9月深圳商品住宅市场供增销减，新政出台暂未带来显著效果

9月，深圳新批准上市商品住宅76.97万平方米，推盘量环比继续增长27.16%；商品住宅成交面积20.93万平方米，环比减少6.06%。9月深圳商品住宅市场供增销减，新政的出台暂未给新房市场带来显著效果。

1-9月深圳新建商品住宅整体供应418.5万㎡，同比上涨31.8%，成交248.0万㎡，同比减少32.0%。深圳楼市表现相对平淡，除部分热点楼盘活跃度小幅提升外，多数项目到访量虽有增加，但成交依旧乏力。当前深圳楼市依然处于低位运行态势，购房者信心依旧不足，市场企稳仍需时间。

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▍房地产市场概况

图：2021年1月-2023年9月深圳商品住宅成交走势

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供应：9月新批商品住宅76.97万㎡，环比上涨27.16%，同比下跌25.19%。在政策利好和 “金九银十”传统楼市销售旺季助推下，开发商推盘节奏加快。9份深圳共有20目取得住宅预售许可证。

成交：8月新建商品住宅成交面积20.93万平方米，环比下跌6.06%，同比下跌45.05%。从成交数据看，成交依旧乏力，9月深圳新房成交规模环比继续下降，当前深圳楼市依然处于低位运行态势。

价格：新建商品住宅成交价格自1月份以来持续走低，继3、4月微涨后，5-8月价格环比均小幅下跌。9月份深圳新房成交均价为68222万元/平方米，环比小幅上涨3.73%。

▍土地市场概况

图：2021-2023年深圳集中供地各批次供求情况

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2023年第一批次：共推出宅地5宗，供地建面47.5万㎡；成交5宗，成交建面47.5万㎡，成交楼面价为15165元/㎡，平均溢价率为10.1%。

2023年第二批次：共推出宅地10宗，供地建面103.1万㎡；成交7宗，成交建面74.8万㎡，成交楼面价25769元/㎡，平均溢价率为6.9%。

9月份无深圳涉宅用地推出和成交。

图：2022年以来深圳宅地月度供求情况

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1-9月深圳共推出15宗宅地，合计推出规划建面150.6万㎡；共成交宅地12宗，成交规划建面122.3万㎡，成交楼面均价为23118元/㎡，平均溢价率7.7%，相比2022年1-9月溢价率降低2.3个百分点。成交地块中有4宗底价成交，1宗顶价成交，2宗未达限价成交，5宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得3宗，本土国企竞得7宗，民企竞得2宗。

2023年1-9月深圳房地产企业销售业绩top20

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日—9月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2023年1-9月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1584.89亿元，同比减少24.84%，占全市1-9月销售额的53.53%，销售金额TOP20入榜门槛为33.17亿元。其中，TOP10房企销售额为1195.80亿元，较上年减少23.87%；TOP11-20房企销售额为389.09亿元，较上 年减少27.66%。本月销售金额TOP20新进榜的企业是金地集团。

头部房企：深圳地铁集团凭借深铁熙府和深铁懿府等项目的热销，占据销售金额榜单冠军，销售金额为214.19亿元；华润置地凭借超核中心|润府、润晖府、云上润府等多个项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额分为167.63亿元。招商蛇口凭借太子湾等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为142.37亿元。

三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（200亿以上）共1家，合计销售金额214.19亿元，占TOP20销售额13.51%；第二阵营（100-200亿）6家，合计销售金额790.22亿元，占TOP20销售额49.86%；第三阵营（100亿以下）共13家，合计销售金额580.48亿元；占TOP20销售额36.63%。

名次变动：8家维持不变，4家上升，7家下降，新进1家。其中招商蛇口本月销售表现突出，名次上升4名。

金额同比：其中深业集团同比增涨较多，同比上涨153.65%；特区建发投资同比增涨96.54%;深圳地铁集团、万科同比分别增长19.73%和13.27%。金地、新润园地产、华润置地同比减少较多，同比分别减少79.20%、60.45%和57.94%；合正、中海同比分别减少38.29%和25.02%；卓越、鸿荣源同比分别减少30.42%和24.41%。

从深圳各房企销售面积来看，2023年1-9月，深圳销售面积TOP20房企合计销售241.34万㎡，TOP20入榜门槛为4.58万㎡。其中，华润置地以32.84万㎡排名第一；深圳地铁集团以28.17万㎡排名第二；招商蛇口以20.09万㎡排名第三。本月销售面积TOP20新进榜的企业有金地集团。

2023年各月深圳销售金额TOP20榜位变化

从2023年深圳TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计1-9月争夺TOP20的房企共有32家：

1-2月名次持平企业2家，上升6家，下降8家，新进4家；

1-3月名次持平企业2家，上升2家，下降11家，新进5家；

1-4月名次持平企业3家，上升5家，下降9家，新进3家；

1-5月名次持平企业4家，上升5家，下降10家，新进1家；

1-6月名次持平企业4家，上升3家，下降9家，新进4家；

1-7月名次持平企业11家，上升4家，下降4家，新进1家；

1-8月名次持平企业6家，上升4家，下降7家，新进3家；

1-9月名次持平企业8家，上升4家，下降7家，新进1家。

头部企业：深圳地铁集团、华润置地稳居榜单前两位，招商蛇口本月挤进前三。特区建发投资自1-3月新进榜单后一直榜单前三名波动，本月位列第四。和上个月相比，名次上升的企业有招商蛇口，上升2名；鸿荣源、中洲控股、京基集团名次均上升1名。本月名次下降的有勤诚达下降3名；深圳大沙河建设投资下降2名；深业、特建发投资、万科、卓越、前海控股、均下降了1名。

三大阵营：第一阵营，前两名较稳定，第三名榜位近两月波动较大，争夺激烈；第二阵营和第三阵营名次变动均不大，榜位更替小幅波动。

▍趋势展望

政策方面：9月25日，银行对首套存量房贷进行了集中调整；9月29日起，又调整优化个人住房贷款利率下限。深圳现在房贷利率下降，最直接的利好，是降低了购房者首付和月供的压力，有利于促进刚需和换房需求的释放。

土地方面：9月份深圳没有土地供应和成交。10月10日，深圳规划和自然资源局发布最新的存量住宅用地清单。深圳存量住宅项目602个，存量用地总面积1183.65公顷，未动工土地面积295.16公顷，已动工土地面积888.49公顷（其中未销售土地面积385.72公顷）。

新房供应：“认房不认贷”、存量房贷利率和首付比例双降后，在政策利好和 “金九银十”传统楼市销售旺季助推下，开发商推盘节奏加快，9月深圳楼市迎供应高峰，场供应充足。10月9日，深圳市住房和建设局发布了关于 深圳市2023年四季度计划入市商品房房源信息情况 的公示，深圳市2023年第四季度计划入市的 商品房项目共有34个，共计16379套，预计供应房源面积为 1686642.70㎡。

市场需求：“认房不认贷”政策主要会带来“卖一买一”的改善型需求释放，在房价处于高位的局面下，刚需购房人群仍难以入市。当前深圳楼市依然处于低位运行态势，深圳的购房者对房价下跌的预期比较强烈，未来走势需待政策能效持续释放后观察。

全国展望：一线城市库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策结合进行政策优化。随着政策进一步落实，核心城市房地产市场有望逐渐企稳恢复，三四线城市房地产市场预期渐稳，以价换量或带动需求释放，全国房地产市场也有望逐渐筑底企稳，价格整体稳定，其中三四线城市短期内价格或延续下跌态势。

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