企业发放贷款，具体来说，一是各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，二是对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，三是对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，同时还提出拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。

对此，多位采访对象向记者提到，出于对控制不良率的考量，银行实际的开发贷投向依然会向头部民企集中，有选择性地提供资金支持。

房企融资两极分化

整体来看，目前央企与民营房企的融资呈现明显的两极分化。

上述受访人士表示，从目前银行涉房贷款的发放来看，国企背景与未出险的民营房企融资渠道相对畅通，而从发债端来看，央企背景的房企可以在公开市场借助自身信用发债，民营企业需要借助央企或担保机构进行担保。

“实际上比起开发贷，近两年保障性租赁住房贷款与旧改相关项目贷款更受到银行的欢迎，但这也使得部分缺乏这类业务的民营房企无法获得相应贷款融资。”上述分析人士表示，50家白名单房企与三个“不低于”可能不会成为推动房地产市场上行的拐点，市场复苏依然需要购房者对房地产市场信心的企稳恢复。

上述咨询机构人士同样表示，目前项目上还是以国央企和从未出险的头部民营房企为主要融资对象的，出过险的、短时间内销售大幅降低的、公开市场近两年没拿过地的、交楼延迟的房企，从银行这边获得新融资还是比较困难的，之前的借款银行愿意展期已经是好的情况了。

“银行目前主观能动性是被压制的，都很怕贷出钱的项目暴雷，这个会产生负面的连锁效应，相反国央企这边的项目会放心很多”，他表示。

目前来看，部分民企房企对这次的白名单保持谨慎看好态度，估计融资渠道短时间内还是会持续现状，明年下半年如果市场行情稳定可能会向好。

也有房地产行业分析师表示，当前房地产市场的困境最大的风险就是房企，而房企最核心的问题时在于流动性。“50家房企白名单”能够一定程度上满足这些房企的流动性需求，不过这当中还是牵涉到一些问题：一个是金融机构如何支持的问题，比如到底是像以前一样的分配制，还是一起组建银团资金池来进行支持；另一个是金融机构提供给房企流动性的同时，其自身的资金来源可能需要进行资本金补充或者发行金融债来满足，也可能央行采取降准释放流动性，这也还需要观察。

银行陷入囚徒困境，房地产贷款动力不足

综上来看，一部分资产质量和流动性较好的国央企和未出险民企本来就能够正常地从银行获取贷款；而真正需要贷款房企目前都或多或少的面临流动性或偿债危机。

事实上，银行深陷囚徒困境，从其本身的资产质量来看，对需要纾困的房地产企业贷款动力不足。

根据央行10月25日披露的结构性货币政策工具情况表，与房地产有关的阶段性工具：保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款、租赁住房贷款支持计划，截至9月末的余额分别为56亿元、0亿元、0亿元，而其额度分别为2000亿元、800亿元、1000亿元。其中后两项为今年一季度新增的结构性货币政策工具。

对于保交楼贷款支持计划来说，由于采取“先贷后借”、按季操作的机制，并且需要纾困的烂尾楼大多已经没有货值，或存在较大比例的楼盘难以销售，因此信用风险主要由银行承担，导致银行对需要纾困的房企贷款相对谨慎，意愿依旧不高。

另一方面，记者梳理对比A股上市银行的房地产行业贷款不良数据发现，银行在房地产行业贷款的平均不良率近三年逐渐上升，截至2023年6月31日已经达到新的高点3.74%，其中渝农商行、重庆银行、齐鲁银行、工商银行、农业银行、招商银行、中信银行、厦门银行、民生银行、中国银行等10家银行均在5%以上。

从银行财报也可看出，一些银行对公贷款在房地产行业的集中度高，且不良贷款中房地产行业的占比高，新增多。因此，银行大多选择对新增房地产贷款严控质量，主要使用在风险可控的项目上，并将项目主要集中在一、二线城市。

比如，民生银行上半年的不良贷款主要集中在房地产业和制造业，两大行业不良贷款总额合计277.57亿元，合计在公司类不良贷款中占比62.79%。不良贷款增量方面，主要是房地产业贡献最大，不良贷款余额分别比上年末增加40.53亿元。

因此，在房地产领域的新发放贷款主要投向稳健客户、优质区域的优质项目，承担信用风险的房地产业务以项目融资为主，项目主要集中在一、二线城市，且以项目土地、在建工程抵押，追加项目公司股权质押和集团担保。