｜拆神细鹏摄｜广州房产摄｜图源：琶洲经济联合社｜拆神细鹏摄｜项目鸟瞰图（来源：广东自然资源）｜来源：图库中国｜广州日报相关报道｜拆神细鹏摄｜拆神细鹏摄｜广州房产摄｜表决结果公示｜来源：幸福新鹤洞｜2023.7月鹤洞拆迁现场，图源网络｜2022年年底鹤洞拆迁现场，图源网络｜2023.11月鹤洞拆迁现场，图源网络｜拆神细鹏摄｜拆神细鹏摄

广州这座千年的商都不会老去，城市更新会是一个永恒的话题。

今年以来，无论中央、省、还是地方，都密集发声，把城中村改造摆到了一个非常重要的位置。

作为先行先试的一线城市，广州旧改，已经成为了明牌。

城中村改造，或者说城市更新，是超大特大城市发展的重要趋势，也是向房地产新模式转型的关键探索。

关于这件事，我们已经说过了很多。

今天想要讨论的重点是，接下来怎么做，如何做，以及城市更新究竟会带来什么？‍

这个赛道看似风光，但展现出来的不全是风景，一般的开发商很难驾驭。

除了需要雄厚的资金实力与丰富的经验，还需要有人文情怀和温度，对城市历史文化有深刻的了解，还要坚守自己的情怀，保有强烈的使命感。

这个使命感，并没有统一的答案，也没绝对的判定标准。

但是，我们可以从一家央企身上找到正确的方向，那就是广东保利。

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为什么是保利？

因为，琶洲旧改的成功，实在是太深入人心了。

这是全国首个企业参与的城中村自主改造项目，是第一个吃螃蟹，也是标杆。

从一片农田渔村，到城市封面，保利用了四年时间，开启了琶洲CBD风起云涌的篇章。

2010年改造之前，琶洲村内主要产业为集体工业厂房，有做印刷、喷绘、展览、摩托汽配的，集体收益基本是海珠倒数。

经过四年改造，集体物业建成了写字楼、酒店、商场、商铺等，陆续聚集了金融、办公、科技、消费、娱乐等高端业态，每年村集体收入翻了10倍，并与周边产业融合共生，形成集聚效应。

随着旧改项目的成功运作，其社会效益不断持续展现。

2020年，广州又把人工智能与数字经济区这一重磅国家规划落子琶洲，引领羊城未来黄金十年。

阿里巴巴、腾讯、复星、唯品会、国美、小米...22家人工智能与数字经济企业扎堆布局，以数字化经济与互联网+，成为了搅动广州产业变革的一池春水。

种下梧桐树，引来金凤凰，这是旧改的意义所在。

更难能可贵的，是改造并没有打散村民们的共同记忆，宗族情感。

住在珠江畔适宜人居的“琶洲新村”小区，青砖灰瓦、雕龙画凤的祠堂，以及一年一度的龙舟赛、中秋游园...都能将城市的乡土情怀再次归拢。

琶洲的成功，在于收入增加，在于人居改善，也在于保留文脉，保存城市记忆，实现居民，政府，企业合力，三方共赢，赋能城市产业升级。

而实现“产业+城市+人居”有机融合，则是保利在央企角色下，对政治责任、经济责任与社会责任的落地探索。

也正因如此，琶洲旧改十年之后，2020年，琶洲村最后一块留用地，依然选择了与保利合作，现已进入了全面建设阶段。

广交会展馆旁、黄埔涌边，又一广州滨水地标正在拔地而起。

按照规划，这里将打造成为集商业、办公等多功能于一体的城市地标综合体。

这108亩的土地，是保利在琶洲村的“收官之作”，既为村民谋福祉画下圆满的句号，也将成为琶洲开发建设浓墨重彩的一笔。

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琶洲模式的成功，毫无疑问，让保利在行业内赢得了口碑。

其与猎德，与大塱，与亭角，让城市更新深入每一位村民概念之中，也让旧改蝶变、新生，成为了城市梦幻的催化剂。

这些年，政策不断调整，行业不断变化，城中村改造情况复杂、牵涉颇多，协调不顺、处理得不好，就难以顺利推进。

但旧改更新，从来都不是小打小闹，是一盘棋思维。

其关乎城市运营，关乎城市进阶升级，关乎人口的流入，综合专业门槛非常高，对企业资金、改造经验、团队专业能力，也有极高的要求。

如果与城市发展共舞的雄心，没有央地资源运作的能力，没有持续性投入和雄厚的资金链、没有丰富的改造经验和团队，强大的产业运营能力，根本无法改造的美好历史机遇。

路漫漫其修远兮，无论如何，这把硬骨头总是要啃下来的。

作为超大特大城市，如果广州能先探索，立足前瞻未来、横向比较，制订具体政策，对全国都有意义。

立意很高，目光长远。

而多年来，广东保利都紧跟高质量发展使命，深度融入广州高质量发展的城脉之中。

这家央企，坚持推进城市有机更新，改善城市面貌，促进产业发展，为城市生长注入澎湃的生命力。

琶洲旧改，从来都不是保利手中的唯一标杆。

属于保利和广州城市更新的故事，一直在继续。

天河冼村、小新塘，黄埔大塱、南沙亭角...无一不是在城市发展的鼓点之上，擎领着片区焕新前行。

·小新塘：进驻项目9个月，就实现签约率、拆除率双双达到 98%，仅仅4年，就实现了首批回迁房摇珠分房，打造了又好又快的新塘模式”。

·黄埔大塱：开启了黄埔区乃至整个广州市首例“先签先拆后批、改三奖一指标、快批快拆快建”的“大模式”。

·南沙亭角：正式启动签约仅一个半月签约率已突破95%。

据此前公开数据，保利在广州与村合作项目20多个，在建及建成项目近10个，拥有超过1万亩协议改造面积。

这些项目，与“两洋南拓、两江东进、老城提质、极点示范”的16字空间发展方针，也是高度契合的。

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其中，天河冼村项目推进，是重中之重。

这座有着800年历史的古村，坐落在寸土寸金的珠江新城，自2010年启动至今，已历时13年之久，虽然困难重重，但依旧砥砺前行。

好在，经过有关各方连续推动，项目已进入动迁收尾及全面开发建设阶段。

今年以来，冼村旧改喜事不断：

·1月，三、四、五、六期回迁安置房，圆满完成了揺珠分房活动；

·3月，三期F16-18栋回迁安置房交付村民居住使用；

·8月，六期回迁房封顶；

·9月，七期回迁房封顶。

距离拆迁完成、村民全部回迁的日子，越来越近了。更好的居住环境，更高的生活水平，是他们淳朴又真挚的愿望。

我们了解到，近期，在政府的指导下，冼村经济联社依法依规开展了收回集体土地使用权的相关工作。

日前，全体股东大会表决的高票通过，既代表着回收工作得到了广大村民的支持，也标志着冼村旧改在留守户拆迁方面迎来了重大突破，是完成改造收官关键一环。

实际上，通过表决收回集体土地使用权，在广州其实早有先例，多是黄埔的项目，如茅岗路以西、火村、珠江村、沙步村等。

而在中心城区，这样的情况并不多见，近年只有荔湾鹤洞旧改。

今年4月初，鹤洞联社召开了全体成员（股东）大会，对收回未签约的集体土地上私人房屋所占用的集体土地等事项进行表决，最终以100%的同意率全票通过。

实际上，这就是给村内未签约的9栋占用集体土地的私人房屋，下了“最后通牒”。

据了解，表决完成后，鹤洞被占用的集体土地上盖建筑已陆续被清拆。

相比去年年底，旧改提速效率有目共睹。

坚决“拔钉”、维护集体利益，显然不是说说而已，而是雷厉风行。

到了11月，近芳村大道南一带105复建安置地块，明显已经“长高”了不少；

其余地块也基本平整，现场停放着挖掘机、工程车，也能见到钢筋、砖块等物料，显然是在为下一步施工做准备。

此前因留守户问题而被迫延缓建设进度的安置房、幼儿园、集体物业等，都有望加快推进。

改造，是民心所向。

个别留守户不签约不交房的行为，已经严重损害了集体利益及村民利益。

依法依规强制收回集体土地，是鹤洞旧改迈出的关键性一步。

对于冼村而言，这是一个很好的样本。

而进入新时期，在新一轮城市更新浪潮之下，作为广州最繁华城区的城中村，冼村动迁僵局的打破，无疑是更具标杆意义的。

这既是政府统筹引领、村集体发挥改造主体作用、保利承担央企社会责任，三方合力推进作出重要贡献，也离不开顶层的政策设计。

11月月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，在广州人大官网进行了公示，向社会各界公开征求意见，标志着广州针对“城中村”改造的立法工作迎来了最新进展。

接下来，广州的城中村改造，在住房保障和人才安居、拆迁安置补偿、产业转型升级、历史文化和树木保护等环节，都有法可依。

作为国家点名积极稳步推进城中村改造的超大特大城市，针对性立法，通过法律层面和相关政策配套，有助于广州旧改的加速推进。

作为羊城位置最核心，也最具话题性的城中村改造项目，冼村的探索经验，对于市中心乃至全广旧改破局，都具备重要的借鉴意义。

这个项目，正在成为广州在新时期推进城中村改造的典范项目，有温度，有气象，更有烟火气。

说了这么多，一切工作，重点还是人，这才是这轮城市更新的最大主角，更好的环境，更好的生活，更好更确定的未来。

而城中村改造要取得更高质量发展，更需要社会各界的广泛的参与，以及更多的理解和支持。