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——访成都市城市建设发展研究院

副院长冯波

聚焦房地产发展新模式

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编者按近日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。房地产发展新模式再次引发关注。构建房地产发展新模式有何重要意义？如何理解和加快构建房地产发展新模式？本期地产周刊聚焦房地产发展新模式，对相关问题进行探讨。

■ 中国经济时报记者 周雪松

近来中央多次提及房地产发展新模式，加快构建房地产发展新模式时不我待，何为房地产发展新模式？如何构建这种新模式并尽快将其落到实处？就此，中国经济时报记者专访了成都市城市建设发展研究院副院长冯波。他认为，房地产发展新模式是符合中国国情、具有鲜明的中国特色，以多元化需求牵引供给、高品质供给创造需求，推动房地产市场实现更高水平动态平衡、高质量发展，持续满足人民对美好生活需要的发展新模式。

冯波强调，加快构建房地产发展新模式，促进房地产稳定健康发展，对社会稳定和经济高质量发展具有重要意义。在实践中，要坚持统筹兼顾，加快构建适应高质量发展的房地产发展新模式。

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蓝图方向已明确

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冯波表示，党的十九大、二十大明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为推进房地产高质量发展提供了根本遵循，也为构建房地产发展新模式指明了方向。

他认为，首先，房地产发展新模式具有鲜明的中国特色。加快构建房地产发展新模式，实现房地产领域中国式现代化，必须立足中国国情，坚持党的领导，把党的二十大擘画的发展蓝图绘到底。作为一个人口超过14亿的大国，房地产一手牵着国计民生，一手牵着经济发展，既要逐步实现大规模人口“居者有其屋”，又要在住房商品属性中推进“共同富裕”；既要满足居住、生活、工作等物质方面的需要，又要满足服务好、品质高、环境优的精神需要。

其次，房地产发展新模式注重资源高效配置。既要发挥市场机制、市场主体和资本的力量，又要更好发挥政府作用，强化宏观政策调节，同时供给适配的保障性住房等公共品，保障基本民生。这种新模式是充分考虑人民需要、市场稳定、行业发展、财政负担，对过去房地产领域资源配置的优化和重新整合，促进房地产市场高质量发展。一方面要加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；另一方面让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。努力形成政府作用和市场作用的有机统一、互相补充、互相协调、互相促进的格局，通过市场机制自发调节和政府有效调控，实现房地产相关的土地、人力、资本、技术、数据等市场要素高效配置的良性循环发展局面。

再次，房地产发展新模式遵循市场发展客观规律。经过20多年快速发展，我国城镇人均住房面积已经达到约40平方米，城镇户均住房已超过1套，住房短缺问题已总体解决，住房需求已经从“有没有”转为“好不好”。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，构建房地产发展新模式，要尊重发展客观规律，适应人民群众对美好居住条件持续需求的新形势，搞好统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，兼顾住房的民生属性和商品属性，更好满足刚性和改善性住房需求与投资消费需要，推动有效需求和有效供给良性互动和高水平动态平衡。

此外，房地产发展新模式的出发点和落脚点是“以人民为中心”。房地产问题，是经济问题，也是民生问题。构建房地产发展新模式，推进房地产高质量发展，要坚持“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”理念，以更大力度补齐短板改善民生、以更实在的措施解决好与人民群众切身利益相关的现实问题，在住有所居、住有宜居等民生保障目标上持续用力，不断把人民对美好生活的向往变为现实。

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坚持五方面统筹

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冯波强调，发展是解决我国一切问题的基础和关键。新发展阶段，面临新发展格局，要以更大力度的改革和更高质量的发展来解决发展中的问题，要坚持统筹兼顾，加快构建适应高质量发展的房地产发展新模式。

统筹“市场+保障”。一是加大保障性住房建设和供给，通过配售型保障性住房和租赁型保障性住房，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑。二是让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

统筹“租赁+销售”。一是补齐租赁短板，规范发展住房租赁市场，大力发展长租房，逐步推进租购住房在享受公共服务上具有同等权利。二是进一步优化和完善房地产销售相关制度，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，加快现房销售试点，逐步推动预售向现房销售过渡。三是有效防范化解房地产市场风险，加大房地产领域整治，营造良好的租赁和购买住房消费环境。

统筹“存量+增量”。一是进一步健全住房专项维修金制度，保障资金规范安全使用，提升资金使用效率，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。二是提升闲置和低效利用房屋资产管理水平，加大金融、财政、税收支持力度，支持盘活闲置房屋改建改造用于保障性住房和公共服务用房。三是完善存量房交易制度，加强存量房交易资金监管，建立健全存量房交易监管平台，实行交易全流程封闭式监管，规范中介行业发展。四是坚持“好房子”标准，通过增量新建方式，提供户型更好、功能更全、配套更齐、服务更优的高品质住房。

统筹“人+房+地+钱”。建立人、房、地、钱“四位一体”的联动新机制，增强房地产调控精准性连续性协同性。一是根据住房现状和人口变化情况，摸清市场需求底数，科学编制房地产市场发展规划，合理确定住房供应规模和类型。二是根据住房供应规模和类型，编制土地用地计划，明确用地类型、供地节奏、投放区域等。三是根据房地产融资规模和市场供求情况，完善房地产金融宏观审慎管理，合理安排房地产融资，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设。

统筹“保障房+城中村+平急两用”。一是城中村改造要结合好保障性住房规划建设，在拆除新建和整治改造中，合理布局和安排保障性住房和平急两用公共基础设施建设。二是城中村改造安置，可通过保障性住房就地解决。三是根据城市规划，结合城市更新，合理安排城中村改造规模和边界。

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