昨天上午，郑州再次土拍。

重磅消息传来：

郑州新发展科创实业有限公司、武汉润置房地产开发有限公司联手拿下郑政东出(2023)18号地。

传说中的中原超级总部基地首宗土地成功土拍。

郑政东出(2023)18号地位于郑东新区七里河北路北、圃田西路东，属于高铁东站东广场组团，地块使用面积为32881.44㎡，约49亩，综合容积率＜2.41。分为住宅用地和产业用地两种属性。其中，住宅用地约30多亩。

这块地，位置极佳，很好很强大。

看图：

我们要明白两点：

1、此郑州新发展科创实业有限公司，为郑州市郑东新区建设开发投资总公司（简称郑东建投）全资子公司。

2、此武汉润置房地产开发有限公司，即大名鼎鼎的【华润置地】。

华润不必多言了，就是郑州神盘华润幸福里和华润万象城的那个华润。

一个为国企平台公司，一个为全国TOP央企房企，两者均实力雄厚。

强强联手，拿下中原超级总部基地首宗土地，标志着郑州中原超级总部基地建设大幕正式启动！

中原超级总部基地，【东哥探盘】平台之前说过多次。

我称之为“陆家嘴郑州分嘴”。

之前官方新闻报道如下：

中原超级总部基地位于郑东新区高铁枢纽东北部，占地面积1200亩，总投资约200亿元。
拟打造集超级总部中心、独栋总部、文化展厅、商业、教育和住宅等业态为一体的综合体项目。
通过盘活低效资源，升级产业业态，激发产业活力，提升城市风貌，完善城市功能，对片区进行提升更新。
将采用世界先进水平的建筑设计和高端智能化设施，为总部企业提供全方位的综合服务。
建成后将成为在国内具有影响力的新一代超级总部经济区标杆、“郑州之眼”、城市新中心。
中原超级总部基地整体空间布局为：一芯两轴五区。
一芯为超级总部核芯；
两轴为中央商务轴和数字创新轴；
五区为数智产研社区、未来产业孵化区、数字文创展示区、国际文教社区及智慧低碳社区。

中原超级总部基地未来场景如下：

上图为概念效果图。

目前，最终规划效果图还没确定。

通过效果图，我们已经能感受到其震撼性。

仔细研究这个中原超级总部基地片区土地控规，其整体包含11块商务商业用地、1块文化建设用地、2块教育用地、9块住宅用地。

目测，中原超级总部基地的中间超级总部核芯位置有3栋商务楼。

其中，最高楼高度为260米。

260米啊，又一摩天高楼。

看到这个效果图，我想起了几天前我去上海考察的前滩太古里。

说说中原超级总部基地这个首块住宅用地吧。

这块地，大概30多亩。

地块为南北地块，南面为一线河景——七里河。

河对面就是正商国际大厦和尚湖大厦（据说有希尔顿国际酒店）。

30多亩地，盖不了几栋楼。

从指标来看，地块综合容积率小于2.41，住宅限高80米。

住宅产品肯定是19-26层的高层产品。

肯定是精装。

在出让条件里，写的清楚：

该地块所建商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过24700元/㎡。
如采用成品房交付，装修价格不得超过4900元/㎡，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。
加起来总价限价为29600元/平米。

结合华润幸福里的成功经验，我觉得这块地肯定也是现代简约风格。

至于户型配比，看郑东建投和华润的战略目标了。

是做高端精品还是流量盘，目前不得而知。

站在我的角度，我希望做高端精品盘。

来，倒推法思考：

如何做盘能够让这个盘卖29600元/平米？

1、售价是否有机会卖到29600元/平米？

答案：我觉得有机会。前提是高端，品质，精装。真正的高端。

华润幸福里的成功经验已经证明可行。

而且，其品质必须比华润幸福里的产品还要高端，还要升级。

2、与华润幸福里比，这块地卖这个价的威胁（SWOT）是什么？

答案：目前片区不够成熟，配套不够完善，属于未来美好但需要时间发展的片区。

而且，目前没有媲美华润郑东万象城的商业/酒店/写字楼以及周围成熟的既有场景。

3、从规划来看，肯定有高端商业/酒店/写字楼。问题是：实现，需要多久？买房人认不认？

答案：郑东建投和华润需要坚定客户和市场的信心。

我是有信心的。据说，这里很可能要做华润万象天地。如果这个消息放出来，29600元/平米就有可能。

4、如何做能够靠近29600元/平米？

答案：做华润幸福里住宅的升级版。

A：外立面全部太空铝板。

B：要有落地窗，要有大横厅，户型要再优化。

C：精装标准要提升。目前华润幸福里的精装标准还是不够高端。一定要真正做到装修价格4900元/㎡的标准。

5、就算与华润幸福里地块比目前存在短板，若做到我说的这些，售价接近或者达到29600元/平米是有可能的。

6、最不济也能达到28000元/平米。

7、有人说：如果卖28000/平米，客户就买北龙湖北岸小高层了。

答案：是吗？你真的以为所有人都喜欢北龙湖北岸？你真以为这里的未来不如北龙湖北岸？

至少，这里没有飞机声音吧。

至少，这里有看得见摸得着的河景吧。

至少，这里有看得见摸得着的五星级酒店、超级商业和摩天写字楼吧。

至少，这里出则繁华入则安静有城市天际线城市景观吧。

至少，这里出差多方便啊不用开车打车。

8、至于户型面积配比，我建议145、160、185平米三种户型。

不要超过185平米。更不要破200平米。

户型一定要做好，要比华润幸福里户型更好。

9、如果达不到高标准（真豪宅），那就只能卖25000元/平米左右了。

10、各位买房人：盯着中原超级总部基地这些地块吧。

未来，还有8块住宅用地。有些地块，比首个地块更好。

郑东建投，加油！

把这个片区做成郑州最屌的地方，超越CBD，超越高铁东站西广场。

华润，加油！

把这片区做成比华润幸福里+郑东万象城更牛的片区+住宅，把华润万象天地做进来，把超级摩天大楼做进来，把奢华五星级酒店引进来。

这样，高铁东站+金水东路周围，就是你华润的天下。

这样，华润郑东万象城+华润万象天地+华润万象汇，你就是商业霸主。

这样，这一片未来的住宅开发你才能有更好的溢价，华润郑州才能在未来PK掉保利郑州、万科郑州，才能成为郑州市场霸主。

郑州，加油！

希望相关部门能集中所有力量，提高城市审美力，做好片区高标准整体规划和高标准落地，不要辜负了这片土地。

以东三环+金水东路为交叉点，西边有郑东万象城（200米+）、正弘摩天楼+正弘里（250米）或者港资项目，这里有260米高度的中原超级总部基地，南边有高铁东站东广场的306米摩天高楼及商务集群，高铁东站片区是郑州的绝对级中心。

这里是郑州之眼，这里是郑州之心，这里是郑州之脸！

未来，郑州北有北龙湖金融岛，中有这里，东有未来的六合CBD，南有航空港。

东三环和京港澳高速才是郑州未来的城市南北中轴线。

中州大道会成为过去式。

这是趋势。

趋势不可挡。

相信我的判断。

本文完。