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今年以来，苏州楼市新政不断。

作为最强地级市，我们认为苏州在促进房地产市场活跃度和保障刚需、改善购房需求方面，是相当有作为的。

除了需求端的支持之外，今年苏州有两项政策引起了全国关注，被认为是“大招”。这两项政策即为“房票”和“以旧换新”。

从理论上来讲，按照市场链条的滚动路径，这两项政策都是为了激发有效需求入场。但，实际操作中到底能形成多大影响呢？

就这两个政策，今天分析师跟大家聊一聊自己的看法。

先聊一下房票。

关于房票这件事情，之前我们在多篇文章里都已经提及。这个概念本身不是首创，是棚改的产物，也是新房去库存的一个重要工具。

苏州目前已有张家港、常熟、吴中、吴江、相城等多个区县明确实行房票安置。

而就在本月中旬，吴江的一份房票安置细则曝光，提到了房票安置的几个具体执行细则。

其中最主要的就是房票购房奖励，根据拿到房票后购房时间的不同，有不同额度的奖励，越早买奖励越多。

这一波房票的进场，对于市场影响非常大。

针对这一批房票可选择的房源库内的楼盘，分析师也进行了相关咨询。

其中，苏州湾铂珺庭表示，房票安置期间，共成交了55套房源均来自于房票购房。

该楼盘工作人员也表示，这一批房票购房活动已经结束，成交占比为售楼处总成交量的99%。这样一个成交量，远高于该楼盘下半年以来的成交网签总量。

中海悦湖东方工作人员表示这一批房票也带动了三四十套的房源成交。天健清枫和苑和清风和景两个楼盘，这一批房票共带动了40余套的房源成交。

这样的一组数字，足以看出房票安置的效果。

再聊一下以旧换新。

这个政策苏州不是首创，但其落地情况却是所有城市中最受关注的。

从时间轴来看，苏州率先提出“以旧换新”政策的是太仓。

值得肯定的是，太仓的这一套“以旧换新”政策，是有具体的落地方案的，且已经有了推进成果。

10月初，太仓开始推行“以旧换新”政策，购房者可将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房，购回的旧房则用于改造成人才公寓或保障房。

对于回购的旧房，太仓也明确规定是有面积要求的，必须是太仓市市域范围之内建筑面积＜144㎡的存量普通商品住房。且要求一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房；存量商品房具有独立不动产权、产权清晰，置换总价不得高于所购新房总价的60%。

这个政策推出后，其相应的国资公司很快就有了响应。10月末，第一批签约“以旧换新”房源选房摇号置换签约工作全部完成。签约居民主要来自于老小区，包括康乐新村、德兴二村、向阳小区等，可供换购的新房源共涉及鼎盛华庭、洞庭分秀、晨曦雅苑等3个小区，都是市城发集团开发的新小区。

11月中下旬，太仓市城投集团、市城发集团两大国资公司联手，又推出商品房“以旧换新”第二批房源，共800个名额。且第二批还完善了车位和车库置换的方法。

太仓的这一波“以旧换新”，我们认为是政府作为的典型体现，是能实现多赢的局面的。

一方面，手上握有老旧房产的购房者可以通过换房实现人居条件的改善提升；另一方面，国资房企手上的新房也能相应的加速去化；最后，还能拓宽人才房和保障房的收储路径。

但从太仓执行的这种“以旧换新”模式来看，我们认为这是偏向于“重资产”的模式，对收房企业的实力要求很高，对于官方的协调能力、市场管理能力也有着非常高的要求。

所以，太仓这种“以旧换新”的模式，目前并未在苏州整个大市得以推广。

11月下旬，苏州市区也推出了“以旧换新”的相关活动。

官方将搭建以旧换新购房平台，推出“优先卖”“放心买”“换新购”服务，帮助购房者提前锁定意向新房，同时加速旧房售出。

从模式上来看，苏州市区推出的这个“以旧换新”活动，更偏向于“轻资产”。

其本质就是地产开发企业、经纪机构和购房者签订相关协议，集中资源对旧房进行销售，销售成功后再购买新房。目前（截止到11月27日），苏州已经有83个楼盘，8家经纪公司参与了该活动。

与其他城市不同的是，苏州这83个楼盘中也不乏一些热门楼盘，可见房企参与度还是相当高的。

讲到这里发现没，无论是“房票”，还是“以旧换新”，其最终作用都是为了促进楼市的活跃性。

文章开头分析师就讲到了，对于苏州楼市而言，当务之急就是通过这一系列环环相扣的政策促进有效需求的入场。

房票的作用相对比较明确，能更为精准有效的促进新房去库存。

且房票安置交易时间短、交易风险小、交易流程少等各方面优势都很明显。

当然，房票安置也是有一定市场局限性的。毕竟房票安置其实是拆迁安置的一种手段，受拆迁区域、拆迁规模、各个区域的财力和安置政策的不同，产生的效果也各不相同。

“以旧换新”由于涉及新房、二手房两个链条，其执行难度相对更高。

毕竟这对于官方、房企、和相关中介机构的资源调配能力都有很高的要求，从二手到新房的置换过程长短也有较强的不确定性。

但综合来看，我们认为苏州执行“以旧换新”政策，是具备相应的市场基础的。

从数据面来看，随着9月一系列新政的落地，苏州二手房成交量也确实有了明显的走高。

截止到27日，苏州市区本月二手房成交量为4653套，为下半年新高。

这也足以说明政策的发力还是有效用的。当前的楼市行情下，二手房市场的活跃度对于整个供需链条而言尤为重要。

相比于新房市场需求以改善为主力，二手房市场明显以刚性需求挑大梁。刚需需求活跃度提升，改善需求才能顺利打通置换链条。

综合来看，我们认为苏州这两个政策对于促进楼市的流动性都是有着实际意义的。

今年9月以来，苏州“认房不认贷、120㎡以上限购、二成首付、公积金新政”等一系列政策组合拳落地。对于新房和二手房市场的促进作用都是环环相扣的。

比如说家庭首套房90㎡以内，总价200万以内公积金贷款可以贷足八成，这对于促进刚需房尤其是二手刚需房的成交是有着重要的支撑作用的。而这部分房源的流通，也能进一步促进置换链条的打通。

在这一系列政策的基础上，再叠加房票、“以旧换新”这两个政策，苏州在政策面给予楼市的支撑度是非常高的。

我们必须认清的一个事实是，面对当前这样的房地产市场行情，任何一个政策都是不可能单独作用于市场，起到立竿见影的效果的。

无论是“房票”还是“以旧换新”，我们都不认为这对于苏州楼市而言是什么“救市大招”，但他们确实是促进市场活跃度的一个重要工具，且是有效工具，不能忽略其作用。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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