11月24日，长沙新增3宗纯住宅地地挂牌，均位于长沙县万家丽板块，地块体量均偏小，三宗地总建面仅11.28万方。

宗地质素：地处板块交界处，北片区开发程度较低

长沙县万家丽板块三宗纯住宅地挂牌，分别为[2023]长沙县066、067、069号，地块体量均偏小，三宗地总建面仅11.28万方。

三宗地均有限高要求，分别限高24米、36米和54米，按符合要求的价高者得的原则确定竞得人，住宅（毛坯）销售价格按长沙市价格主管部门相关规定进行价格监制审核。

万家丽北以捞刀河为界，可分为南北两大片区，两边发展差异较大。此次出让宗地均位于北片区，处于万家丽北和安沙板块交界处，临近长沙绕城高速和万家丽北路。

周边都为建材城和房车露营地，产业人群众多，但轨交、大型商业、学校等生活配套资源都较为缺乏，开发程度较低。

土地市场：2023年供地达到历年峰值，南片区地块性价比更高

万家丽 北板块土拍市场在2020-2021年达到量价峰值，2023年涉宅地成交量价同比齐涨，土拍市场从2022年低温期回暖。

截止今天，11月万家丽北板块新挂牌5宗涉宅地，2023年累计供地8宗，总体量达到81万方，接近2020年峰值82万方的水平。从供地位置来看，除了今天供应的3宗地外，其它均位于板块南片区。

今年已成交3宗地，其中[2023]长沙县001号地块由湖南乐万邦地产摘得，溢价率51%，楼板价达到2877元/㎡，其它均为底价成交，楼板价分别为1919元/㎡和2198元/㎡。

可以看出南北土地价差仅在300元/㎡左右，所以相对而言南片区地块性价比更高。

新房市场：南北片区发展差异大，总库存超百万方去化压力大

从新房市场来看，近五年板块住宅市场一直呈现量跌价涨的趋势，2023年板块均价接近9000元/㎡，但成交量几近腰。 片区累计住宅广义库存约108.5万方，有较大去化压力。

北片区目前恒洋·悦熙台一个项目在售，在售洋房产品，均价约6800元/㎡，流速缓慢，2023年2月入市，至今仅销售套数仅个位数。

但是北片区土地集中挂牌，也预示着北片区进入重点开发阶段。

南片区开发程度高，发展成熟。片区接邻金鹰月湖、松雅湖、开元路等高能级板块，地铁3号线和5号线贯穿南北、东西，轨交便利，景观资源丰富， 生活氛围浓厚 。

南片区目前在售和待售项目集中在捞刀河南面凹处，目前在售项目均为2020年10月之前出让，老盘持销中，如日盛湖湘悦府、公望府等项目在售小高、洋房、叠墅等产品，均价在9600元/㎡左右。

还有 8宗土地未入市，住宅总建面超过80万方，总住宅广义库存超百万方，南片区主力项目去化流速在30套/月左右，整体去化压力大。

近期多宗地释出开发信息。央企中铁置业诺德府项目即将推出119-142平刚改和166平大平层改善产品，配套入学湖南师大附中星沙实验学校，临近地铁5号线水渡河站，交付保障性高、配套资源优越。

力都和福天将联合打造星城院子项目，建造福天兴业集团较为成熟的立体生态建筑产品，目前福天在长沙已开发有藏郡院子和滨江院子两个立体生态建筑项目，产品新颖宜居，市场认可度高。

（福天滨江院子实景图）

整体而言，万家丽北片区南北发展差异性大，目前南片区发展成熟，北片区开始进入重点开发阶段，未来地铁5号线北延线拉通，北片区轨交便利性将大为提升。

来源/克而瑞湖南

撰写/曾婷婷

审核/刘芳、蔡嫣

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