2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

本次论坛由中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明主持，中国房地产业协会会长冯俊、浙江省住房和城乡建设厅副厅长施卫忠、杭州市人民政府副秘书长褚烨致辞，邀请了第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦，住建部政策研究中心副主任浦湛，中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立，清华大学土木水利学院副院长吴璟，中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席、绿城管理董事会联席主席张亚东，中国房地产业协会副会长、中国建设科技集团总裁孙英，星河湾集团副总裁谭伟江，海尔智家副总裁、空气产业总经理宋玉军，美的置业集团睿住智能总经理朱春晨等各领域的专家进行了演讲分享。

论坛全程“干货”满满，以下为您带来10位重磅嘉宾的精彩观点：

中国房地产业协会会长 冯俊

冯俊：对未来我们应有信心，住房消费仍将占据重要地位

中国房地产业协会会长冯俊表示，总体来看，以住房为主要产品的房地产市场，在经济社会的发展中仍然会起十分重要作用。2022年，城镇居民家庭的消费支出中，居住消费占25.8%，在居民家庭消费结构中占第二位，第一位是食品消费支出，即通常所说的恩格尔系数。随着居民家庭收入不断提高，恩格尔系数会不断下降，在不远的将来，居住消费占居民家庭消费支出的比重会位居第一，而居住消费依托的物质条件首先是住房。所以，我们对未来应有信心。

冯俊指出，房地产市场经过一段时间的调整，逐渐向稳定过渡，今后在数量上会形成新的平衡，重要的是居住质量的提高，满足人民群众日益增长的美好居住需要，是房地产业发展的重要任务。在以消费为主要动力的经济发展新阶段中，住房消费将占据十分重要的地位。

冯俊强调，房地产发展的旧模式已经不适应新时期发展的要求，在新的发展阶段，应当看到几个显著的变化：一是依靠规模扩张已经成为历史；二是住房的需求特征发生了重大变化；三是基于节能、低碳、智能、健康等要求，数字化、工业化建造将成为主要的生产方式；四是住房的投资品效应减弱。

冯俊认为，房地产发展新模式应当站在中国式现代化这个基本思路下来思考，住房与房地产应该是什么样的特征、什么样的价值取向、什么样的路径。我们必须认识到社会发展的主要矛盾的变化、经济社会发展的理念和目标的变化、治理方式的变化，在这个基础上构建房地产发展新模式。

第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任 刘世锦

刘世锦：中国经济的关键是要挖掘两大新增长潜能，房地产还有相当大的空间

第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦表示，中国经济目前增长的背景处在从高速增长向高质量发展的转型期，过去高速增长期的主要驱动力是基建、房地产和出口。现在是过去行之有效的老办法不行了，中国经济要走出目前需求不足的困难局面，关键还是要挖掘新的增长潜能。

在刘世锦看来，现阶段中国还有两大新增长潜能：第一，“横向需求空间”。需要缩小中低收入群体与中高收入群体在终端需求结构上的差距，包括全部消费和非生产性投资、用于民生的基建项目、服务业投资等差距。更需要关注在4亿中等收入群体之下的将近9亿中低收入群体，把他们的收入或者消费水平往上提一提，就会产生非常大的需求的潜力。

第二，“纵向升级动能”，是指提升产业的技术含量和附加价值。通过我们和发达国家产业结构上的差异相对比，可以发现他们主要的产业技术和附加价值很高，怎么补上这个缺口？第一是现有产业价值链的提升，第二是新技术推动的未来产业，这个过程中数字技术和绿色转型将会为纵向升级全面赋能。

对于这两大增长潜能如何能够发掘出来、能够用得上，刘世锦建议，中国下一步要启动短期稳增长、中长期增强发展动能的新一轮结构性改革。在需求侧，以进城农村人口基本公共服务均等化为重点的需求侧结构性改革；以稳定房地产等既有支柱产业，激发企业家精神助推传统产业升级和未来产业发展为重点的供给侧结构性改革；以扩大有效需求、转换资产负债模式、化解防控风险为重点的资产负债端改革。

此外，在谈及需求侧改革方面，房地产下一步到底还有没有需求、需求在什么地方？刘世锦认为，还是城乡融合发展的问题。某种意义上我们的城市结构在都市圈、城市群、核心城市之外将会有第二轮的城市化，即大批中小城镇的发展，这是中国下一轮城市化发展的一个新重点。所以把这些发展起来以后，房地产还有相当大的空间。包括基础设施建设，通过轨道交通等，把不同小城镇连接在一起，空间也相当大。

住建部政策研究中心副主任 浦湛

浦湛：2个“重构”与2个“健全”构建房地产发展新模式

住建部政策研究中心副主任浦湛表示，构建房地产发展新模式的方向，大致可以归纳为1个问题导向和3个目标导向。从问题导向来看，就是要改变旧的发展模式，也是要消除“三高”模式的弊端。从目标导向来看，一是要完善住房供应体系。通过一个合理的供应体系，能够使不同需求群体有一个适应性的匹配，满足他们的住房需求。二是要健全存量房屋维修更新改造制度。三是要提高居住品质和服务。

针对上述4个房地产发展新模式的方向，浦湛提出2个“重构”和2个“健全”，来实施构建房地产发展新模式。

具体来看，2个“重构”是指，针对防风险的问题导向，要重构房企开发融资销售方式，调控长效机制；针对如何更好地满足住房需求的目标导向，要重构住房供应体系，也就是不断完善租赁住房、完善保障性住房的过程。

特别是在重构开发融资销售和调控方式方面，建议核心是要引导房地产企业负债率、杠杆率有序下降，优化企业资产负债结构。在融资方面一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，包括增加股权融资、优化项目开发贷款以及配合商品房预售制度改革对开发贷款作适应性的调整、支持持有运营融资。在监管方面，通过健全房地产金融宏观审慎监管制度，更好地发挥逆周期调节作用来平滑风险。

2个“健全”是指，在存量房屋维修更新改造方面，针对存量房生命周期的目标导向，要健全存量房屋维修改造更新机制，包括房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度；在提高居住品质和服务方面，针对美好居住生活的目标导向，要健全好房子的标准、居住社区的工作标准以及物业管理和服务的标准。

中国社会科学院房地产金融研究中心主任 尹中立

尹中立：化解房地产企业风险的三条建议

中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立表示，今年的传统销售旺季来临之前，即使出台了一系列房地产刺激政策，但效果低于预期。这其中主要原因是“药不对症”，市场症结在于开发企业出现了债务风险，而当前政策着力点是刺激需求。刺激需求、改善市场预期固然重要，但在开发企业还没有摆脱风险的情况下，其他的刺激需求就要打折扣。

尹中立认为，不解决开发企业的债务风险，就难以让房地产市场复苏。而对于如何化解房地产企业风险，尹中立给出了三条建议。一是，建议统一思想认识。对当前房地产市场存在的风险需要有正确判断。二是，建议设立“中国住房银行”参与处置房地产企业的债务风险。“中国住房银行”的资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资。其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实施国家住房保障制度提供金融政策。

三是，建议完善房地产金融监管制度建设。房企集中出现债务风险暴露了房地产金融监管的缺陷，建议参照金融机构的监管标准来监管大型房企。

清华大学土木水利学院副院长 吴璟

吴璟：城镇新建住房市场仍有结构性机会

清华大学土木水利学院副院长吴璟表示，城镇新增住房需求规模正在从增量时代向存量时代过渡。尽管对新建住房的需求有所下降，但是仍具备保持近十万亿量级赛道潜力。人均住房面积提升、“空关”住房、城市间人口流动、住房拆除等都是影响城镇新增住房需求规模的因素，房地产有理由在中长期保持乐观，关键是要把握市场中的结构性机会。

对于城镇新建住房市场的结构性机会，吴璟认为，最基本的出发点是“房住不炒”背景下住房需求向消费需求的回归。从需求端来看，在城市内，住房数量短缺问题解决后，追求高品质居住生活是今后发展的必然趋势，因为急剧提升的小规模家庭需要舒适的居住空间；同时已有住房家庭的住房也需要升级。从城市间来看，城市间人口的迁移也会带来城镇新建住房市场的结构性机会。

同时，吴璟指出，从城市内来看，目前我国多数城市传统上有很低的租金房价比或者很高的房价租金比，在“房住不炒”背景下，房价要保持稳定，需要从产品端破除这样的悖论。较为简单或者说可行的一种办法，是对租购并举有一个新的理解。对于新毕业的大学生或者年轻群体，提供长租公寓吸引他们来租赁比较合适。而对于出售型为主的市场来讲，一个很重要的问题就是要提供新的所有权溢价点，可能是高品质的设施载体，包括一种氛围，或是一种稳定性，甚至可能是一种成功或者一种社会地位的标志。

中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席、绿城管理董事会联席主席 张亚东

张亚东：对于房地产行业变革的三点倡议

中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席、绿城管理董事会联席主席张亚东表示，房地产行业已进入深度调整期，正经历四大变化：发展阶段从增量时代变为存量时代、供求关系从供不应求变为供大于求、市场结构从刚需为主变为以改善为主、房屋功能需求从金融属性回归居住属性。

这些变化表明，中国房地产行业已走到了里程碑式节点，以高杠杆、高负债为代表的传统发展模式难以为继，需要探索具有生命力的新模式。张亚东认为，行业的新模式，意味着企业发展的新思路和转型，但是转型不是转行，实现有序转型的关键在于认清自己的核心能力，并在此基础上进行创新和变革。

面对行业变革，张亚东出了三点倡议：一是，倡议行业广泛参与“好房子”标准讨论，全员共创“好房子”；二是，倡议行业充分讨论“好企业”的评价标准，通过“好企业”评比和授予，引导房企以“让人民群众住上更好的房子”为目标，回归“好企业”的初心；三是，提高市场化水平，进一步深化透明价格机制，对所有经营主体一视同仁，取消非必要的行政限制。

中国房地产业协会副会长、中国建设科技集团总裁 孙英

孙英：当前住宅建设的主要问题是高环境负荷下的低质量供给

中国房地产业协会副会长、中国建设科技集团总裁孙英表示，从1996年至2021年这20多年间，中国常住人口城镇化率从30.5%提高到64.7%。期间我国住房建设取得了举世瞩目的成就，解决了几亿人的基本居住问题。但当前我国住宅建设仍面临不少问题，如果归纳为一个主要问题，就是高环境负荷下的低质量供给。

一方面我国住房建设资源能源消耗高、环境负荷大。住宅的建造、使用、改造、拆解等过程，大量消耗不可再生资源、能源，产生大量CO2排放和建筑垃圾，导致资源快速枯竭、环境大范围退化。另一方面，住房质量通病频发，建筑品质还不够高。

孙英表示，在国家绿色可持续发展的大背景，以及不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感的总要求下，亟需通过科技来支撑建设更多绿色宜居的好房子，以此来满足人民对美好生活的需要，从而推动住房建设事业的高质量发展。

星河湾集团副总裁 谭伟江

谭伟江：房企需要探索全新的“稳健精进”发展模式

星河湾集团副总裁谭伟江表示，在房地产市场供求关系发生变化的当下，房地产企业需要通过精益管理、高效运营、降本增效、精研产品，探索全新的“稳健精进”的发展模式，不断提升产品品质和服务水平，充分发挥企业的核心动能，与国家“质量强国”战略相匹配，回归到为广大消费者创造美好生活新空间、新场景，发挥企业本源，坚守自己的核心价值。

海尔智家副总裁、空气产业总经理 宋玉军

宋玉军：物联网时代要围绕用户需求进行全链路创新

海尔智家副总裁、空气产业总经理宋玉军表示，物联网时代已经到来，社群经济、共享经济和体验经济是物联网时代的三大特征。同时，这个时代的用户需求也发生了巨大变化，用户更喜欢多元化的场景、丰富的生活方式、个性化的定制。而企业的主要的任务就是要创造用户的最佳体验，围绕用户需求和时代变化，从品牌、技术、财务、服务、产品、管理和体验等方面进行全链路创新。

宋玉军认为，从行业变化来看，整个建筑趋势趋向于绿色节能。在这个背景下要抓住绿色节能成套化方案的趋势。从用户维度来看，家装重点要关注低碳、环保、节能。从家装建材看，整个绿色需求已经超过52.4%，家居类绿色需求已经超过47.6%。从家电的高能效产品销售情况来看，占比也在持续提升。整个行业都在抓节能家电、绿色家装的需求。

美的置业集团睿住智能总经理 朱春晨

朱春晨：智能化推动下，住宅行业模式或将重塑

美的置业集团睿住智能总经理朱春晨表示，当前房地产业步入新模式已经有“四大积极信号”，分别是宏观政策指引、行业发展新模式共识、消费信心渐趋平稳以及智能技术，带来新的想象。

朱春晨认为，未来三年、十年甚至二十年会不断通过大模型、通过专业的应用，使得人工智能逐步地步入我们日常的生活当中。所以在智能化的推动下，可以大胆想象住宅是否能推行新的行业模式重塑。如在产品形态的研发上，更关注生活方式的研发以及软硬件的集成；在新建造模式上，更关注装配式、低碳、智慧建造、智能精装等；在营销模式上，更关注如智能空间体验、所见即所得、加载选配及新媒体营销方式等；在服务模式上，更关注社群生态、全周期OTA升级、智慧社区、智慧生活等相关内容.。

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