作者｜王晗玉

编辑｜潘心怡

一线城市的购房门槛又降低了。

11月22日，深圳宣布调整两项购房政策，同时下调二套房首付比例以及普通住宅标准。政策调整后，深圳二套住房个人住房贷款最低首付比由原来的普通住宅70%、非普通住宅80%统一调整为40%。

此前深圳执行的普通住宅标准，除划定了户型面积、容积率等要求之外，还需房屋总价低于750万，而新政已不再划定总价标准。这将直接降低相应房型的二手交易成本。

对于此次深圳进一步降低购房门槛，多位业内人士均对36氪表示，新政利好购房需求的积极释放，将切实带动一部分购房人群及时出手。同时北京、上海也有望在后续跟进下调二套房首付比——两地同样具备政策优化的空间和市场条件。

不过多位人士也向36氪指出，此类政策对楼市短期成交有一定的促进效果，但不足以将楼市推回到景气区间。“楼市走到今天，是各方面综合作用的结果，要完成根本上的转向，还得把居民收入预期提上来，让大家敢于消费。”

千万住宅税费直降46万

从一线城市房地产政策的放松逻辑来看，易居研究院研究总监严跃进认为，落实认房不认贷、降低首付比和利率、放松普通住宅认定标准是三项重要工具。

降低首付比为购房者带来的减负效应显而易见。以总价为500万元的普通住宅为例，深圳新规将二套房首付比由原来的70%降至40%，则购房人首付直接从350万元降至200万元。

而对于那些计划购买非普通住宅的改善型群体来说，其所收到的减负效应更加明显。

具体而言，此前深圳对于普通住宅的认定标准为：小区建筑容积率不低于1（含1.0）；套内面积不超过120平方米或建筑面积不超过144平方米；总价不超过750万元。但11月22日之后，普通住宅的认定对房屋总价不再做要求，只要住房面积、容积率符合原标准，总价为1000万元的住宅再交易时也可享受普通住宅的税费标准。

进一步解读新规为深圳二手房交易双方节省的成本，严跃进算了一笔账。假设一位深圳市民有唯一一套住房，面积为120平方米，容积率为1.2，持有5年后，房价从800万元涨至1000万元。

如今挂牌交易，按照原有政策，因房价超过750万元，应按非普通住宅标准执行，交易所需承担的税费分别为：增值税及附加按房价差额（200万元）的5.6%计，为11.2万元；个税按总房价（1000万元）的2%计，为20万元；契税按总房价（1000万元）的3%计，为30万元。三项税费共计61.2万元。

而按照新规，该套住宅适用普通住宅标准，交易时只需承担按总房价（1000万元）的1.5%计的契税，为15万元。

依此计算，新规实施令这套总价1000万元的住宅交易税费直接减少了46.2万元。同时买方若为二套房买家，其首付也将由800万元减少至400万元。

严跃进表示，上述政策将对刚需和改善型购房需求的释放，以及二手房的盘活等带来积极作用，利好新房与二手房、首套与二套、买与卖等交易需求的提振。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，政策端下调首付比确实会带动部分此前已有较强购房预案的人群及时出手。

形成有效刺激，还需组合发力

不过郭毅也提到，对于更多人群，即便购房门槛放宽，其也受限于旧房无人接盘，而难以进行改善置换的动作。

她进一步对36氪解释说：“其实当下深圳与京、沪两地楼市存在相似的问题，二手市场挂牌房源量走高，去化周期拉长，有改善需求的家庭也在增加。但客观的难题是，他们手中的旧房没办法卖出去，就没有资格和资金去购买新房。”

要想解决这一问题，郭毅认为上述城市还需针对年轻人口流入提供更多政策支持。“这一前提之下，市场才能够真正形成刚需、改善、高端需求并存的稳定金字塔，而不会因为刚需流失，造成二手房无人接盘，由此演变为二手房、新房市场整体停摆。”

另一方面，一位房企人士也告诉36氪，延续此前的降首付、“认房不认贷”直至当前的下调二套首付比这类调整，其核心仍旧是放宽限购条件、提升居民杠杆率。

“尽管这对当地楼市具有积极作用，但楼市走到今天，是各方面综合作用的结果，要完成根本上的转向，还得把居民收入预期提上来，让大家敢于消费。”他说道。

广州下调两月后，政策利好热度消退

实际上，在四座一线城市中，深圳是第二座跟进下调二套房首付比的城市。此前抢先下调的是广州。

今年9月8日，广州宣布二套房商业性个人住房贷款最低首付比为不低于40%；在广州有一套房但无贷款或已结清贷款的，购买二套房则可按首付30%执行。在这之前广州二套房首付比需达50%（普通住宅）和70%（非普通住宅）。

如今新规落地两个多月，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓提供的数据显示，广州楼市在9月和10月连续两月出现了一二手房网签量回升的情况，但到11月，政策利好带来的热度已经消退，成交量开始回落。

肖文晓对36氪分析，这显示在现阶段居民购房信心尚未完全恢复的情况下，下调首付比等利好政策对楼市短期成交有一定促进效果，但还不足以将楼市推回到景气区间，市场复苏企稳需要更多的时间。

不过，考虑到广州新房的套均总价在420万元左右，深圳则在660万元左右，且深圳二套房原来的首付比例是70%-80%，高于广州的50%-70%，因此肖文晓预计深圳本次下调二套房首付比的政策效果会比广州要明显一些。

而在广、深之后，京、沪两地有望如先前“认房不认贷”的落地过程一样，陆续跟进下调二套房首付比吗？

对此肖文晓认为，如果本次深圳下调首付比最终并未产生市场异动，那么北京和上海也可能跟进广、深这一政策，“政策优化的空间是存在的，市场条件也是具备的，更多是考量政策的决心。”

郭毅也提到，京、沪两地购房政策有必要做进一步宽松性调整，但涉及具体的方案，其认为京、沪或需先观察深圳随后的市场反应。如果反应相对较热，京、沪或会在深圳的基础之上做下调，而调整空间适当减小；如果深圳新政没有对市场产生较明显、持续的提振，京、沪则可能跟进执行相似的下调幅度。

“其实每一轮购房政策的放宽，广、深都走在前面，然后是上海，最后才是北京。北京基本都是压轴出现的状态。”郭毅说。

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