陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾下午好！上午我们以不动产资管浪潮为主题的峰会已经对资本运作、资产投管和各种存量资产的优化提升路径做了一个比较重点的分析，下午我们将会对商业企业的模式、商办、购物中心、街区商业、社区商业、零售品牌的运营进行专业的研判和讨论。

论坛一天的时间非常紧凑，今天到场主流的央企、国企和民企、外资、港资都有，我们都知道现在商业地产不好做，但是大消费的时代肯定还是会到来，整个商业赛道肯定还是有美好的愿景。接下来的几个小时，我们就把时间交给专业的精英们进行现场的对话和讨论。

时间关系，我简短地用《表现力指数·2023年度商业地产表现报告》来表达对在座各位的邀请，希望我们共同携手，努力促进经济的快速复苏。

请看大屏幕，现在由我正式发布“表现力指数·2023年度商业地产表现报告”。这是观点指数研究院出品的，观点指数研究院是观点机构旗下的一个团队。

时间原因，我非常快速地做一个章节汇报。

市场综述：消费大浪潮。从目前项目开业和企业业绩数据来看，零售市场还是保持积极向上的趋势，物价下行有利于消费总量的提升，当然现在社零增长后劲还是有点不足。

商业不动产竣工面积恢复正增长，办公楼空置率继续上升。

大宗交易锐减，前9个月有27宗商办资产大宗交易，总金额260亿+，平均每单10.7亿元。零售商业有200万平方米的总面积，开业数量保持增长。

政策鼓励首店经济，刚才大家讲到消费基础设施，待会儿我们有专门的章节做这方面的概述。

大家比较关心2023年度商业地产企业表现，我们甄选了100家在一年里表现比较优秀的企业，华润万象、恒隆、凯德、印力、龙湖、太古、万达、中粮大悦城、招商商管、新鸿基、中海商业、新城等等排名在前面。前100家企业的产生过程就不在这里赘述，我们的数据来源有公开的企业的财报和其它的公开资料，以及行业调研和企业调研。

我们的指标体系包括运营指标、管理指标、品牌指标和创新指标。具体有各种分值比例。

这里对100榜做一个简单的描述，华润万象生活问鼎，恒隆、凯德各放异彩，印力和龙湖紧随其后。这里包含有购物中心租金收入、管理能力等方面的指标。

收入方面，前100企业收入分化进一步加大，市场的挑战仍然存在，可以看到10亿元以下到50亿元以上的企业分布情况，还有企业增速的分布，详细的数据在PDF版文件上可以看到。

收入同比回升成主旋律，港资租金水平优势突出，右边这是1—9月收入增速的柱状图，这是15家样本企业的租金水平，为了保密，企业名称没有在这里公布。

优质资产打造企业护城河，公允值变动整体平缓。大家从这个饼图可以看到物业资产值，我们也举例了华润、合生、大悦城等企业的情况。

在100榜里面有3个指标比较重要，第一个是管理指标，我们选择了20家企业，恒隆、凯德、印力位列前三，品牌价值千20强，我们给了太古、恒隆、华润、龙湖、新鸿基等企业。在创新能力方面，这一年前20强包括有华润、龙湖、印力、中海、恒隆等。

商业地产金融：REITs试水。这部分大家讲得比较多，我就不再赘述，大家可以看一下我们三季度的融资事件，这里可以看到主要的并购事件。这是地产资管前三季度主要的挂牌事件，写字楼的资产目前被抛售，商改住成了收购的动因，发展商发行的CMBS回流资金。试水消费基础设施公募REITs，现在处于申报和筹备阶段的有6家企业。

同时我们评选了10家商业不动产管理机构，这个排名不分先后，包括有平安、领展等等。

商业地产零售业态发展：开拓新局。大家看到今年的消费支出更加谨慎，甚至出现消费降级，这可能给企业带来了挑战，如何抓住消费者对于零售商业运营者无疑是一个难题。商业市场缓步复苏，资产处置交易热度不减。

新开业的体量超千万，企业注重新产品线的开拓，这是前7个月的项目开业数量图。

企业业绩回升明显，轻资产拓展各展所长，我们看到十几家企业的轻重资产的比例。

这是样本企业零售商业在管规模的表。

我们甄选了10个购物中心运营商，排名不分先后。这是10个购物中心项目。

消费品牌：创新运营。消费市场复苏在提升，餐饮的关键词是加盟拓店与跨界联名。零售业绩回温，但是大家在寻觅商机。高奢还是不错，大家会看到有两极分化。商超是传统模式式微，会员店在提速。电影院线持续恢复，文创书店业态在降温，同时是多元探索。餐饮品牌我们甄选了10家，运动服饰有10家，电影品牌有10家，文创书店有10家，都没有排序。

商办运营：抗压前行。一线城市的空置率逐步走高，供应还在继续增加。业绩分化明显，写字楼创收还是有一定难度的。项目的持续改造升级，企业在加速布局办公市场，今天上午有很多讲到这一点。商办资产投资趋于理性，房企成为办公资产出售的住力。

我们给商办运营商甄选了20家，中海商业是排名第一的。商办资产我们也选了10个表现比较好的项目。

办公空间服务：坚守与创新。轻资产化比较明显，探索多元的创收，怎么创收是现在的关键词，我们列举了6家在办公空间做得比较好的企业，大家可以看他们的营收情况。项目入市放缓，企业扩张速度不减。有10个办公空间服务表现比较好的，我们这里做了一个排名。

住房租赁是热点，我们的关键词是发展新局，在政策红利及行业持续向好的引导下，它也是有很好的风口。租赁企业方面，集中式的表现亮眼。保租房REITs上市一周年业绩亮眼，外资加快布局租房市场。我们在7月跟凯德交流的时候，他们也提到雅诗阁在布局，这是一片蓝海。中高端服务市场，企业开店的热潮还是有的，

文旅发展：蓬勃生机。今年文旅消费是高开稳升，一二季度客体消费，三四季度是主体供给，各种政策和各个地方的事件，大家会看到集体项目，旅游+多业态的融合焕发活力。1—9月各企业加强了大本营的部署，扎根稳运营是关键。这个复苏大家都在预判当中。

ESG发展：价值重塑。报告的披露量不断上升，商业地产企业占比超80%，ESG评级非常重要，港股企业的评级普遍高于A股，这里我们列了十来家企业。商业地产内债发行劲头不足，样本总发行134亿+，列了5只绿债。其实溢价是不错，这一块接下来是一个重点，我们在ESG也甄选了10家企业，排名不分先后。

数字化发展：动力不足。现在科研投入减少是一个趋势，我们觉得消费回暖后更应该发展数字化，力一下我们的投入比，零售商和消费频频共建智慧商场，我们列了6个数字化转型的合作项目。办公空间这一块是内外组合，租赁企业偏好决策的系统，我们也列举了一些企业。

我们列了10家做得比较好的商业地产企业。

最后我们也甄选了一些在各种侧面表现得比较好的企业和项目。

今天晚上将会举行一个发布仪式，这一年不容易，希望大家能够做得更好。

时间关系，我的发布就到这里，谢谢大家。