21世纪经济报道记者李览青 上海报道

近日，随着房企融资相关利好政策频出，房地产市场走势成为市场关注的热点。

在多年来土地财政背景下，城投资产负债表一直都与地产息息相关，而对于净息差下行的银行而言，房企政策也对其资产质量与盈利能力形成持续影响。

在11月23日“2023惠誉看中国：转型与挑战”论坛间隙，对于房地产市场分化行情对银行与城投的影响，21世纪经济报道与多位惠誉评级董事进行了相关交流。

房地产市场或将进入缓慢下行新常态

针对本轮行业下行周期，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露认为，与此前2008年及2014年开始的地产调整周期有本质上的区别。

首先，城镇人均住宅面积从2008年的30平，增长到2014年的35平，再到2022年的40平左右，现阶段的需求尤其是刚需较10年前发生了明显的变化；其次，居民杠杆率却从2014年的35%左右上升到现在的62%左右，叠加目前的经济大环境，居民进一步提高杠杆的意愿有限。

“政策的基调也完全不同，彼时救市的重点在于‘救’，但现在不同，重点在于‘稳’。”石露露表示，房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。

今年以来房地产市场的持续低迷，也对银行形成挑战。

惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如在接受记者采访时表示，投资与消费需求的复苏受到房地产市场影响，而外部需求的疲弱也对出口相关产业造成了一定影响。在这样的背景下，银行想要实现规模、息差和风险的平衡也面临一定的挑战。

她认为，从规模来看，有效信贷需求的显著复苏还有待时日。虽然基建、绿色贷款和普惠小微贷款推动了对公贷款实现了10%以上的增速，但是零售信贷需求仍较疲弱。尽管近期监管出台了一系列支持房地产市场的政策，但是居民住宅条件的逐步改善以及生育率和城镇化率的下降使得房地产市场中长期供求关系发生了一定的变化，而就业和收入前景的预期又制约了居民加杠杆的意愿和能力，所以这些宽松政策能否有效提振购房者信心并推动房地产销售开工以及零售信贷需求显著回暖仍有待观察。

银行受房企风险影响持续分化

在多位受访对象看来，缓慢下行的房地产市场行情下，房企分化也导致大型商业银行与区域性中小银行的分化加剧。

石露露预计，2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应了10万亿左右的销售体量。

“中国房地产行业的分化表现或将持续，这体现在城市的分化表现和地产开发商的分化表现。”石露露认为，基于政策持续放松的预期，经济基础较好、人口持续净流入且有产业支撑的区域和城市或于未来12个月逐步趋稳，而低线城市则需要较长时间来消化现有库存。另一方面，国有企业或将持续受益于更强的购房人信心，以及融资渠道的畅通和多样性。

从银行侧来看，部分出险房企对银行的资产质量造成一定影响，石露露提到，目前房企债务结构中银行贷款占比依然较高。

据惠誉评级测算，银行开发贷不良率在今年6月末出现小幅提升，平均达到4.5%左右。但惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超指出，由于开发贷整体敞口不大甚至进一步下降，这部分的资产质量风险对整体不良的冲击有限。受评中资银行对开发商融资端的支持仍然以市场化原则为主。目前来看，新增融资主要贷向央国企，并且重点支持城市更新、保障型租赁住房等项目，叠加中央房地产托底政策的支持，预计增量风险可控。

然而，徐雯超也坦言，对于业务集中在欠发达地区的区域型中小银行而言，开发贷的直接敞口更大、营收下降叠加较弱的拨备对净利润的冲击更为明显。低线城市正在经历着幅度更大的房地产业结构调整，限购政策的放开早在2022年已在这些城市实施， 但也没有明显激活当地的销售。惠誉预计对低线城市敞口集中的中小行未来会面临更大的资产质量以及盈利挑战。

未来城投将更加深度介入广义房地产

在房企出现分化后，一个值得关注的趋势是，城投企业正在加大拿地力度，甚至成为一些地方的“拿地主力”。

惠誉评级亚太区国际公共融资评级高级董事孙浩指出，城投企业，特别是经济发达地区的城投企业，正在由公共基础设施建设融资平台逐步转变为地方综合产业投资平台及城市综合开发商，在促进地方经济发展方面发挥更大作用。

“城投资产负债表与土地及地产相关，未来城投将更加深度介入广义房地产，包括旧城改造、保障性住房、产业园区、产城融合等。”孙浩表示。

鉴于严禁新增隐债的要求，孙浩提到，城投企业已加快推进公益类项目与具有盈利能力的商业化项目的捆绑开发，以商业化项目现金流抵消来自地方政府的财政直接支持下降的影响。

但对于城投企业未来市场化转型的趋势，孙浩坦言，大部分城投依然背负着“隐债”或存量政策性负债，杠杆率相对较高，在短期内不具备完全去财政化或市场化的能力。在他看来，在这一运营模式下，政府支持将更为间接委婉且不具备契约性，包括土地资源倾斜，国有资产注入，特许经营权，协调长期项目贷款或政府专项债等。