｜琶洲@广州房产摄
｜红卫村@广州房产摄|琶洲南区批复规划

最近一段时间，关于城市更新讨论很多，无论是开发商还是购房者，只要立足于城市发展，就无法绕开这个话题。

不管是拉动GDP，还是产业升级，或者改善民生；

又或者，城市中心可开发宅地不可逆，需要旧改来缓解供需矛盾的原因。

这些都是城市更新的理由，且为持续下去的原因。

这两天，我们梳理了下热点，还有粉丝提问，发现海珠新中轴南段，琶洲CBD放了个大招，正在进行一场超级更新。

在大手笔的规划下，板块发展周期，往往藏着逆天改命的机会。

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四大片区，广州CBD里的超级旧改

为什么这么说？

首先，来看这一张独家的内部资料图片

如图所示，海珠新中轴南段，投资额高达195亿的保利红卫项目，被纳入了的做地改造计划，将和越秀集团一起进行连片开发。

这个项目，东临琶洲国际会展商务区，西面是广州塔，北与珠江新城CBD隔江相望，地理位置优越。

而整个新中轴南段的做地规划，面积约14平方公里，比珠江新城还要大。

从珠江前航道到后航道，从中部的红卫到石榴岗河，海珠湿地沿线的思路，是整体规划，成片开发，整体运营。

从措辞上看，大家可以留意官方文本中，出现了诸如迅速、工作专班等字眼，细细品味，很不一般。

按照之前的节点计划，项目将在明年年中前完成片策方案的意见征询工作，并提交区城领会审议。

如今，在央企、国企的协同参与下，肯定是要快速落地的。

这么做挑战当然是巨量增加，但是板块的居住品质，产业升级的提升绝非一点点，千万不要忽略。

其次，琶洲CBD南片区的海珠赤沙改造，近期富力确实是和央企中铁签了战略合作框架。

这个消息，内部知情人士第一时间就跟我们确认了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

富力傍上央企大腿，赤沙旧改肯定是要继续推进的，很多担心改造进度缓慢的人，这下可以放心了。‍‍‍

琶洲核心区，跨过黄埔涌，向南扩展，改造范围152万平，仅算改造成本，不算产值，就有88.1亿。‍‍‍

赤沙旧改，这对升级为经开区，禁止房地产开发的琶洲来说很重要。

从目前赤沙审议方案来看，项目商品房离在建的地铁11号线、12号线，已经23号线（规划）的赤沙滘站很近。

但是，整个项目能卖的商品房只有2宗地块，净用地面积仅3.62万㎡，体量大约14万㎡。

如按每套100平来算，也就1400套货，对市场格局影响有限。‍

但赤沙改造，有利于板块城市界面改善，还有产业升级。

项目规划商办就有35万方，包括写字楼还有公寓，产业方面，琶洲南区将引入数字互联网，还有会展经济，作为琶洲CBD核心区的外溢和承接。

红卫做地，赤沙拥抱央企，如果还不算大手笔，还可以看看旁边的龙潭和土华，也有一系列动作。

富力也有参与的龙潭，去年就和招商蛇口签了合作框架，而土华村，央企华侨城还在。

实际上，海珠早就给出了时间表，大家看我画红框的地方。‍‍‍‍

我查了下资料，赤沙，红卫，土华，还有龙潭，琶洲CBD向南，四个片区改造体量接近390万平，相当于30个猎德，5个琶洲的体量。

国企主导，又有央企配合，又是城市核心地段，这样的大手笔，绝无仅有。

如果没概念，看看这张图

这里围绕着珠江新城、琶洲、金融城这个CBD集群，进行一场城市级别的超级更新。

CBD里的改造，这样的表述，大家会想起谁？‍‍‍‍‍

当然是珠江新城的猎德。‍‍

珠江新城东塔、西塔、广州大剧院、广东省博物馆等地标，又有15栋营收过百亿的写字楼，以及柏悦府、天銮等超豪项目，是广州最醒目的城市名片，没有之一。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

也正因为如此，猎德的财富故事，几乎全国皆知。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而珠江新城里，和猎德改造后IGC天汇广场临近的花城湾二手，130多平，今年单价站稳18万/平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这里也是广州房价的天花板，汇悦台、凯旋新世界，无一例外，都在这里。

而最近一段时间，大家也看到，广州关于房票的讨论，已经直接摆上台面了。

此招一出，能托底楼市，撬动新房去化，但市场也会更分化，品质好，学校好，地段好，圈层好的房子，会更值钱。

尤其是新中轴这一带，是四大做地片区里的价值高地。

而琶洲CBD南片区，一旦旧改完成，不仅城市界面脱胎换骨，而城市中心+海珠湿地公园的组合，也会带动区域的产业升级，进而反哺楼市，带动价值跃升。

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琶洲向南，产业重塑地段

｜琶洲南TOD@广州房产摄| 广州地铁地产·珑璟台效果图

琶洲CBD，由于提前开始了更新进程，目前已经构筑了板块肉眼可见的，良好城市界面。

大家要明确，当时海珠的那轮改造，背后最重要的助推力，不是传统的房地产开发，而是来自于自身产业发展和升级的推动。

这也是琶洲CBD做大做强的关键一环，跟其他板块的城建，有着本质的不同。

我们知道，琶洲CBD有清晰产业布局，有互联网电商，有人工智能AI，有数字经济，还有广交会，会展经济，有进出口贸易…

在西区有腾讯、阿里巴巴、唯品会、小米、YY、科大讯飞、TCL、三七互娱、树根互联等27家知名企业。‍

这些单独拿出来几个，放在全国，都是各大城市想要拿下而不可得的资源。

细数琶洲进驻的企业，达到3.4万家，能满足80万人就业，实现年营收超4000亿。‍‍‍‍‍‍‍

这是珠江新城之后，广州布局新产业赛道，最具逼格的总部经济区。

而琶洲会展区，有“中国第一展”的广交会，这两天刚刚结束，今年成交金额223亿美元，是对外贸易的晴雨表和窗口。

发现没？

琶洲几个组团之间，它们能够在多个发展节点中都能够站稳脚步，但各个板块之间没有同质竞争，反而有了更好的融合和外溢。

琶洲就是按照这样一个逻辑来分布它的产业，也跟珠城，金融城明显错开竞争。

这才让这几个核心产业发展的足够稳定，于是这些产业高地也顺理成为了房价高地。

大量的高精尖科技公司，外贸企业汇聚于此，让板块内拥有了无可复制的产业和具有强大购买力的人群，最终都体现在区域强大的房价购买力和抗跌力。

最直观的体现，琶洲保利天悦二手价格，十年时间涨幅让人叹为观止，比我们想象的要坚挺，也没有泡沫感。

除了像天悦这样，有早期聚集的品质豪宅盘外，近两年，也有一些特色鲜明的时尚豪宅社区，售价同样高昂。

这些项目，对板块的居住量级提升很高，代表着认同感，背后支撑的是强大的购买力。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但随着核心区可开发用地减少，以及升级省级开发区之后，明确要求严禁商业地产开发，琶洲CBD，居住需求外溢也成为了必然。

全国现象级的豪宅盘，琶洲南TOD，正说明了这一点。

项目的客群，有的在珠江新城有房子，有的是外地，名下有别墅和写字楼，有的做旅游贸易，家电电器，艺术行业，还有化妆品电商。

他们相信城市规划的力量，更坚信兑现的价值和回报。

但于市场而言，这只是杯水车薪。

真正的大组团，大板块的开发，还是要借道旧改扩容。

这也是唯一的途经。

这也是开头我们为什么说，赤沙，红卫，龙潭，土华四大旧改会加快的原因。

我们可以把它认定为，这是一块海珠，乃至广州有意识搞产业发展自留地。

在广州，从来都是板块天赋决定价值高低。

琶洲购买力外溢，一定是伴随产业的布局和改造升级而转移的。而旧改，就是产业腾挪的直接体现和动作。‍‍

这背后，不是琶洲想打造多少个产业板块，而是它想把产业分布在哪。

而琶洲CBD南片区，一旦旧改完成，不仅城市界面脱胎换骨，而城市中心+海珠湿地公园的组合，也会带动区域的产业升级，进而反哺楼市，带动价值跃升。

不过，这些旧改，由于容积率的限制，还有经济平衡，投入资金有限，预计不会做大面积的高端盘，也很难做出豪宅感。

所以，在这一轮发展周期里，最大的受益者，其实是广州地铁地产·珑璟台。

有CBD加持，有改造预期，这是广州地铁地产进入的时机，也是天时带来的利好。

并且，这是板块之内，唯一可选的千万级豪宅。

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CBD+生态+TOD，还有超高实用率

不过，珑璟台能打的，可不只是这些。

基于广州的特殊城市属性，生态是一个极其昂贵的概念，很少能够看到比较好的生态环境而有的板块一出生就天赋异禀。

珑璟台家门口就是1100公顷的海珠湿地，天然的大氧吧，加上丰富的自然水系，舒适度直接拉满。

不要忘了，这还是一个双地铁TOD项目。‍‍‍

珑璟台的立式归家交通核，营造了全面的洄游路线，未来通过地铁连廊通道，可以无风雨链接海珠湿地，地铁、商场、公园，都在归家通道上。

而通过18号线（已开通）+11号线地铁（在建），1站琶洲，2站珠江新城，3站万博，去哪里都很方便。

这能够进一步促进板块的融合，产业联动和空间布局协调，也加强和珠金琶的联系。

这不仅为以后的大规模产业公司做好了交通配套保障，也让板块有了更好的条件去承接琶洲、珠江新城、金融城外溢出来的高净值客群。

对于这部分置业客户来说，广州地铁地产·珑璟台是一个非常好的选择。

大家也知道，就琶洲核心区来说，片区主流都是200平以上，总价门槛高，货量也有限。

想拥抱CBD，并非易事。

珑璟台恰恰提供了这个机会。

项目主打建面约135-141㎡产品，面积上就错开了竞争。

户型设计方面，整体的赠送面积很高，是新规之前，难得的实用率接近100%的产品，通过储物间、阳台、花池，这扩大了室内空间使用率，也创造了更多的功能可能性。

我们以建面约141㎡3+1房的B户型为例，做到了南北对流+LDKG大方厅+中西一体化餐厨+岛台。

弧形阳台，做到了约270°景观，空间感很强。

而外立面设计，也采用时尚，通透的大玻璃面，更好看，也更高级。

总的来说，广州地铁地产·珑璟台的优势，不仅在于是产品，品牌、生态等看得见的东西，还在于其是融入到一个新板块后的底蕴优势，紧跟片区发展计划，与区域一起成长的项目。‍‍

海珠从当初的滨江东，到江南西，再到新中轴，琶洲，珠江后航道，这些关键词每一个都是成功的。

而珑璟台所处的板块，也许就是下一个新概念。

我们了解到，项目4栋建面约120-195㎡产品，取证加推在即，大家期待已久的营销中心“漂浮艺术生活美学馆”也将在12月盛大开放。

感兴趣的朋友，届时不妨到现场看看。

咨询热线：19066500888

最后，关于海珠几个板块的旧改改命，大家有什么想法，可以扫一扫下方二维码。

这里不方便说太多的，我们群里聊。