作者 | 曹安浔

编辑 | 张晓玲

一个多月前，万达集团董事长王健林现身北京，看起来又苍老、消瘦了很多，即使微微笑着，眉间川字纹也很明显，与几年前圆脸富态的他已不可比。

珠海万达商管上市已经拖了两年，老王心力交瘁。他儿子王思聪的公司又被强制执行2.4万元，也让他不省心。

随着上市对赌协议年底“大限”将至，他不得不开始做两手准备了：一面与战投谈股权回购延期，一面进行债务延期谈判，提前做流动性管理。

也唯有如此，老王才有望在地产下半场，继续驾驭万达系这艘巨轮安全前行。否则，坚持了两年多的万达，也可能成为暴雷房企的一员；6年前断臂求生的王健林，将再次跌入深渊。

这是时代风口更替下，房地产魔幻又残酷的一面。吴亚军、凌克、杨国强等曾经叱咤风云的初代地产大佬或退隐、或出险，身影逐渐淡去，王健林等还活跃在一线的房企大佬，也只能艰难度日。

而这个冬天，王健林和万达商管的命运走向，一定程度上也是地产行业冷暖和信心的折射。

这将是老王近年的关键一战，身负众多战投期望和行业关注的他已别无选择，只能咬牙挺身而上。

年关将至

临近年底，王健林的压力一览无余。

此前珠海万达商管（以下简称万达商管）已经四次递表冲击上市。按照对赌协议，若2023年底前未能成功上市，万达需向战略投资者支付约300亿元人民币的股权回购款。如今仅剩一个多月时间，依然未传来好消息。

华尔街见闻获悉，王健林仍然在争取战投们的支持。有知情人士称，王健林一直在努力，目前大连万达商管仍在和部分投资人商讨股权回购的时间，希望从今年底延长至明年9月。

另一方面，面对IPO的不确定性，万达着手做流动性管理，以便应对上市不成的尴尬状况，避免陷于现金流危机。

11月21日，大连万达商管（珠海万达母公司）公告称，拟将子公司万达地产一笔原定于2024年1月到期的6亿美元债延期至2024年12月29日还款。想要延期11个月并不容易，老王准备为此付出的代价是，延期的早鸟同意费率为1%，一般同意费率为0.25%。

大连万达商管坦言，由于当前房地产行业持续低迷，境外资本市场利率不断上升，公司再融资面临一定困难，且子公司万达商管在年底前获批上市仍存在一定不确定性。

不过，在债务延期同时，王健林也在努力给资本市场更多信心。

大连万达商管称，该笔美元债归还后，将仅有2笔各4亿美元的美元债于2025及2026年分批到期，“未来没有集中到期压力，有信心可以按时偿还”。

万达方面人士表示，截至11月23日，今年已偿还超180亿元人民币公开债务，无一笔违约，目前境内债券已减至约69亿元人民币，其中，明年需偿还48亿元人民币境内债券。

接近万达的机构人士透露，大连万达商管偿债来源将包括商业地产的租金和分红，预期明年将获得140亿租金和80亿珠海万达分红。

此外，今年以来，王健林一直在处置资产，确保流动性的弹性。单是7月，就有三次大手笔的抛售动作。

7月11日，万达电影约8.26%的股权被卖给东方财富实际控制人之妻陆丽丽，对价约21.73亿元；7月18日，万达电影1.77亿股股票被卖出，转让价格约为23.36亿元；7月23日，中国儒意斥资22.62亿元接盘万达集团旗下子公司北京万达投资有限公司49%的股权 。

通过这样持续的流动性管理，万达一直坚持到了今天没有在公开市场违约，成为少数活下来的大型民营房企之一。

仍有希望

万达上市折戟，是这几年房地产低迷的一个写照。

在存量竞争的时代里，开发商日益内卷，资本市场也越来越严苛和谨慎了。

克而瑞地产研究员齐瑞琳表示，如果万达商管未能成功上市，万达有义务回购IPO前投资者持有的股份，这将会增加万达的流动性压力，再融资风险可能也会上升。

对于王健林而言，如果硬回购，在如今市场环境下，300亿元的回购款无疑将使万达大伤元气。

三季报显示，大连万达商管截至三季度末，持有货币资金601.42亿元，较年初减少27.78%。

不过，有如今众多房企调整还款安排、债务重组的成功案例在前，战略投资者们或许会再次相信王健林，协商出一个共同上岸的方案。

被王健林绑上战车的，是22家实力雄厚的战投。2021年7月、8月，万达商管引入PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家战投，总投资380亿元，合计持股21.17%。面对如今的市场环境和王健林的处境，他们将如何取舍权衡，对王健林来说至关重要。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，万达集团是一个实力较为雄厚的公司，投资者可能会与万达妥善解决对赌问题而不是完全执行该对赌协议，比如延期等。而万达如果能采取适当的措施，包括与投资者进行协商和寻求新的融资渠道，可能会缓解完全执行对赌协议给公司带来的负面影响。

落一叶而知秋。

王健林身负对赌压力，为冲击港交所四处奔走背后，是地产行业的高光时刻已经褪色。那个在地产调整初期立下的对赌协议，遭遇了超预期漫长的行业调整，直接或间接影响到了万达系的流动性和万达商管的IPO进度，造成了如今的困境。

不过好消息是，地产行业的积极因素正在累积中。近期有市场消息显示，金融监管机构正起草一份包含多家国企、民企房地产商的白名单，在列企业将获得信贷、债权和股权融资等多方面支持。华尔街见闻获悉，金融监管部门确实有意推进多家房企获得多元融资，但名单并非固定。

亿翰智库根据企业销售规模、投资者认可程度预测，混合所有制企业万科、金地、绿地集团、远洋集团有望在列，民营房企碧桂园、滨江集团、旭辉、美的置业、卓越等也可能在列。

持有四百多个万达广场，年租金几百亿的王健林，实际上是中国开发商中最富有的人，也有望获得更多流动性支持。

六年前，王健林在与富力、融创的地产“世纪交易”中，推杯换盏，被赞壮士断腕躲过行业出险潮，如今却在地产漫长绵延的调整周期中，再次遇到险境，令人唏嘘。

随着政策不断释放暖意，万达能不能再次安全上岸，明年或将见分晓。在此之前，王健林必须全力以赴。