当前，我国代建行业正飞速发展，已成为品牌房企“必争之地”。据统计，截至2022年底涉足代建业务的房企已超60家。

相对而言，我国代建行业还是一个非常年轻的行业，大多企业都属于初创阶段，在摸着石头过河。

因此，我们对国际上发达国家的代建经验进行了分析与研究，希望能有所收获。海外标杆房企商业模式虽与代建有一定相似性，但由于基本制度和历史路径之间存在一定差异，所以可以参考但不能完全借鉴。

海外代建模式

1、奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以超低投入赚取超额利润

铁狮门是我国代建行业一众大佬的偶像，大多数入局代建行业的先行者，都拿铁狮门对过标。

铁狮门成立于1978年，是美国一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，其凭借超群的设计能力、施工质量和项目品质不断地创造着一个又一个新的传奇。但，铁狮门在国内最出名的还是“纵向一体化+小股操盘”的重运营、轻资产模式。

所谓“纵向一体化”模式，是指铁狮门的业务包含产业链所涉及的各个领域，涵盖投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理等开发全流程。

项目是房企最基本的利润来源，而利润最重要的保障就是对项目全周期的把控。在这一点上，铁项门凭借其强大的整合能力，用纵向一体化模式实现了从前端到后端、实体到金融的全产业链延伸，使投融资、开发、管理以及退出渠道等关键环节有机融合起来，探索出一套成熟的项目运作机制。

作为一家非上市地产企业，铁狮门除了物业开发和管理能力外，其最核心的就是金融能力。铁狮门往往以较少的股比参与投资，掌控整个项目的运作，并从中赚取超额利润。

例如，2013年铁狮门与万科合作开发旧金山Lumina项目（两个连在一起的住宅塔楼）。项目总投资为6.2亿元，其中万科股权占比71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，该项目由铁狮门操盘。

在这个项目中，铁狮门以仅1.71%的股权，配合运营与财务的多层杠杆，在项目中赚取了股权收益、项目管理费、项目超额利润分配、基金管理费、基金超额利润分配等五份收益。因此在房地产高景气时期，铁狮门曾以不到5%的资本投入，分享了地产项目超过40%的收益。

2、三井不动产为C端客户提供代建服务，为公司贡献稳定、多元化的增量收入

日本代建行业的发展驱动力主要源自于20世纪90年代。那时泡沫破裂后，大型不动产开发企业开始逐步转向轻资产运营，三井不动产、住友不动产等开发商陆续涉足包括代建、住宅商业物业翻新、物业租赁、房产经纪等轻资产业务，为企业开辟新的收入途径。

日本代建与国内的内容及属性有所不同，其主要业务是针对C端需求的独栋住宅建设、翻新等业务需求。日本房屋新建房企80%为一户建（独栋住宅），公寓等其他住宅占比相对偏低，部分一户建是居民通过购买地皮自建，从而衍生出C端独栋住宅的代建需求。

从商业模式来看，日本C端住宅代建过程中，涉及的业务包括住宅建筑规划、建筑施工、竣工验收、售后支持等全流程，收入包含规划设计、建筑施工、售后运营服务等多个业务。

以三井不动产为例。其成立于1941年，是日本的老牌地产企业，也是日本最大的地产集团之一。

在动荡中，三井不动产一直在积极转型，对抗周期风险。其中，一个转型方向就是将传统的住宅开发业务中一部分转型为轻资产的代建业务。主要包括2*4木质框架的独栋住宅建设、住宅和商业物业的翻新、以及代建租赁管理等业务。

2021财年，三井不动产来自独栋住宅建设的业务收入达到1,583亿日元（约人民币80亿元），代建业务虽然利润率不高，经营利润率常年保持在1%-2%之间，但基本能维持盈利。

此外，代建业务还为三井不动产积累了大量的存量房客户资源，可以为物业管理部门贡献基于自家代建翻新房屋的管理费收益。同时，也为经纪业务部门贡献了机会。

3、凯德利用“私募基金+REITs”双基金模式实现开发及资本运营双轮驱动

对凯德的研究不像是代建业务的借鉴，更像是我国轻资产未来发展方向的摸索。

凯德集团是亚洲最大的房地产公司之一，成立初期，从事传统的房地产开发和投资业务。2002年以后，凯德转型为轻资产模式，逐步发展出房地产开发商、房地产运营商、资产管理人三重身份，业务贯穿整个房地产产业链。

凯德为人所熟知的是其资本运作能力。在地产开发中，凯德采用“私募基金+REITs”双基金模式，私募基金为传统开发经营项目提供资金，而REITs为前期投资提供退出机制。凯德将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等机构投资者持有；待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。

凯德根据项目不同阶段，一般会对应不同类型的金融产品。开发期及培育期风险高、收益高，所以主要用房地产私募基金投资；商业物业现金流稳定，风险较小，所以主要用REITs进行投资而后实现退出。通过这样的资本运作模式，凯德建立了从开发商到私募基金，再到REITs退出的一个完整资金回路。除了募集项目运作资金以外，凯德也可以提前一次性获得未来多年的现金流，缩短盈利图期。

但由于基金和REITs产品的设立需要同时满足投资者青睐、政策支持以及符合企业战略发展方向三个条件，因此这种方式的使用要求较高。

代建趋势设想

对标国外代建发展和房企业务模式，我们能看见一些相似的东西，也能对我国代建行业未来发展趋势进行一定的设想。

1、代建模式将不局限于纯代建，会以轻资产运作为核心四散至周边业务

以狭义的概念来说，代建是指代建方不拥有土地资产，仅投入品牌与管理，为项目提供开发建设及相关服务，范围仅仅局限在工程建设领域。但随着大批房企的争先入局，原本天花板就有限的代建领域，代建企业的市场份额与利润空间都会有一定压缩。为了更好的生存，代建企业一定不断扩展自己的业务边界，探索代建的星辰大海。

我们可以看到，近年来代建的模式和对象已经开始有了一定变化，对象变成央企、国企、城投以及金融机构为主，范围也开始向小股操盘、融资代建、平台服务扩展。但不论代建模式如何变化，从房企进入这项业务的初心出发，其本质还是轻资产，直接表现是不去持有（或仅持有极少份额）的资产，减少对自有资金的依赖，减少自己所要承担的资产负债表风险。

轻资产模式起源于美国，主要是指专业分工、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司完成。它不以拥有土地资产为核心或开端，而是重视运营过程带来的企业价值增值，通过不断的专业化，成为一个精细化的行业。

所以，横向来说，代建的业务范围应该会逐步向产业链前后两端逐步蔓延，和铁狮门、三井不动产一样，从代建扩展到开发、代运营，甚至是全平台。纵向来说，代建的业态会从住宅扩展至保障性租赁用房、公建配套、学校场馆、产业园区、商业等。

2、以整合“金融和资本”为核心的融资代建，将来会是未来代建行业的主流趋势

融资代建不是资本代建。资本代建是为金融机构等资本进行代建，委托方是金融机构；融资代建是为委托方引入资本方，提供项目建设资金支持，委托方可以是任何人，中小房企居多。

在行业动荡中，大批民营房企处于暴雷边缘，甚至部分国企也不能幸免。此时，大量缺乏项目开发能力的金融机构跑步入场拯救项目。此外，经过上一轮的动荡，很多拿着地来寻求代建的房企，除了没有开发能力和希望降低风险外，很多时候也缺乏项目建设资金。因此，房企可以通过整合基金、信托等金融资源，为项目提供流动资金支持，帮助委托方解决项目开发过程中的阶段性资金需求。

同时，从上面国外的发达房企经验中，我们可以看到，无论是美国的铁狮门，还是新加坡的凯德，在其轻资产化的过程中，REITs和其它类型的地产基金均发挥着非常重要的作用。对代建企业来说，可以借鉴他们的模式，整合金融和资本的力量，帮助委托方渡过难关，也能保障代建项目不会成为烂尾楼，能让业主顺利拿到房子。此外，还可以增加一部分金融服务收入。

3、在投资与开发分离趋势下，未来投资商将是主导，开发商实际上就是代建服务商

在当前，国内房企大多都是大开发模式，投资、开发、营销、运营等各个能力都具备。而从国际经验来看，投资与开发分离是未来趋势，房地产开发的每一个细分环节，均有相对应的投资商、开发商、承建商、运营商。

例如，美国三大房地产巨头莱纳房产、霍顿房屋和帕尔迪房屋均是以轻资产模式运营，实际属于开发商角色。而如铁狮门、西蒙这类企业，他们首先是一家（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商业/物业管理），最后才是一家地产开发商。据统计，在美国的上市房企中，投资商如REITs类企业的规模70%以上，市值总规模超过万亿美元。而真正的开发商，市值仅为200亿美元左右。因此，在国外房地产市场中，投资商才是主导，且REITs在其中的作用非常大。

对比来看，我国公募REITs起步较晚，21年才开始首批试点，目前有25家，市场底层资产主要集中于基础设施领域。2022年12月8日，证监会副主席表示“将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围扩展到市场化的长租房及商业不动产领域”。给了房地产一丝希望。

从国际经验和我国REITs发展趋势，我们可以期待，随着我国房地产市场逐渐成熟，金融市场的逐渐规范，代建企业以运营能力为核心，在投资机构参与下从而打通“投资建设、运营管理、投资退出”整条产业链，前端通过私募基金为传统开发经营项目提供资金，后端用REITs为前期投资提供退出机制，充分利用外界资源，减少自身投入，从而提高盈利能力。

当然，它可能还需要很长一段时间。

小结：以史为鉴，可以知兴替

风会吹灭蜡烛，却能使火越烧越旺。

我国的代建行业仍处于发展阶段，但随着各方持续涌入赛道，行业竞争将不断加剧，代建领域也将风云变幻，迎来新的格局。对于代建企业来说，对行业的认知越深刻，就越有竞争力。做足充分的准备，机会来临的时候，要做火，渴望得到风的吹拂，越来越旺。

点击下图，了解详情