社会观察——传统地产商的掘墓人，你意想不到！

ID：内审师修行与实战

地产从业十多年，亲身见证地产行业一步步从“繁华正茂”走到了“一片哀嚎”！

一息尚存的地产商们也前途勘忧！

任何事物都有生命周期，繁华走向衰落也不可避免，曾经的地产行业，养出了一帮绝顶富豪和大批富有中产，也顶起国家经济的半边天。

那只是风云际会，而不是本该如此！

一、传统地产商运营模式终将衰落

传统地产商未来生存环境不会变好：利润压薄、人才流失、市场可不控、政策限制。

地产退出经济发展的三驾马车之时，就是入土之日！

眼下，传统地产商仍在拼命挣扎和自救！

但是，终究挡不住社会经济前行的滚滚洪流，掘墓人一定会出现，终结这长达数十年的地产经济时代。

谁是他们的掘墓人？谁可取而代之？

答案可能让你意想不到——已成气候的分销商们！

目前，我们仍旧喊他们是分销商，确实太看不起他们了，大批的客源和渠道早被他们掌握，再大的地产企业都已经被他们绑架！

这也才是他们走出的第一步：由小分销商，变成了大分销商，变成主销商。

下一步，人家就是垄断性渠道商、平台商、房产品牌商、地产全过程开发商。

仍旧有很多高高在上的地产商，还将分销商们当成“佣人”，呼来喝去！

用不了多久，传统地产开发商都将失去他们的地位优势，甚至失去自己的品牌，不得不依附于分销商，苛活着。

届时，曾经的佣人会翻身做主，主宰仍旧傲慢的地产大佬们的命运。

是不是危言耸听？且看分析！

二、以史为鉴，地产开发的实质是什么？产品制造商！

地产企业也是制造产品，它和传统工厂加工商品并无多大区别：买地买材料、招人、造产品、出售。

那么，它的命运也会和八九十年代的那些制造业工厂一样：刚开始，市场需求大，制造什么都能卖！

慢慢地，供给过剩了，市场会淘汰那些不思改变的厂家和品牌。

而适应市场的厂家，不得不重视市场，不得不使用和认可分销商、中介商、零售商的眼光和渠道。

并开始主动寻找“二道贩子”：渠道商，卖场，超市、零售连锁店、线上平台，并且需要依赖他们的力量才能进入市场。

渐渐地，工厂失去了主导地位，没了市场影响力，也没了定价权，甚至失去了产品设计权，市场需要什么？中间商需要什么，他们就制造什么。

大家可看下当前市场，制造工厂早就被线下和线上的渠道商和零售商们绑架了，只能从产品售价中分走非常微薄的一小块利润。

除了极个别品牌，大多数已彻彻底底地沦为了“代工厂”。

制造业中还有一些创新型企业，仍旧可以拥有自主品牌，独挡一面。

但那些没有创新能力的企业，只能沦为“代工厂”，受中间商盘剥！

房地产行业也一样，不久的将来，传统地产开发商们也会成为“渠道商”们的打工者，甚至更难出现自由品牌。

因为房子这种产品很难有创新，没有核心技术，想靠技术维持自己的品牌地位几乎不可能。

如果真有先进技术出现，那就是颠覆性的，整个行业又是另一番景象！

三、统治地产行业的为什么是分销商？而不是传统地产商？

制造能力充足时，谁掌握了客户，谁才是主导者！

很显然，传统地产商已经失去了优势，现有分销商最起码占据了一多半的客户来源，其他的客户量多是老带新、朋友介绍等。

开发商的自建渠道已经是事实上的全面破产，承认也好，不承认也罢，地产商自主获客的能力已经基本丧失，行业内的人都应该明白这个现状，行业外的人也能感受到。

比如：你若去买房会发现，到处都是中介，就算你直接进了售楼部，也可能会被动，甚至主动要变成分销商推荐。

分销商们，作为未来地产行业的老大，已经初露狰狞！

现在哪家地产商敢对他们说“不”？

如果你不用他们，连客户都没有。

随着对二手房门店的整合、客户资源库的充盈、网络平台渠道的垄断、网红大V的培养，分销商将更进一步垄断客户端。

届时，房子定价权就会向他们转移！

有人会问：“为什么地产商不能自建渠道？他们仍旧资金雄厚、人才济济！”

答案很简单：除了渠道垄断外，单单产品的多样化和充足量，你就不行。

一家地产商，你能提供几个项目的产品？

分销商则能提供中国几乎所有城市、所有品牌的产品，也能提供几乎所有的房产交易服务。

一家以开发产品为主的地产商，是不具备这种市场广度和深度的。

四、分销商的大手，将会伸向哪里？

1.第一步：先取得议价权

有了客户，就可以逼开发商送出房子的定价权，和开发商的谈判也开始强势，由原来的佣人变成合作伙伴！

不能再由开发商想定什么价位，就是什么价位了！

也不能你说给我多少佣金，我就听你的了！

虽然说仍旧是双向选择，其实开发商没得选：要么死，要么用分销商。

2.第二步：吞并现在地产商所有渠道、形成垄断

分销商们可以对开发商说：你可以取消自建渠道了，可以取消营销团队了，你只提供一些简单的接待服务就好！

将你现有的客户资源，全部转移给我，我有专业的团队接洽客户！

交房、办证、客服、营销策划我都可以做，而且比你更专业。

什么？你不给？

不让出来，我就不给你供客户资源，没有成交额你只能慢慢等死！

3.第三步：培育自有品牌

一些大的渠道商开始成立和培养自己的房地产品牌！

此时，传统的地产商肯定不服：“我让你代销，你倒好，挖我的根！”

这将是一个长期、曲折的斗争过程！

但是，最终胜利者一定是分销商！

他们有客户、又有钱，而传统地产商在市场和政策的打压下，已经山穷水尽！

如果你不按我的意思拿地盖房，那我就直接找建筑单位代建，没有你传统开发商，我还能建不起房？

其中最难程序应该是与当地政府的关系，那我找本地建筑商不就行了吗？我交税不行吗？

什么，你说地产开发程序复杂，分销商搞不定？

笑话，地产公司淘汰下来的大批人才不够用吗？再不行我提高一倍工资从地产企业里挖人！

有人才，有资金，什么手续搞不定？

客户在手，天下我有！

4.第四步：吞并地产附属产业：商业经营、物业管理

瘦死的骆驼比马大！

传统地产商眼下最大的优势还在，那就是底蕴足！

积累着大面积的自持商业，自持的物业！

分销商想进入比较难，传统地产商会说：“你有市场，但我有人，掌握着现有业主居住出行，就有多种经营的市场，怕什么？”

“就算不做地产开发这一块，我也能活的好好的！”

持有这种想法的末落地产商有很多，短视了！

还是早点把资产卖了吧，存起来吃利息吧，坚持下去可能连底裤都会输掉！

当渠道商成为老大时，你的商场经营，商业区盘活，物业服务都可以被取代。

看看现在的存量房市场，二手转让和出租，早就被中介们垄断了！

你传统开发商自持的商业，还能蹦跶几天？

什么，你说你有专业的商业运营团队？你一家企业能有我分销渠道的团队多？能有我们厉害？

商业地产这一块，反正也不肥，地产商可以退出来，但绝不会退出物业模块：“物业服务是我的压箱底的盘面，肯定不会出让！”

呵呵，你的物业服务有什么？

除了扫个地，找几个老头看看门之外，还有什么？

没看到民众们越来越多“取消物业”的呼声吗？

你还想靠物业上的多种经营增加收入？连最基础的物业服务都做不好，能做好多种经营？

再说，法理上，你们现有的很多经营收入，应该属是全业主共享的！

民意不可违：服务与收入不成比例，早晚要淘汰！

不卖的话，也会被业主们废掉，还不如趁早卖几个钱。

肯定有也辩驳：“传统物业公司提供的服务不好，你分销商就能提供好服务？”

那就看第五步了。

5.第五步：资源整合、打通上下游，打通服务，将房子变得像玩具一样充满流动性

对待传统地产商：什么？你地产商还想（传统地产商）自己建房自己卖？不行！

现在都是客户在定制房子！

我掌握着客户需求，让你建什么房你就得建什么房，一栋楼里，需要建什么户型你就得给我设计成什么户型！

为听话，就不找你代建！

对待小业主：什么？你说自己的房子卖不掉，也租不出去？交给我！我只收很低的佣金！或者他可以直接将房子卖给我。

什么？你想换房？可以！把你现在的房子抵押或卖给我，我仓库里有各式各样，各区位的房子，你随便挑，想换哪一套，手续直接给你办好，家也能帮你搬完，你只管过去住就行！

什么？你没钱买房，租房又怕中途被撵走，不敢装修！交给我，给你一套长租房，甚至帮你弄低息贷款！

什么？装修还要去找装修队伍？我们旗下有无数个装修队伍，品质和口碑一共分出了十级，你想用哪种级别的你自己选，价格绝对比外面的便宜，贵一万我赔你两万！

什么？物业服务不好！那我把你们小区的物业团队全部换掉，找公司里最强大的团队来。

什么？物业多种经营应该交给业主，可以！属于业主们的利益（地库、配建房、公共收益）都给你们，我还可以搞家政、搞服务、搞资源渠道啊！

什么？你想消费，不知道哪里好？来我们平台上看吧，全国各地，应有尽有！

什么？你想和其他小区搞联谊，放心，交给我，没有我办不到的！

对待政府：什么？你们政府机构也需要我们做统计、做宣传、搞活动？交给我！

我们的业主们都是最棒的，你想做什么我都帮你到底！

对待金融机构：我有大笔客户，有大笔房源，你不低息贷给我和我的客户，那我就找别人融资，再不行我自己上市融资，自己成立金融公司，为我们的客户提供一条龙服务！

五、有人说，国家队可能会接管一切！

有人说可以要走新加坡模式，把大多数房子变成公租房、廉租房，甚至免费房，人人都有房子住。

大家想一想：这会不会是另一种形式的大锅饭？历史会倒流吗？

公家的房，有人爱惜吗？

公家的物业服务，会有品质吗？

改善性和高端房产，政府会做吗？

最大可能仍旧像之前一样，政府只做一些保底产品，只针对底层人，绝大多数的普通人还得依靠市场经济！

“什么，国有企业实力雄厚，也能吃下地产行业！”

确实，他们资金优势明显、关系优势明显，但他们缺点也很明显：缺少市场意识、缺少服务精神！

只要我们还发展市场经济，国家队就不可能去接管一切，地产不像石油和铁路，那些能影响国家安全。

地产仍旧要以服务和享受性为主，这不是国家队的特长！

未来，一定是谁掌握了客户端，谁才是赢家！

当然，中间商主导的地产行业，也不可能是一家独大，大小渠道商们仍旧会在相爱相杀中被裹携在滚滚时代洪流中。

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