曾几何时，房地产市场是中国最受欢迎也最受关注的市场，但是最近几年房地产市场处于深度调整期，给房地产企业带来了巨大的影响，就在最近贝壳的三季报公布了，结合贝壳的三季报，我们到底该如何看待房地产深度调整期的相关企业，贝壳的底也来了吗？

一、贝壳Q3营收178亿

11月8日，贝壳发布2023年第三季度财务业绩。随着一系列优化政策密集落地，市场情绪得以改善。7月以来，贝壳积极推进“一体三翼”战略，向一站式新居住服务新阶段迈进的同时，稳健经营能力得到持续验证。

贝壳第三季度总交易额(GTV)为6,552亿元(人民币，下同)，前三季度累计GTV同比增长23%。Q3净收入为178亿元，同比增长1.2%，超出业绩指引上线。毛利率进一步上升至27.4%，净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元。

从全国市场总体来看，由于今年市场运行节奏相比往年差异较大，三季度市场磨底盘整。8月底以来，多地出台了“认房不认贷”、下调首付比例、下调房贷利率、放松限购等政策，带动二手房成交量逐步恢复，高线城市环比修复更为明显。

得益于贝壳在房产交易服务业务中长期以来的运营提效措施，第三季度贝壳存量房业务GTV达到4,390亿元，即使在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增长28%。三季度存量房业务收入取得超预期表现，达到了63亿元，存量房贡献利润率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升了2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点。

可以说，贝壳的三季报能有这样的成绩已经是相当不易，面对着当前的房地产格局，我们究竟该如何分析呢？

二、房地产深度调整期贝壳筑底了吗？

面对着贝壳的财报，我们到底该如何分析？在这个房地产的波动时代，贝壳的财报背后又有什么值得我们重点关注的东西呢？

首先，贝壳的财报还是相当不错的。仔细分析贝壳的三季报可以发现，贝壳的三季报有几大亮点较为突出：

一是贝壳的现金流相当稳健。根据贝壳发布的2023年第三季度财报，公司的现金流表现相当稳健。截至2023年9月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为604亿元。这表明贝壳拥有充足的资金支持，为其未来的长期发展奠定了坚实的基础。

二是贝壳的投资者回报水平也较高。股票回购通常被视为一种向投资者传递积极信号的方式，表明公司认为其股票被低估，并有信心实现长期增长。贝壳在9月的股票回购总额超过1.3亿美元，这表明贝壳对投资者的回报水平较高。这可能意味着贝壳认为其股票被低估，并希望通过回购股票来提高股东价值。此外，股票回购还可以增加每股收益和股东权益，从而提高公司的投资吸引力。

三是贝壳第二曲线业务发展迅猛。贝壳的家装、租房等业务展现出了极大的增长潜力和想象空间。三季度，贝壳家装家居业务净收入取得72.1%的同比增幅，达到32亿元，环比也增长21%，家装家居业务贡献利润率保持在29.1%。同时，由于租赁住房管理运营业务规模的增长，贝壳新兴业务及其他的净收入在报告期内同比增长了惊人的202.7%。而在三季度，非房产交易服务业务的收入也同比增长了112%，占比更是进一步提升至超30%。这几个数据的增长，表明贝壳在新业务领域的拓展取得了显著成效。租赁住房管理运营业务的增长，说明贝壳在房屋租赁市场找到了新的增长点，且该市场的规模正在持续扩大。而非房产交易服务业务的收入和占比提升，也显示出了贝壳在多元化发展上的成功，它不再仅仅依赖于传统的房产交易业务，而是通过拓展新的业务领域，找到了更多的收入来源。

其次，城市间的分化也要求贝壳因城施策。房地产市场的波动和不确定性对包括贝壳在内的所有相关企业都会产生深远影响。近期以来，中国房地产市场一直处于调整之中，成交量下滑，价格走低，尤其是二三线城市的房价下行压力增大，这无疑会对所有的房地产产业相关企业都带来较大的冲击，好在一系列“认房不认贷”利好政策开始落地。与此同时，受到不同地区政策、需求和供给端的影响，不同城市房地产市场的复苏在不同程度上表现出分化的态势，小范围内的市场变化更为复杂，这在更长时期内是一个非常值得关注的现实。对于贝壳来说，不仅要面对不同区域业绩不均带来的影响，更重要的是需要思考如何结合房产交易、家装、租赁等业务在各地的表现和宏观市场背景，从而更好地“因城施策”，将潜在风险转化为获得新发展的机遇，从而能够缓冲一部分房地产市场周期性对企业带来的影响。

第三，房地产正处于波动加分化的时代，新的发展路径有待探寻。在过去几年，中国房地产市场经历了一系列的调控政策，旨在遏制房价过快上涨和防范房地产泡沫的风险。这些政策的实施和市场自身的规律导致了房地产市场的调整和探底现象的出现。随着市场环境的变化，房地产相关企业也面临着转型的压力。经过一系列的调控与引导之后，房地产市场反复探底的现象非常明显，之前高举高打、快进快出的三高模式已经不可能再出现了。房地产企业需要寻找新的增长点和发展路径。

在这样的大背景下，资产运营和用户服务成为房地产企业转型的重要方向。通过提供优质的物业管理、社区服务和增值服务，房地产企业可以提升自身的竞争力和盈利能力。此外，一些房地产企业还开始涉足长租公寓、养老地产等新的领域，以拓展业务范围和降低风险，而在其中，贝壳无疑是值得关注的企业之一。

这些年贝壳的布局呈现出快速地多产业生命周期布局的趋势，围绕着“居住”这个核心需求，贝壳对房地产上下游的企业进行全方位的布局，把服务能力不断延伸，从而真正推动了自身的发展，这一点在贝壳的新业务发展上显得格外明显。

第四，贝壳较少受到周期影响，或将率先抓住行业转型机遇。对于当前的贝壳来说，这次财报已经算是相当不错了。虽然市场的不确定性依然较大，但是贝壳作为头部企业自身的供给能力依然较强，这意味着贝壳有能力在不确定的市场环境下保持稳定的盈利能力。同时，贝壳的服务质量和运营效率在行业内首屈一指，这意味着贝壳大概率能够在市场竞争中脱颖而出，吸引更多的客户和业务。

站在房地产发展供需变化新形势的节点，大浪淘沙方显底色。在一个全面变革的市场上，优质标的永远稀缺。这意味着在复杂多变的市场环境中，真正具备高价值和成长潜力的企业并不容易找到。而贝壳公司则是那种难得的优质标的，这样的贝壳难道不值得我们更加关注吗？