土拍上限价取消,国资也不想要房子了

更新时间:2023-10-21 00:10:46作者:橙橘网

土拍上限价取消,国资也不想要房子了

楼市又玩新花样了,大家没想到,地价和容积率被做文章了,根据经济观察网的报道,自然资源部关于取消土拍地价的上限、取消远郊区容积率1.0的限制的文件已经下发了文件通知,不少二线城市已经开始落地这个要求了,而北京上海还在研究中,这意味着,从2021年全面执行的地价上限,开始瓦解。而这个让很多人很奇怪,为啥现在是取消最高限价,而不是降低地价呢。



其实之前搞这个上限的地价初衷,主要是还是防止楼面价被炒的过高,不让房企加杠杆太猛,相信大家在过去的时候都听说过地王,在2016年,全国一共诞生了350个“地王”,造就了房地产史上最多的“地王”之年。而当时全球涨幅最高的城市就被合肥一举夺下了,拿下32个地王,溢价率突破266%。



地王的作用已经很明显了,从成本上就拉升了周边的二手房价,也给到没入手的刚需比较大的压力,现在不买,多花两百。而投资者看到地王来了,也会有更大的信心和预期,房价也就水涨船高起来。所以为了降温土拍,就有了上限价格,一旦房企拍卖抢红了眼,触发了这个最高价,那就不能再继续加价了,转而开始竞自持面积或者竞保障房面积等。也就埋下了伏笔,给到很多国资大把的房子,到现在,地方国资也正在抛售过去拿到的这些房源。

但是房价下行之后,大面积土地流拍成了常态,房企都在忙着自救保交楼,忙着偿还债务,根本没心情再去高价拿地了,那很多地方为了继续维持土拍的业绩,就让城投和国企去拿地兜底了,但是这也是治标不治本,城投自己的房子也难卖,还有很多根本也没开发,所以也造就了很多隐性的城投债,而去年10月份后,财政部就针对这种情况明确提出,不得通过国企购地等方式虚增土地收入。各种施压之下,土拍成绩的真实情况开始暴露了,今年前八个月咱们只有2.7万亿土拍收入,而2021年全年就有8.7万亿,已经是完全腰斩的状态了。然后这期间还搞了集中供地模式,但是效果也是非常差,反而在短期内造成了开发商资金链的压力更大了,近期也已经着手取消。



种种背景之下,才有了取消限价的最新操作,希望恢复价高者得之的游戏规则,调动房企拿地积极性。但是现在放开地价上限其实跟放开限购一样的道理,你是在行情不好的时候鼓励房企更高价拿地,在大家没钱的时候说抓紧去买房,放开了就会有需求的话,那岂不是太简单了。所以逻辑搞错了,一边允许高地价的拍卖,一边却不让开发商打骨折卖房,现在要取消的不是地价的上限,而是地价的下限;更要取消对新房的限价。想想看,地价你搞个起拍价,为什么没有勇气从0元起拍呢,明显就是对自己的土地价值没信心了,现在就不想要房企多建的那些保障房和安置房了,诱惑房企继续高价拿地,这不是让房企进入更危险的境遇吗。如果房企自身的利润无法保障了,拿地都是做亏钱买卖,后面还有房企会去拿地吗,而且一大堆房企还是一屁股的债务在偿还,拿什么钱去拍地?

所以现在建议尽快降低地价,不说0元起拍,可以从100元一平起拍,每次加价幅度100块,把定价权交到市场;其次就是不要限新房价格了,尽快让开发商回款,不然,房企拿不到现金回款,后面暴雷的速度会更加快,现在来看,限跌令不仅没有让房价企稳回暖和提高卖地收入,反倒引发了更严重的房企暴雷和交付难题,而容积率的限制,也代表很多人买的房子都买错了,以后慢慢就会建更多低楼层的洋房和小别墅了,价格可以进一步提升,多管齐下后,大家会买单吗,还是就当个笑话看一看?



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