作者 | 曹安浔

地产行业进入近年最冷销售季后，史诗级救市政策尚未见明显成效，行业依然秋风萧瑟，当此非常之时，万科频频向外释放暖意。

在万科董事会主席郁亮直言当前楼市已经超跌，并乐观预计未来市场自身会产生向上修复的动力的一周后，万科获得大股东深铁的进一步背书，这是郁亮乐观的底气，也给行业吃下了一颗定心丸。

10月27日，万科公告显示，深圳地铁董事长辛杰将兼任万科董事会副主席。

虽然从过往情况看，大股东代表兼任万科董事会副主席属惯例，但也反映出国资大股东对万科一如既往的坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务层面继续深入合作。

辛杰表示，深圳地铁集团将长期持有万科股权，万科的背后有深铁集团，深铁集团的背后是深圳国资，将始终不渝地全方位支持万科的健康发展。

除了股权结构日益稳固，万科的财务面也保持相对稳健。辛杰任职公告发布的同日（10月27日），万科公布2023年三季报。

在行业深度调整风暴中，万科也未能独善其身，前三季度，万科实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%；归母净利润为136.2亿元，同比下降20.3%。

但难得的是，在众多房企接连爆发流动性危机之时，万科依然坚守住“零违约”，并且保持稳健的现金流。截至9月底，万科净负债率为53.9%，在手现金为1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，经营性现金流也已连续14年为正，经营活动产生的现金流量净额为2.35亿元，同比增长105.64%。

这为万科铸就了安全的财务“护城河”，成为万科在近年的房企债务风暴中幸存下来的底气。

万科财务负责人韩慧华曾在中期业绩发布会上透露，今年下半年万科没有境外债务到期，明年主要是有三笔美元债到期，整体按照年中的汇率来看，可能整体折合人民币大概110亿元。万科已经对明年要到期的债务做好了充分的安排，目前的各项工作也在正常推进当中。此外，万科今年境内待偿的信用债仅为3.8亿元。

除此之外，万科还在进一步降低偿债压力和成本。

万科公告显示，前三季度，万科境内新增融资的综合成本为3.64%，其中发行了金额为20亿元的3年期中票和金额为20亿元的3年期公司债券，发行利率分别低至3.07%和3.10%。截至三季度末，万科一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。

健康的财务面背后是，业务经营的韧性。财报显示，前九月万科实现全口径销售金额2806.1亿元，同比减少10.8%，在行业大幅滑坡的大势中，依然保持行业头部梯队。

相比房地产开发业务业绩有所下滑，万科在物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等经营服务业务表现得可圈可点。

在三季报公布的前一日（10月26日），万科印力旗下的中金印力消费REIT与其他三个REITs一起开始申报国内首批消费基础设施公募REITs。

这说明，作为商业不动产REITs的先锋，万科印力的底层资产和运营管理能力得到了认可，也意味着，我国商业地产公募REITs正式破冰，地产商的运营类项目多了一个融资通道，地产江湖的运营新时代照进了一道曙光。

郁亮也第一时间表示：“千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的REITs，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来” 。

在商业地产突破之外，万科还实现了其他经营性业务的业绩改善，万科前三季度的物流仓储业务和租赁住宅业务的营业收入分别为29.8亿元、25.3亿元，分别同比增长14.8%、9.4%。

万科泊寓总经理胡冬华在此前西安媒体沟通会上表示，今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，并预计今年内将实现整体盈利。

有业内人士表示，三季度各类利好刺激下，市场悲观情绪却未见显著好转，再叠加近期新一轮房企违约风波，行业信心遭遇巨大冲击，资本市场及金融机构的避险情绪前所未有的浓厚，在销售持续低迷、融资愈发艰难的双重压力下，绝大多数房企都面临着经营安全的极限挑战。“在此情况下，万科不仅仍保持了财务一如既往的安全稳健，还能同时实现开发业务的能力提升和经营服务业务的持续领跑，殊为不易”。

时代浪潮翻涌，自1978年商品房出现以来，地产行业已经历过多个周期，新老面孔来来去去，但最近二十多年，万科依然稳定位居行业头部，自有其生存之道，其对外释放出来的行业判断和发展战略，亦或将引领新的行业发展潮流，找到新的出路。