刚刚过去的这个周末，深圳的余先生一家都不太好过。

半个月前，他们付了深圳北一套114平新房的定金20万元，刚过了一周，路对面的中洲迎玺登记认筹，几乎同样面积的户型，便宜了近90万。在得知定金无法退还后，余先生60岁的母亲失眠了整整一夜。

深圳北这两个住宅楼盘的开盘时间相差仅8个月，单价差高达8000元/平方米。“当时下定太冲动了，实在退不了就算了，至少可以早一年收房。”余先生对《凤凰WEEKLY地产》说。

深圳北中洲迎玺楼盘 图/杨依依

深圳的新房在2023年的最后一个月卷到了新高度，尤其是深圳北所在的龙华区，一直以来都是存货“重灾区”。有中介在12月1日（周五）就整理出一份周末看房优惠表，龙岗、龙华共5个楼盘开启认筹，开盘即打折、转介，所有优惠一口气叠加，折扣力度最低可以到87折。

每年的12月都是房地产传统的冲业绩月份，今年因为持续严峻的资金压力，其他重点城市的情况也大体相似，开发商“能卷尽卷”。

“北京现在至少一半的项目开盘即转介，不用渠道的项目一个都没有。”中原地产首席分析师张大伟告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“上海最近三周供应一直处于高位运行，新盘打折现象开始增多。”上海中原地产在报告中称。

所有人都憋足了劲儿，力图拼一个翘尾行情出来。

击碎地段迷信

上周六，位于深圳北的中洲迎玺开启诚意登记，开盘当天三项折扣叠加一起87折，5.9万元/平方米的最低单价，直接创造了片区内开盘最低纪录。

深圳北位于曾经的“宇宙中心”龙华区，龙华区的房价几乎是按照距离深圳北高铁站的距离依次降低。在2015年和2019年两个楼市追涨期，龙华房价两度跳涨，从2011年的“1字头”涨到2016年的5万-7万元，直到最高峰的核心区“10字头”——2019年龙华金茂府10万单价开盘。

今年2月，距离深圳北高铁站仅400米的“超核中心润府”对外吹风价7.6万元/平方米，3月实际拿证价单价6.8万元/平方米起。4月，东北方向两条路之隔的保利招商龙誉加推，折扣单价6.1万元/平方米起带装修。8月，隔壁的中海珑悦理开盘，备案均价7.24万元/平方米。9月，华润置地“自己卷自己”，两条路之隔的“超核紫云府”，最低价6.25万元/平方米。

这些楼盘都集中在1公里×1公里的范围内“近身搏斗”。直到9月，这个1平方公里的龙华“核心中的核心”的单价还能维持在6万元/平方米以上。

直到新的“卷王”中洲迎玺诞生。

事实上，除了开发商给的87折折扣，渠道也加大了马力。12月2日，《凤凰WEEKLY地产》来到中洲迎玺售楼处，还未到门口时，就有中介拦下称：“我们返佣可以做到只拿三成，你考虑一下？”在此前几年，购房者和中介一般是五五分成佣金。

《凤凰WEEKLY地产》在售楼处看见，当天的看房热度确实比较高，有中介称一上午已经带看了三批客户，其中720万120平的四房户型的得房率高于97平和93平的户型，在样板间的人气是最高的。

12月2日的中洲迎玺样板房内，看房者透过窗户观察超核中心润府、中海珑悦理两楼盘 图/杨依依

不过，中洲迎玺是一块90年代初就已拿地的项目，中洲集团介入地块时还叫做“深长城”，中洲与另外几家企业打了20年的官司，最终在2020年确定权益。到如今开盘，这块地的产权时间仅剩39年，比一般的商务公寓还要少一年的产权。

中洲迎玺将龙华核心地段打到6万以下，其意义与此前“天健悦湾府”将前海打至“10”字头以下类似，纷纷击碎了深圳的“地段”迷信。在天健之后，前海接连出现多个低于10万的新房楼盘，其中深业云海湾成为今年1-10月的深圳销冠（中指研究院数据）。

从中指研究院统计的楼盘销售榜可以看出，深圳卖得最好的三个楼盘“深业云海湾”、“超核中心润府”、“鸿荣源珈誉府”，均是打折楼盘。7月开盘的鸿荣源珈誉府开盘打折价5.08万元/平方米，掀起了下半年的打折潮，鸿荣源珈誉府甚至推出了85平四房的双向通透户型。

深圳中原研究中心最新介绍：项目取证数量较多，预计随着年末的到来，项目入市数量将迎来高峰期。

一线城市打折潮

类似的情况，目前在北京、上海、广州上演。

“北京新楼盘大概有90%都上了渠道，个别还没上的，比如保利朝央和煦、招商元玺、望京国誉府，无非是前期蓄客的时候想省点渠道费。”北京一名中介机构经纪人对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

中原地产的张大伟介绍，9月北京的认房不认贷政策只影响了部分改善需求入市，但对于换房家庭来说，必须卖掉二手房才能置换，当下二手房挂牌房源已经接近17万套，整体中低端房源出现了滞销现象。“事实上，新政的效果在9月当月就结束了。”张大伟说。

“广州12月的打折楼盘明显增多，但退订也多了，有的开发商自己卷自己，比如保利和越秀。”中原地产项目部总经理黄韬说。

11月，上海的新盘就已经掀起了“打折潮”：松江新城的万科海上映象最高优惠28万；中国铁建和万科合作开发的朗拾花语，送价值约40万-50万的车位；临港的龙光天项目，开盘折后约89折；奉贤的奉发云邸推出限时5套一口价房源，约为总房价的95折。

上海中原地产分析师卢文曦介绍，上海最近3周（12月4日的前三周）供应一直处于高位运行，但是从当前交易来看又显示出一丝疲软，市场中新增客户量减少的同时，已经处于市场中的买家在不断消耗，新房的购买力受到考验。在此背景下，新盘打折现象开始增多。所以，年底这波入市的新盘注定面临较大竞争压力，入围分数低于市场预期会变得普遍，甚至不排除中心区的楼盘出现打折促销的可能。

重点城市里少有的没有形成打折潮的是杭州。杭州目前核心地段的新盘依然需要摇号，12月5日开盘的滨江揽晖美寓，均价4万元/平方米，房源套数322套，总摇号人数达1374人，中签率23.44%。

“今年以来，杭州市场有一定的降温，新房市场确实出现了送车位、装修加配，打折销售情况等等。不过，当前楼市没有更多开发商加入，优惠折扣力度没有增加。”杭州贝壳研究院院长上官剑对《凤凰WEEKLY地产》介绍，“除此之外，很多开发商今年指标不高，再说远郊楼盘依靠降价也不一定卖得动。”

“资金回笼意愿相当强”

上海中原地产分析师卢文曦认为，造成今年打折楼盘在12月明显增多的一大原因是“临近年底房企资金回笼意愿相当强”。

虽然今年救市的政策井喷式出台，但开发商整体的资金状况并没有明显改善。

国信证券的《2023年12月投资策略报告》介绍：2023年1-10月，房企到位资金同比减少13.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；10月单月，到位资金环比减少15%，同比减少17%，降幅较9月收窄了1.1个百分点。

中指院数据显示，2023年1-10月，房地产企业债券融资总额为5875.1亿元，同比下降8.9%，其中，信用债融资3648亿元，同比降9.2%。

来源/中指数据CREIS

“资金压力大是普遍情况，不管是国企还是民企。我们觉得应该杀出一个极具竞争力的价格来，这样才好快速回笼资金。如果价格没优势，卖不动，资金成本还盖不住让利折价的部分，并不划算。”中洲集团的一名中层对《凤凰WEEKLY地产》称。

今年稳坐全国销冠的保利发展，主基调一直是“去库存”。保利发展的营销公司“保利和润”，在今年9月发起“金秋抢收动员会”时，就定下了“不遗余力坚决去存，把握机会抢抓销售”的会议主题，并称“承接保利发展’去化仍是一切经营的基础’的工作导向”。

“要求协同地产平台公司，从加大砍尾力度、创新商办模式、推行佣金改革、强化团队优胜劣汰等4大方面提升战力、坚决去存。”保利和润在9月的会议中部署。

直到最近，保利发展又给各个地区公司下达“存量去化指标”考核。去库存的最有效手段无非就是打折促销。今年10月，广州保利花语和岸相比吹风价，打了8-9折；11月底，长沙北中心保利时代以“工抵房”的形式促销，精装特价房10500元/平方米起。

“大区今年给集团上报的回款目标是500亿，集团给抬到了700亿，现在看，400亿都有些够呛。”一家TOP10的央企开发商的深圳公司员工对《凤凰WEEKLY地产》透露，“光明区有个楼盘准备12月开盘，正在谈学位，如果学位谈成了，预售价可能会高一些。”

即使是宣布提前完成全年销售目标的越秀地产，也并不是高枕无忧。12月4日，越秀地产公告前11个月销售额约1329.1亿元，完成年度目标100.7%。但其一名项目上的员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“工抵房的销售也算上了，而且只是全集团的销售目标完成，很多地区公司还在冲业绩。”

一些规模较小的开发商在年底得以喘息，“我们今年销售额完成得挺好，没有迫切冲业绩的需求，主要是三四线的存货不算多。”一家销售额500亿的港股上市房企高层对《凤凰WEEKLY地产》说。

“年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模。短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大。12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。”中指研究院企业研究总监刘水预测。

一名TOP10房企的深圳公司员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，他们的营销员工7×24×365全年无休在线卖房。年底，开发商再一次向价格底线冲击，从业人员也再一次向体力底线发起冲击。