接着昨天文章的尾巴，继续聊聊房地产市场普遍回暖的可能性。

取消土地限价之后，本周的土拍市场值得市场关注。

周一，济南先期进行了一场土拍，当日共有10宗住宅用地成交，总成交面积约29.6万平方米，其中4宗溢价成交，6宗底价成交，总成交额41.5亿元，其中有两宗地块溢价率超过50%。

周四，也就是昨天，合肥也举行了取消土地限价后首场土拍。这一次合肥土拍成功出让11宗地块，总成交金额约105.9亿元。其中市区出让了5宗地块，总成交金额约77亿元，地王来自滨湖区BK202305号地块，A地块楼面价17975元/平米，B地块楼面价28760元/平米，溢价率达到44.89%。

一、面粉贵了，面包就贵吗？

取消土地限价的土拍最大看点主要有两个，第一个，在目前的行情之后能不能拍出地王；第二，如果地块能够成交，溢价率能达到多少。当然，地王和高溢价率都是出现在了热门地块上。

把济南与合肥放到一起比较，实属巧合。除了都解除土地限价外，前三季度两个城市的GDP排位也是你追我赶，济南稍胜了一筹。

从两个省会城市的这两场土拍来看，都体现了土地市场的分化特征。单点论，济南的溢价率高，合肥出其不意地冒出一个的地王，居然还是国企拿地。

这个操作，不知道几个人能看懂。

我们之前聊过，取消土地限价是诸多刺激政策工具箱里一种，其目的还是通过取消限制的情况下，房地产市场能不能出奇迹。

其逻辑的起点还是，面粉与面包的关系。

用地王撑起价格的高度后，带动周边市场的稳定甚至上扬。昨天合肥的地王出现后，周边楼盘立刻就有了“新”动作，其实还是老套路——取消优惠，实现对客户心理上的逼定。

你看，面粉都这么贵了，面包还能便宜吗？快来买吧，不然就要涨价了。

这让我想起了电影《疯狂的石头》里面的一个桥段，黄渤饰演的黑皮在公交车上与同伙路演，假装易拉罐中了大奖，假装不知道怎么去领，然后开始倾情忽悠，拿着中奖信息，去骗公交车上的其他群众。

艺术源于生活。

如果放到现在的楼市里，我们或者可以说，这是一次努力的尝试。
这个还是好的预期，是基于我们都认为一个结果：高价面粉做出来的面包，一定要比面粉的价格高。但与之相反的是，面粉如果发不起来怎么办？环境温度很低，或者发酵粉不够，面团没有发起来，万一烤出来的不是面包而是石头怎么办？

最近两年的房地产市场上就有这样的高价地块，到最后都是倒贴着出售呢。或者就是坚持着高价僵死在市场上。

二、一线楼市不行，遑论三四线

从土地市场延伸到楼市。

我们尝试着将楼市分成三个等级，第一个等级是北上广深这样的一线城市，第二个等级类似合肥，济南这样的强二线城市，第三个等级就是类似芜湖这样的三四线城市。

为什么楼市的等级要这么分呢？这个跟土拍是一样的逻辑，溢价率高的永远是地段好的地块，楼市也一样。

李嘉诚不就非常非常强调地段的价值吗？

目前，楼市的刺激政策的路线基本上是清晰的，就是先把一线城市搞活。现在我们不需要分析什么数据，看什么GDP，分析什么产业。

就只看一点，一线城市的楼市热度，就大概能知道中国房地产市场回暖了没有。

一线还不温不火，二线城市即便搞得再热闹，也不可能遍地开花。芜湖市场好的时候，楼面价超过一万的地块是城南城东都有，这才叫好。如果只是某个地块的价格很高，那也不能就叫好。

当马鞍山楼市能卖出1万楼面价的时候，中国楼市才叫真的火爆。

就目前的行情而言，分化还是很严重的。一线城市如此，二线城市如此，三四线几乎全军覆没，根本谈不上分化，是集体性的趴窝。

简单的做个结论，溢价率高也好，出现地王也好，那都是对利好政策的一个正常反应，但这个反应常常是临时性的，形成不了集体效应。

一二线城市尚且如此，三四线城市就更难了。

三四线城市想在土地市场上发挥刺激作用，借鉴一下合肥的“成功”经验，几无可能。合肥，DGP全国第18位的城市尚且如此，50名开外的芜湖就更难了。

如果说芜湖楼市还有希望，我们不妨等到明年再看看吧。

以上仅就房地产市场行情而言，并不是说芜湖城市发展不行。两者属于厚薄的关系，所谓厚积薄发。我是鱼眼，欢迎点赞留言交流，下期再见！