乐居财经 李礼 11月28日，东吴证券发布房地产双轨制系列报告一。

摘要

　　中国房地产市场供应格局。现有住房供应体系：商品房为主、保障房为辅。初步形成以市场化供应的商品房为主，以政府支持的公租房、共有产权房、保障性租赁住房等保障性住房为辅的住房供应体系。住房保障体系：建设重点转向租售并举。从以经适房为主过渡到以公租房、共有产权房和保障性租赁住房为主的多层次体系。2020年后，保租房成建设重点。截至2023年9月，全国保障性住房（不包含棚改）存量约3962万套。

　　新加坡、德国模式的“双轨制”住房体系经验。新加坡“公共组屋为主、私人住宅为辅”实现“居者有其屋”。德国“租赁市场保障体系完善”实现多元供给与房价稳定。但新加坡和德国的住房保障体系的卓有成效离不开其特定的历史契机，我国住房市场已经迈入存量时代，实际略有滞后。照搬照抄德国、新加坡模式并不适合我国国情，但其保障房体系建设的关键要素仍值得我们借鉴。首先是政府对保障性住房市场进行强力的干预和支持，比如新加坡通过低价征地大幅度降低公屋建设成本，政府的管制下土地供应的规模和房价被有效的控制。其次是丰富的住房供给体系，比如德国每年按需制订住房建设规划，对高、中、低各档房屋建设进行顶层指导。

　　中国住房市场的未来：“高端靠市场、刚需靠保障”双轨制新发展模式。保障房的供给缺口及对供给格局的影响：按2030年实现保障房供需平衡的目标，2023年9月至2030年缺口1304.9万套。2030年保障房占存量住宅比重低于新加坡组屋占全部住房比重。2024-2030年全国、40个重点城市新增保障房占新增住宅比重分别提高3.8、5.6个百分点，新增保障房占比提升势必意味着将对商品房市场形成一定程度挤压，尤其是偏刚需类的与保障房定位接近的产品将受到更大的冲击。如何保证现有模式向“双轨制”模式的顺利转变？以下是关键点：1）资金层面，地方政府财政承压，未来保障房建设推进的资金将以财政资金为主、社会资金为辅，中央财政资金的发力可能是未来重要看点；2）土地层面，未来新建保障房的用地指标不宜过多挤占商品住宅用地指标，宜通过收购存量项目、城中村改造和商改住等方式丰富大中城市保障房供给来源，压降划拨供地方式；3）运行机制，通过立法将住房保障制度提升至最高法律效力层级，保障房实施全封闭式管理，严格限制套利行为。

　　投资建议：代建龙头和开发能力强、注重品质的房企优势凸显。未来商品房主要面向中高收入人群，其目标客户购买力更强，除满足基本居住需求外，更在意地段、品质、配套等附加属性。经营稳健、资金雄厚、开发能力强、融资难度与成本低、注重品质的房企在商品房市场的优势将凸显。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份，建议关注中国海外发展、华润置地。保障性住房主要面向中低收入家庭以及人口净流入城市中的新市民、青年人，其目标人群支付能力一般或不足。在保障性住房的建设需求增加以及房地产下行周期的特殊背景下，房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋。代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。

　　风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期。

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