乐居财经 李礼 10月9日，开源证券发布房地产行业周报。

核心观点：新房二手房双周成交同比下降，地产政策持续放松

　　开源证券跟踪的64城新房和17城二手房双周成交面积同比均下降。其中第40周二手房成交面积较2022年同期低基数有所增长。土地成交溢价环比增长，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。国庆假期期间，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量和二手房挂牌量较节前有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。开源证券认为9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

　　政策端：两部门发声下调存量房贷利率，合肥取消土地限价上限

　　中央层面：中国人民银行、国家金融监督管理总局提出自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。总体来看，调整分为两类情形:首套房和二套转首套。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。

　　地方层面：哈尔滨、三亚优化认房不认贷标准；西安、成都、宁波调整限购、限售措施；合肥取消土地上限地价、取消摇号政策、禁止房企联合竟买和合作开发。

　　市场端：新房、二手房双周成交同比下降，土地成交溢价率环比增长

　　销售端：根据房管局数据，2023年第39-40周，全国64城商品住宅成交面积473万平米，同比下降47%，第40周单周成交面积80万平米，同比下降31%，环比下降80%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14734万平米，累计同比下降9%。全国17城二手房成交面积为169万平米，同比下降3%，前值为173万平米。其中第40周单周二手房成交面积为29万平米，较2022年同期低基数增长18%，环比下降79%；年初至今累计成交面积6797万平米，同比增速37%。投资端：2023年第40周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1836万平方米，成交土地规划建筑面积2542万平方米，同比下降51%，成交溢价率为3%。一线城市成交土地规划建筑面积70万平方米，同比下降87%；二线城市成交土地规划建筑面积618万平方米，同比下降64%；三线城市成交土地规划建筑面积1854万平方米，同比下降37%。

　　融资端：国内信用债发行同环比下降

　　2023年第39周，信用债发行29.4亿元，同比减少53%，环比减少4%，平均加权利率3.3%，环比减少96BPs；海外债无新增发行。

　　风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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