一个奇怪的现象，身边有许多城市的房东和相关规划、建筑行业的朋友，大家都不约而同地，前前后后向我提出过这个类似的疑问：为什么要建保障房？难道不会影响商品房的市场行情吗？

其实，保障房的修建，并不像大多数人想象的那样，一定会取代商品房市场，造成此消彼长的矛盾关系，相反，适量的保障房建设，很可能还会助益城市规模扩张，促进商品房的含金量增值。

只要厘清了下面几个问题，就不难理解，为什么要建保障房了：

1、哪些城市要建保障房？

注意观察的人就会发现，并不是全国所有的城市都要建保障房的，毕竟，有的城市人口净流出，商品房都很过剩，而且居住成本也不高，根本没必要建保障房。

真正需要建保障房的，往往是那些一线二线大城市和省会城市，这些城市每年的人口净流入规模是比较可观的，商品房的买卖、出租供应更不上市场需求，所以居住成本（房价和租金）才会高居不下。

而在这些人口净流入的大城市新建保障房，一方面能够扩容城市对于外来人口的容纳能力，另一方面，这些人口能够在城市安居乐业下来，在城市里面吃住消费，也能反哺城市本身的经济，最终起到做强做大城市盘面的效用。

城市盘面扩大和能级提升，对于城市里面的商品住宅含金量而言，也是一种提升和增值。

2、保障房建成什么样？

保障房，并不是像商品房那样的标准的户型面积、配套资源、梯户、绿化水准的，甚至有专家提出保障房户型内不应规划独立卫生间（这是有一定道理的）。

因为如果保障房修得过于接近商品房，就会引来很多人争抢这块“香饽饽”，导致真正需求保障的人住不上保障房。

很多人也许看到过以前的保障房小区下面，停的很多是豪车，就是这个道理，如果保障房户型都没有独立卫生间，没有餐厨设计（新加坡的组屋就是类似，住组屋的人一般都在外就餐），又有多少上流阶层愿意去住、去争抢呢？

而且，保障房如果产品标准太高，地段过于优越，配套足够好（比如有地铁站等），还会导致养懒汉效应、劣币驱逐良币效应，对那些通过个人努力奋斗挣钱购买商品房的业主而言，也会产生不正当竞争的道德风险。

所以，随着越来越多的城市开始回过神来，未来的保障房大概率就是位于那种偏远地段和郊区、梯户比和户型等产品力标准没那么高、而且会让城市中产及以上阶层都不屑一顾的产品，和商品房都不在一个对比的维度，就更别提形成竞争了。

3、保障房如何发挥保障功能？

保障房要想真正发挥保障的功能，一个最基本的特征就是限制其交易和流通，也就是说，保障房能够租、能够买，但是不能买卖二手房、租赁权也不能在市场上流转。

被保障的中下阶层，可以拥有这套房的居住权和所有权，拥有它的使用价值，但是不能拥有它的资产增值价值，换句话说，保障房它不是一种资产，只能说是一个居住空间。

如果限制了流通，不允许在二手房市场上交易出售，那么相信也没有多少人愿意购买它的产权，那么，保障房也就不会沦为“商品”，产生价高者得的炒作效应，就能够继续维持低价、对外出租给真正需要保障的人群。