新政持续发酵，深刻影响成都未来市场格局

成都926新政距今已两月有余。随着一系列政策组合拳的持续发酵，成都楼市迎来了力度空前的政策松绑，有效激发了市场合理需求的积极释放，其短期优化效果逐步显现。从宏观角度看，新政落地对前期犹豫客群进行了强刺激，缩短了原有的决策周期；同时，预期加强后的潜在购房者对市场的关注程度上升，重新开始产生置业意愿。聚焦近期市场表现，更直观地展现了新政对成都楼市的优化效果。

10月，成都商品住宅成交量环同比均有上升，监测开盘的平均认购率环比上升11个百分点，前10月的供需状况与去年相比持平，成交面积全国领先。数据充分表现出成都市场韧性仍在，新政的松绑有效释放需求总量，市场迎来明显回暖，购房者信心逐步恢复。

随着中心城区“降容”、“两集中”条件的放松，改善化产品已逐步主导成都新房市场。2021年开始，140㎡以上户型成交占比显著增加，改善特征明显。926新政进一步扩展了市场可捕获的客群基数，500万以上产品成交占比新政后有明显提升，改善化进程持续加速。

（图：2020-2023年中心城区各面积段成交套数占比情况；新政前后高价房成交占比情况）

926新政取消限价，推进价格全面重归市场化，核心区域的价值进一步放大，天府新区受到市场热捧。1-10月，天府新区商品住宅成交面积260万㎡，占比成都市最高，区域内的麓湖板块、天西板块遥遥领先。值得特别关注的是，《四川天府新区条例》发布，从法理层面明确成都向南的发展主方向，夯实了天府新区城市发展高能级地位，市场热度仍在加速提升。

（图：成都市商品住宅1-10月分区供需情况）

新政影响下，核心区域价值凸显，高品质改善项目受到客户追捧，成都市场板块分化加剧。作为成都的绝对核心板块麓湖，全面阐释了高价值板块下“舒居+保值”产品的市场竞争力，其区域价值在企业建设及政策利好加持下不断被夯实拔高。

区域价值不断强化，麓湖稳坐成都改善板块王冠地位

新调控周期以来，随着中心城区降容，天府新区限购放松，高新南区开发逐步饱和，原本集中在城南的高端置业需求持续向南发散，围绕麓湖和天西的城南改善集聚区初步形成；2020年以来，调控逐步转向宽松，改善产品全面开花，天府新区形成成片的改善产品集聚的市场区域。其中，麓湖板块凭借其高价值和成都“独一档”地位，作为高端豪宅板块的顶流脱颖而出且经久不衰。随着近几年头部房企汇聚于此，高品质项目不断涌现，加速了板块配套设施的完善与成熟。此外，在各项利好政策的加持之下，麓湖板块的价值仍在拔高。

（图：各时期高端改善产品成交套数板块成交热力图，豪改标准为期间中心城区套总价前10%）

排他性区域认知，高端认知成型多年。谈及麓湖板块，自然绕不开“麓湖生态城”。2011年麓湖生态城首次开盘，拉开了麓湖板块提档升级的序幕，也为后续高改产品的打造埋下了伏笔。近年来，随着成都向南和公园城市理念的兴起，天府新区规划逐步兑现，麓湖板块价值不断强化，吸引了众多房企前来布局。同时，高改产品的集群发展吸附了大量高净值人群，区域的纯居价值不断放大，使麓湖成为其他区域难以匹敌的理想居住圈层，进一步凸显该板块的舒居与保值属性。

排他性资源价值，一半湖区一半公园区。以天府大道为分界线，麓湖板块被划分为湖区和公园区，规划通过麓湖水镇实现两翼的巧妙连接。西侧是麓湖湖区，有着占地约2100亩肺状湖区，享有卓越的生态资源；东侧是麓湖公园区，有着总占地约600亩的红石公园，多个口袋公园穿插交错。生态资源为基础，麓湖板块在景观、建筑、交通规划上坚持“以人为本”的原则，突破了“家”和“公园”之间的界限，实现了城市与自然的融合共生。这一设计让憧憬中的城市风貌与生活方式演变为现实，满足高净值人群对“闹中取静”舒居生活的追求。

（图：一半湖区一半公园区示意图）

排他性地理位置，两区交界，以纯居价值吸附全城高改客群。麓湖板块位于金融城CBD与天府总部商务区两大CBD产业集群之间。作为两大核心CBD的腹地，麓湖板块充当着“承上启下”的关键角色，能够承接产业区居民对高品质居住环境的需求。同时，天府大道贯穿麓湖片区，赋予地域优越的通达性和便捷性，其独特的高价值属性不仅吸引本地居民，也成为其他区域客群外迁的理想选择。

（图：麓湖西派臻境区位示意图）

依托于麓湖板块的绝对核心优势，房企竞相进驻。近日，成都举行取消双限后的第二场土拍。天府新区麓湖44亩地块的热度最高，数家房企多轮博弈，最终由四川滨江以16900元/㎡溢价61.0%竞得。据统计，2020年至今，麓湖板块累计成交八宗住宅类用地，均以高溢价率拍出。随着“双限”政策的取消，区域热度的分化进一步加剧，核心地块成为头部房企的争夺焦点，溢价率不断抬升。而供地规模和在售项目的减少，使麓湖板块的稀缺价值更加凸显，土地市场还将升温。

（图：2020年-2023年麓湖板块土拍汇总）

核心板块+“拳头”产品联动，麓湖板块的项目一经推出即受到市场强烈反响。以天健麓湖天境为例，四次开盘均做到迅速售罄，引发市场高度追捧。

政策资源的不断倾斜以及头部房企的高度聚集，天府新区的规划和建设持续兑现，麓湖板块的区域成熟度得到明显提升，整体资源和配套设施加速完善。

区域经过十年建设，交通能级与便捷度在全城首屈一指，道路两纵三横，地铁三轨衔接。丰富的生态资源已经兑现，麓客岛、红石公园、云朵乐园等已经建成，独特的湖泊风光、别具特色的建筑设计与丰富的人文活动相得益彰，成为城市微度假目的地。未来，随着麓湖水镇投入使用，板块生态系统将迎来进一步优化。教育资源为天府新区第一梯队。按照2023年的划分，麓湖板块归属于天府新区公立教育划片中的C区，涵盖20余所高质量学府，覆盖全学龄段。

（图：四川天府新区2023年小学学区地图）

（图片来源：天府社事发布，具体以官方发布为准）

商业配套逐步兑现，周边高端商业集萃，多个商业综合体蓬勃生长。成都首个国际保税商业中心TFS、和悦广场山姆会员店、麓客岛、麓坊中心、麓湖天府美食岛已投入运营；天府大悦城年底即将开业；位于麓湖w2项目的伊藤天府GMS旗舰店已启动建设，预计2025年开业。值得一提的是，麓湖W2项目总建面达11万方，定位为“区域性高品质家庭生活中心”，包括5万余方的伊藤“盒子”和近6万方的自持水街，满足区域居民多样化的消费需求。此外，麓湖水镇正在施工，未来将沿天府大道两侧布局6大商业湖岛，建成规模超35万方的大型商业群落。

（图：麓湖伊藤洋华堂效果图）

那么，在商品房市场品质改善的主流开发导向和核心区域价值提档升级的背景之下，开发商打造何种产品能够去适配区域的高质量发展并满足购房者的改善性住房需求？麓湖西派臻境选择落子麓湖板块，致力打造“舒居+保值”的低密宜居样本。

最后一批限价地块，西派臻境再铸麓湖高改样本

去年3月，深圳天健集团成功拿下麓湖一宗约39亩的地块，随后的一年多时间该区域未新增土地供应。今年8月，麓湖板块终于迎来期待已久的新供地——75.8亩的纯居低密地块，引来诸多房企关注。最终36家房企来到抽签环节，成交楼面价攀升至17200元/㎡，清水限价达32000元/㎡，刷新该区域的地价天花板，充分显示其极高的市场价值和预期。

这宗优质地块将由招商蛇口、中国铁建地产、成都产业集团天府产城三方联手打造。国匠品牌的强强联合，将共同致力于在极核区域打造符合当下改善型住房需求的高能级产品，为区域的价值实现和项目的价值兑现提供了强有力的支撑。

招商蛇口臻系，打造引领未来的品质人居

招商局集团创立于1872年，至今已有151年历史，是中央直接管理的国有重要骨干企业。总部位于香港，是在香港成立运营最早的中资企业之一，同时也是百年央企、综合央企、驻港央企。招商蛇口，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，秉持承载美好生活的初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，为客户提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品和服务。同时，招商蛇口积极响应国家“一带一路”的发展倡议，参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

根据招商蛇口发布的《2023年半年度报告》显示，2023上半年各项指标稳健增长，累计签约销售额1664.36亿元，同比增加40.07%；签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%。2023年1-11月，招商蛇口实现2708.6亿销售额。行业低迷背景之下，招商蛇口依然交出了一份不俗的半年业绩“答卷”。这份亮眼销售数据背后，是其“民族工商业先驱”的央企实力、坚持城市深耕的战略定力、基于城市综合开发运营的产业布局能力，是招商蛇口深刻理解居住需求演变，以不断升级迭代的产品力赢得了市场的认可。

（图：中国房地产企业销售业绩排行榜）

2010年，招商蛇口首次入蓉，南北并举，深耕成都。基于城市综合运营开发逻辑，针对不同区域、不同土地性质的项目，进行精准化适配定位。城市地标级综合体项目招商·大魔方、城东少有的双地铁上盖综合体项目招商·中央华城、以“产业造城”思维助力天府CBP价值兑现的招商·时代公园……成就了多个城市样本，同频城市发展。经过13年的开发锤炼，招商蛇口对成都的城市发展和需求演变积累了深厚的理解。

（图：成都大魔方招商花园城）

（图：招商时代公园意境图）

臻系是招商蛇口旗下进阶改善产品系，长期深耕一线。择址城市发展核心地段，通过对客户需求的精准理解，不断提升的产品力和审美力，致力为精英打造进阶产品及生活方式，实现城市核芯与高阶产品的同频共振。

今年5月，招商蛇口臻系的成都新作新川臻境首次开盘，3小时认购完毕，单日成交破11亿。亮相五个月实现五开五罄，车位开盘去化大半，成为成都楼市上半年的现象级爆红产品。新川臻境的成功，是招商蛇口对于城市机会的深度思考，以及招商蛇口基于纯住宅地块对品牌、产品、立面、公区、精装的迭代进化。

（图：南京百家臻园效果图）

（图：深圳半山臻境效果图）

中国铁建地产西派系，成就现象级改善典范

“一座西派，一个时代”。在蓉13载，西派系经历了从1.0到4.0的产品迭代，锻造出“穿越市场周期”的能力。西派系的1.0时代紧跟成都新核心的崛起，在成都金融城板块核心落子高端精装产品——西派国际；西派系的2.0时代跟随成都城市发展脉络，打造区域高端项目——西派城；西派系的3.0时代坚守城市核心价值，打造西派浣花、西派金沙、西派少城三大项目。2023年，西派回归居住本质，推出4.0的全新迭代作品——西派善成，“开盘即收官”，再度引发市场广泛关注。

西派系以高净值人群居住需求为原点，选址于城市价值高地，以6大产品观——选址、规划、园林、建造、精装、服务和4大价值观——尊重、超越、守拙、纯粹构成的“西派十章”价值体系。经过13年的打磨和市场检验，成为成都现象级的改善产品系。

（图：西派善成实拍图）

成都天府产城，实力国企与成都共发展

成都天府产城是四川省百强企业成都产业集团产业地产板块的支柱企业。成都天府产城立足“三区一城”，面向成渝地区双城经济圈，放眼全国，积极推进产业建圈强链、“三个做优做强”，主营业务涵盖产城一体综合项目及其配套商服设施的投资开发、建设运营，以及数智文创载体运营。

成都天府产城涉足产业与成都的发展方向高度契合，为城市进步奠定了坚实的产业支持基础，着力发展成为专业化的公园城市产业功能新单元综合投资运营商。

在品质改善需求成为新房市场主流的逻辑下，招商蛇口臻系&中国铁建地产西派系&成都天府产城强强联手，充分利用麓湖板块的高价值属性对产品性能进行放大，优秀产品力与超群建设实力的结合，对产品设计和生活方式的深度洞察能够更契合成都人民的期待。

项目所在区域的整体居住氛围较浓厚，目前汇集了麓湖生态城浔岭、万科公园传奇、中海观园等项目，产品形态以高层和叠拼为主。根据中指数据观察，区域内中高端改善楼盘去化效果良好，优质项目达到开盘售罄的状态。因此品质住宅的供应及存量相对稀缺。

针对高端改善客群的精准定位，麓湖西派臻境的产品规划选择以全能奢宅匹配纯粹改善：1.8低密容积率、全南北朝向、全T2板式洋房、165㎡-215㎡纯改善尺度、全四房布局。以品质和高舒适度为前提的设计布局，打造区域内稀有的南北通透纯板式洋房社区，充分考量到圈层的纯粹性与居住的舒适度，满足高改客群一步到位的舒居需求。根据入市节点来看，麓湖西派臻境的产品业态和产品总价在该区域具有排他性优势。

（图：麓湖西派臻境效果图）

（图：麓湖西派臻境效果图）

926成都新政取消近三年的“限房价、限地价”的双限政策和近七年的土拍熔断机制，回归到以价高者得的模式，价格彻底重归市场化。成都楼市，无论是新政前还是新政后，较大面积的产品一直受到市场的热捧，优质产品甚至出现屡开屡罄的情况。而新政放宽了大户型产品的购房门槛，释放了大量的本地及外地的高净值人群的购房需求，未来购置优质资产的难度也在提升。

因此，作为成都最后一批限价地块，麓湖西派臻境或将成为该区域最后一个限价产品，其超高性价比不言而喻。

结语

随着新政效果的逐步显现以及房价格局全面回归市场化，成都新房市场全面改善化进程加速，核心区域高品质舒居产品的价值将不断被强化。麓湖西派臻境的推出完美契合麓湖高端定位以及客群需求，代表着成都高改的未来方向，将再铸麓湖纯居高端样本。

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