作者：垚圭城（六土）

好的医生，往往在最适合的时点下最合适剂量的药。

11月23日深圳楼市祭出“双辣招”：

一是调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
二是取消豪宅税750万的标准，改为以面积计税，建筑面积144平米以上住宅征收豪宅税。

01 利好改善人群

可以看出来，深圳此次调整主要是针对置换群体、改善群体，降低了居民购买二套住房的购房资金门槛。

二套4成是鼓励改善和置换，毕竟现在卖房卖不出价格，很多人并不想卖，而总价区区750万豪宅线导致深圳绝大部分改善都满足这条线，都成了豪宅了。取消总价豪宅税，就降低了交易成本，同时拆除了800-1000万区域的升级置业防火墙。

举个例子：过去总价749万的二套住宅，5成首付可以借374万；而1000万的二套住宅，8成首付只可以借200万，而且增加了5.3%的豪宅税，仅此一项增加53万税费。

按照新政，1000万的144㎡以下的二套4成首付可以贷款600万，首付款减少了400万，加上税费节约453万以上。

那么深圳为什么在此时出台救市政策呢？

02 极寒之地深圳

深圳的楼市可以说是一线城市中跌幅最大、市场成交萎缩最为严重的。

这一点从二手房成交来看最为明显，深圳二手房交易的荣枯线是月度交易5000套。2021年下半年以来深圳二手房从来就没有上过4000套，2022年2月更是低到872套的最低月成交量，这个成交量2003年以来从来没有出现过。

去年12月解封以来，深圳迎来了一波小阳春，但是二手成交量最高也就3949套，距离5000套的荣枯线还有1000多套的差距，随后更是一蹶不振，持续萎缩，截止十月份已经连续5个月低于3000套。

更为夸张的是深圳新房成交同样低迷。

可以看出深圳一手房成交峰值还不如二手房，今年最低迷的一月份甚至只有1628套，要知道今年深圳的新房是限价的，放在往年早就抢破了头。甚至八、九、十月份的新房成交还不如二手房。

深圳是一座拥有常住人口1799万的一线城市，在正常市场环境下的二手房成交是新房成交的一倍，而且无论新房、二手房月成交都远超5000套，而今年10月份一二手住宅总成交量才仅仅5428套。

从成交量上就知道，深圳人都不买房子了，深圳人对于房地产的信仰崩塌了。

深圳楼市到了非出政策不可的时候。

但是仅仅深圳市场不好吗？

03 命悬一线

可以说，四大一线城市楼市在2023年的表现都让人大跌眼镜。

依据中原地产二手房房价指数，截至2023年9月末，各大城市房价高点下来跌幅：

北京二手房房价见顶于2023年5月，高点下来跌幅13.3%。
上海二手房房价见顶于2022年6月，高点下来跌幅12.6%。
深圳二手房房价见顶于2021年5月，高点下来跌幅达27%。
广州二手房房价见顶于2021年4月，此后只有珠江新城走强，高点下来跌幅达17.9%。

上海尤其是以前老外多的小区，房价跌幅特别大。甚至由于某些特殊原因，一部分外籍人士离境，导致上海租金价格也出现了大跌。

四个一线中，北京房地产支撑很强，加上前几年政策管控，可以说是最稳的市场，2022年甚至走出了独立的上涨行情，是四个一线在二年来最坚挺的市场，但是今年也遭遇了滑铁卢。

蜂鸟家园作为北京学区占坑房的代表，非常能说明问题。这个楼盘挂牌价相比成交价高点，降了300万。挂牌排名最低前三的房子，总价纷纷跌到了700以内。两套699万，一套660万。

蜂鸟家园因为其强学区、低总价、占坑房的特性，一定程度上，可以作为反映北京楼市的重要的方向标。

我们查资料可以看到，单价成交最高在2021年3月，44平米户型成交价985万，单价22.4万。而48.5平米的户型，其成交价格走势很值得参考：2021年4月，此户型成交价949万，单价19.5万；至2023年8月，此户型成交价752万，单价15.5万，两年多时间这个户型单价跌了4万。

到了今年10月，49.89平米的户型挂牌价只有660万，单价13.2万，相比2021年上半年的成交价，可以说是大跌了300万。

这个小区小户型的单价，从最高峰时的22.4万一直跌到了目前的15.5万，下降6.9万。即便同面积的户型，单价也从19.5万一路跌到15.5万，跌了4万，幅度为20%。

结合历史成交数据，蜂鸟家园价格跌回了2020年。

虽然这个小区小户型偏多，叠加了学区因素，但是这种跌幅也说明了即便是最强的北京楼市，在今年也遭遇寒冬。

那么此时救市，政策何时才能见效呢？

04 药效到底如何

看这次政策的力度，应该说还是比较大的。

要知道，在楼市曾经低迷的2019年，深圳一个豪宅税价格调整都会引发巨大波澜。

2019年11月11日，深圳在没有官宣的情况下，取消了原有的豪宅税总价限制，和这次一样，不再以总价判断是否是豪宅。

深圳楼市应声大涨，一周内房东跳价频频出现，我自己都经历了一套600万的房子坐地起价50万的情况，大量房东甚至惜售，纷纷收回房源不卖了。

紧接着，深圳楼市走出了一波波澜壮阔的涨幅，直到2022年7月15日深圳不得不出台历史上最大辣招“三年户口+三年社保”的购房资格，但是依旧没有压住楼市的疯狂，又一路上涨到2021年4月才见顶，期间还出台了执行至今的“二手房指导价”才逐渐摁住市场。

所以，参照历史，这次的政策放松还是有一定力度的，两个政策的叠加，一定会让市场有一定的正反馈。

可以预计，深圳的一二手房成交量会逐步上涨，二手房2024年应该能回到5000套的荣枯线，毕竟2023年在没有任何有力度政策的大环境下，二手成交了已经超越了2022年，即便排除口罩因素影响，二手房成交也不再创新低。

但是，政策依然耐人寻味。

05 值得关注的点

本次政策调整依旧有几个耐人寻味的点。

一是指导价没有放开。

打开某家软件，上海的二手房除了可以显示挂牌价，还可以显示小区的半年来成交价。而深圳的二手房还在执着地展示着指导价，传闻要取消指导价，也放开只有2个小时就被重新关闭。

价格是市场最重要的参考，是指导市场方向的唯一指标，价格不放开只能说明一个问题，目前楼市还没有进入市场调节阶段，二手房也不是政策扶持的目标。

二是针对刚需的政策没有放松，例如限购门槛没有降低，首套房首付没有下调，契税没有进一步优惠，首套房房贷没有下调。

也就是改善房的改善链条还没有闭环，在没有刚需进场的前提下，改善业主想要卖出一套置换买入一套难度依旧很大，只有真正有实力的改善群体才能在目前市场操作。

管理层目前还在观察市场走向，不想一次把工具箱工具都用完，也担忧市场大幅度反弹。

但是，药效不够力，只怕重疾不会轻易好转，用药时机和用药量正是考验一个好医生的医术的重要方面。