相伴楼市潮起潮落，当“聚焦核心城市、核心地段”成为当下绝大部分房企的布局策略，一场有关房企的大撤退行动也同步于更多城市上演。

这个过程中，面对市场仍旧低迷，房企拿地热情减退，即便是过去品牌房企扎堆进场的热门城市，也难抵变局，区域楼市形态迎来调整。

位居两大一线城市之间的东莞，便正在上演着新一轮房企格局洗牌。

东莞，中房君/摄

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“隐退”的外来房企

早于2015年起，伴随中国掀起以一二线城市为主的楼市大热潮，作为二线城市佼佼者的东莞，成为了品牌房企的重点布局区域。

这当中，除了最先进入的广系、深系开发商外，来自北京、福建、甘肃、山东等地的外来品牌房企也纷纷在东莞“圈地”。持续的大规模外来房企入莞潮下，仅到2017年，当时的千亿房企中就剩2家尚未进入东莞；进驻华南区的百强房企们，布局东莞也成为一大共识。

随后数年，相伴楼市上升，外来房企们意气风发，他们在土地拍卖、城市更新、协议拿地等各通道持续发力，近乎瓜分殆尽东莞楼市份额，成为市场的绝对“掌控者”。

据当时一位外来房企人士私下表示，因太多企业想抢滩东莞，加上东莞的土地供应量少，招拍挂竞争大且楼面价不低，相较于公开拿地，他们会更倾向于购买股权合作的方式获取进场门票，走低成本扩张之路。

不过随着这一轮楼市周期来临，房企们的布局之路也迎来巨大变动。

不同于数年前的外来力量新锐突起，当深陷泥潭、规模缩减成为越来越多房企常态，他们的身影开始渐渐于东莞消退。

诸如恒大、阳光城等暴雷开发商自然不用多提，在资金困境看不到转机下，已然“消失”在东莞市场，仅留下早期开发项目的痕迹。

恒大于莞打造的最后一个项目企石悦龙台，已早早被光大信托接盘，目前仍在售中；另外阳光城在莞开发的阳光城湖山悦不免还先后经历了停工、延期交付、交付质量等一系列风波，留下难堪背影。

摄于去年12月底

相较于暴雷房企的“有心无力”，受市场持续低迷影响，是更为常态化的因规模收缩而逐渐隐退东莞市场的开发商们。

土地市场上部分地块因无兜底方而出让数量不断降至新低可谓直观表现。

来看一组数据，2020年东莞全年共成功出让38宗商住地（不包括三限房/人才房，下同），其中高达34宗由外来房企拿下，且6宗为首进面孔；

2021年虽市场行情开始出现转向苗头，但全市依旧成功出让了27宗商住地，仅东坑和厚街两宗地块为本土房企及有本土参股的联合体斩获；

而2022年成功出让商住地减少至18宗，拿地模式也开始出现明显变化，半数地块由本土房企或本土参股的联合体拿下，如新世纪联手首铸拿下的石龙石碣两地块；

到了2023年，全市成功出让商住地数量还在继续回落，截至目前，仅拍出7宗，其中外来房企拿下5宗。

不同于旧改、协议出让等的诸多繁琐流程，公开招拍挂是房企获地最直接手段，也是外来房企布局东莞的主要途径。

且因开发周期更快，一直以来，也是新房市场的主力供应来源，部分营销节奏铺排紧凑项目，从拿地到入市，仅需不到半年时间。

6月底拿地，入市在即的建发缦云 效果图仅供参考

如今，面对出让地块数量的断崖式下跌，房企规模收缩意图明显。

“现在很多都是蜻蜓点水式布局，非常核心优质的地块可能还会申请会抢一抢，地块稍微有点不及预期，出于保险都不会出手，宁可不拿，不能拿错”有房企营销人士直言道。

类似心态出现在绝大部分开发商身上，“瘦身挺过底部期”该位人士继续补充道。

“我们的投资岗去年就被优化了，今年乃至未来一段时间都不会在东莞新增项目，将现有土储消耗是主要任务”另一深企开发商人士亦对比表示道。

该房企并未出现相关债务风险，实力稳健，但早前高位拿地后紧接遭遇楼市下行，或不免成为集团认为的布局东莞的“错误”一步。而类似企业并不少，一级市场高热期封顶摇号入场的新面孔们，面对紧随其后的行情遇冷，受挫明显。

当然，这个过程中，包括保利、华润置地等实力相对雄厚的央企，加上在莞已深耕多年，积累了诸多市场经验与口碑效应，面对新进力量的式微，品牌的市场存在感反而还在跃升，也成为当前东莞楼市的一大主力。

不过，即便是这些依旧还在深耕东莞的外来开发商，出于各方面因素，企业的内部换血也不断。

早于今年伊始，包括东莞万科、华润置地、保利和招商蛇口等城市总均纷纷进行了“换帅”，如当下势头较猛，紧盯东莞核心板块布局，业绩亮眼的华润置地，更是调来了一批“北方军”。

值得一提的是，在这一轮出清中，虽愈多外来房企的身影逐渐淡出东莞市场，但当城市核心优质宅地放出，叠加更为友好的进场门槛，依旧不乏有部分以国企为主的新面孔预备进场捡漏。

以年内出让的南城地块为例，便吸引了诸如广州粤海、厦门建发、珠海华发等部分地方国企，并最终由建发斩获，建发也成为东莞今年为数不多新入莞的房企代表。

02

本土房企重挑大梁？

无论是长期深耕还是首进，在资产规模、产品力打造以及管理服务水平方面，外来房企大部分表现出较强竞争性，且随着越多项目入市，不断稀释着本土房企市场份额。

事实上，一直以来，本土房企的生存空间都受到关注。

如今，市场经过一轮大洗牌，不少外来房企隐退，有着土地储备优势、资金稳健优势等的本土房企，似乎开始迎来更多施展空间。

尤其是当这批以光大、鼎峰等为首，过去开发了诸多高口碑项目的经典面孔重磅回归，更是将本土房企的关注度抬升至更高位。

中房君摄

首先是供应端的补齐。东莞本土房企虽鲜少现身招拍挂，但无论是早前的囤地地块还是长期推进的城市更新项目，企业的土地储备优势都非常明显，也将进一步填补年内招拍挂地块数量锐减的供应缺口；

同时，是地块本身位置的优越。仅城区范围，已浮出水面的本土房企项目便有包括光大天骄国际、鼎峰水叮当旧改（紧邻东城）、民盈开发的高田项目等，因位置优越，一举一动无一不备受市场关注。

此外，还有更为关键的产品实力。最典型莫过将重新搅动东莞豪宅市场的光大天骄国际与鼎峰“水叮当”。

其中光大地产可谓东莞本土房企代表，于莞20余年来已先后打造了天骄御峰、天骄峰景、景湖系列等一众标杆盘，尤其天骄系列，至今都是所在片区的房价标杆，无论是建筑品质、物业服务，均备受市场赞誉。

如今，随着天骄国际的建设进程不断推进，以豪宅姿态重磅回归的老牌房企光大，具体将带来何种产品惊喜，可谓吊足了富豪们的口味。

据悉，该盘预计最快将于明年4~5月份首开，首批产品建筑面积约160㎡~170㎡。

天骄国际效果图 仅供参考

于东莞，谈及豪宅，鼎峰地产同样是绕不过去的存在，企业于莞开发的鼎峰·源著，曾一度两次登上中国10大超级豪宅榜单，且位列前端，豪宅开发实力毋庸置疑。

所以当黄旗北的水叮当旧改传来新进展，东莞的明年的豪宅市场无疑又将增添一大期待。

而除了黄旗北的水叮当项目，鼎峰目前在虎门、清溪的旧改也同步有新动态，预计明年可入市。

鼎峰源著别墅 图源乐有家

或正如一本土房企提到的，楼市格局始终在变，充满着新的可能性和挑战，相信好的产品才能最终赢得市场。

无论是留下来的外来房企，还是重新回归的本土房企，应都是如此。