V观财报|华正新材及时任董秘被监管警示:回复5.5G业务不客观不完整
2023-12-02
更新时间:2023-11-09 00:09:25作者:橙橘网
观点网 全球商业地产市场动荡,但领展享受到了资产多元化的好处。
这家亚洲最大房地产信托基金,近年来逐渐将资产分布范围扩张到新加坡、澳大利亚、英国等海外地区。
最新财报显示,领展旗下物业资产按价值计算合共约2380亿港元,其中75.7%位于中国香港,13.3%位于中国内地,11.0%位于海外地区。一年前,这个比例分别是78.3%、 15.3%和6.4%。
类型及地域分布多元化的资产组合,成功帮助该基金抵御风险,实现了2023/2024年财年上半年(截至2023年9月30日)业绩的稳定。
资料显示,报告期内,领展总收益及物业收入净额分别按年增加11.3%及10.4%至67.25亿港元及50.63亿港元。
分派方面,可分派总额同比增长1.71%至33.33亿港元。而受“五供一”供股影响,每基金单位分派为130.08港仙,同比减少16.4%,若以供股后相同的基金单位基数计算,则每基金单位分派增加0.4%。
同期,领展投资物业组合的估值下降至2290.94亿港元,但根据最新披露的PPT,数据已有所回升。
业绩扫描
领展管理层在11月8日召开的业绩会上指出,公司业绩得以保持正增长,有赖于新收购的新加坡资产和香港市场的稳健表现。
去年12月末,领展斥资125亿港元向NTUC(新加坡职工总会平价合作社)购入裕廊坊及汤申大厦约占一半楼面的分层地契,共两个零售商场。
具体而言, 期内领展国际资产组合的收益及物业收入净额分别增长206.4%及236.9%至8.61亿港元及6.03亿港元。据了解,领展目前在新加坡、澳大利亚、英国拥有7个零售物业、5个写字楼物业,均为成熟资产。
与之对比,领展在内地的仍在爬坡。
按人民币计算物业收入净额同比增加了2.5%,另有稳健的物流资产做支撑。但占大头的零售资产和写字楼资产,前者平均续租租金调整率为-5.2%,后者平均续租租金调整率也为-7.5%,反映了较预期缓慢的经济复苏情况。
但好消息是,领展于2021年6月收购的广州天河项目,现时已完成升级改造,下半财年其贡献将被纳入报表。
行政总裁王国龙指出,广州天河领展广场签约出租率已达到95%。截至上个月31日数据,该商场人流、商户的销售额相比疫情前(即改造前)有明显的增加,“在社交平台方面我们也看到了非常正面的反馈。”
领展首席财务总监黄国祥也表示,公司已看到内地消费模式的转变,竞争愈发激烈,未来要持续利用营销的策略吸引人流。
香港是大本营,领展在这个国际都市持有130个物业,其中大部分为民生商场和停车场,都是十分抗风险的物业资产。例如,香港核心地段停车车位紧缺是一个结构性问题,导致停车场在收费上异常坚挺。
报告期内,领展香港零售物业组合,收益总额及物业收入净额分别同比增加2.4%及1%。其中,领展引以为傲的街市/熟食档口类型商户,提供的租金同比增长录得5.4%。
截至今年6月底,领展期内新签超过300份新租约,整体零售物业出租率保持在98%。
除此之外,领展香港零售物业组合平均续租租金调整率达到8.7%,平均每月每平方呎租金64.3港元,同比增长0.8%,每平方呎销售额增长3.1%,据统计已超越疫情前水平。
领展首席营运总裁(中国内地除外)卓格理亦指,下半年香港零售物业的续租租金调整率可能只会有一些温和的变化。其称,从领先指标显示,暂时未见到租金有逆转迹象。
停车场业务方面,期内领展的停车场物业总收益12.41亿港元,同比增长5.2%。具体停车场月租、停车场时租均有增长,增幅在4.5%和7.5%。
另外,领展在过去几年内,持续推动充电桩进入旗下停车场项目。管理层提出,这项新业务是领展停车场物业收入增长的新推动因素。
静待机会
王国龙总结指出,香港正抵御全球宏观经济的逆风,但到目前为止经济持续向好,失业率偏低,最低工资有所提升,反映能够支撑本土消费动力,所以对整体市道特别是零售业务持正面看法。
领展管理层强调了资产组合的韧性,并称会继续小心谨慎,因为全球的经济环境正变得越来越不稳定。
包括中美博弈、俄乌冲突、巴以冲突等地缘政治的冲突导致供应链重构;同时,“higher-for-longer”的鹰派利率环境,令全球市场越来越担忧。
企业正面临紧缩的信贷状况,领展上半财年财务成本增加了67.2%至10.10亿港元;平均借贷成本由3月末的3%,上升至9月末的3.74%。
领展还指,另外一个需要关注的问题是气候相关风险。香港在不久前9月刚遭受暴雨袭击,香港天文台一度挂出“黑色暴雨警告”。受此影响,领展旗下商场黄大仙中心北馆地下一层几乎全部被淹没。随后经过54天的修复工作,该商场才在10月31日重新对外开放。
外部环境充满挑战,领展管理层希望用更稳健的财务方针,和更具创新的经营策略,带领公司前进。
其中,领展在今年第一季度完成供股集资188亿港元,成功将净负债比率降至18%。同时,负债总额减少至597亿港元,负债比率下降至23.2%。
同时采取措施,将定息债务在总负债内的比例由56.8%提升至69.8%,,“我们有非常高比例的固定利率负债,这主要得益于几个债务工具,包括中期票据、可转换债券以及利率掉期。”
据透露,在供股完成后,领展截至2024/2025财年的下半年都不会有再融资需求。
主席聂雅伦同意,公司目前已有非常稳固的资本基础,可以支撑收并购策略。其称集团已准备了资金,并一直在等待机会,并认为2024年是机遇之年,集团将有机会进行并购。
王国龙则补充,在目前持续高息环境下,能看到更多议价的机会,“我相信一些业主和投资者将考虑调整出售项目的价格。”
他表示,领展已陆续在跟踪一些潜在项目。
另一方面,轻资产模式将是领展未来加深业务深度和灵活性的重要途经。早前,领展管理层就曾披露将采用轻资产方式持续践行领展3.0战略。
在去年年末在新加坡的并购中,领展还与NTUC就零售物业宏茂桥城订立一份为期10年的资产及物业服务协议,被认为是领展轻资产拓展的首次尝试。
除此之外,当时领展事实上已考虑过在收购中引入外部资本,但后面因为市场变动没有继续执行。
就相关话题,王国龙回应称,领展会考虑不同的方案,包括单纯进行资产或物业管理输出,在新的投资上,也可能引入其他资本或者基金。自有物业方面,不排除在保持经营权的前提下出让部分项目的权益。