近期，六家国有大行陆续完成新一轮房企座谈，工农中建四大行一把手也多在新华社专访中明确了房地产等领域的工作部署。

在“50家房企名单”“三个不低于”的传言和预期中，市场密切关注银行对新一轮房企融资支持如何落地。接受记者采访的机构和银行业人士普遍表示，考虑到监管导向从“救项目”转向支持房企，加上按揭需求低迷的客观现状，此轮政策落地或主要体现在对公贷款，但首要落实是“不抽断贷”和国企民企一视同仁，而要做到后者，市场对房地产流动资金贷款“开口子”预期升温。

中金公司研报数据显示，尽管房地产开发贷增速略有回暖，但因为按揭下降明显，目前房地产贷款在新增贷款中占比已由2017年40%以上降低至0。分银行来看，主要上市银行中多数按揭增速下滑，对公业务分化较为明显，大行普遍保持了相对稳定的增长。

六大行与房企座谈，谈了什么

从公开披露信息来看，六大行此轮与房企座谈既有集体座谈形式，也有一对一走访交流的形式；覆盖房企既有全国性房地产企业，也包括区域性房地产企业；既有国有企业，也包括民营企业和混合所有制企业。

其中，参与建设银行座谈会的包括龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表；中国银行走访企业包括绿城集团、龙湖集团、万科集团、滨江集团、新城控股、美的置业、星河湾集团、大华集团、金辉集团等多家混合所有制及民营房企；交通银行共邀请15家房企开展“面对面”交流；邮储银行则通过一对一座谈形式与八家房企深入交流；工商银行近期对接多家不同类型重点房地产企业，通过一对一等形式深入开展业务交流。

除国有大行外，还有来自浙江省内外的20多家代表性房地产企业参加浙商银行召开的座谈会。广发银行近期举行的房企座谈中，新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表参会。其中，碧桂园也是目前少有的参与此轮银企座谈的出险房企。

对于此轮座谈的背景，各行均提到了贯彻落实中央金融工作会议精神，落实央行、国家金融监督管理总局、证监会与金融机构的座谈会会议精神，加强银企合作，助力构建房地产发展新模式。

从座谈内容来看，如何保障企业和居民合理融资需求、做好“保交楼”工作、化解房地产风险是交流的重点，各行也均对接下来如何更好支持房企融资作出表态。

从房企需求来看，以中国银行走访交流反馈为例，房企普遍表达了对新增投资项目贷款额度保障的关注，持有各类商业物业的房企则表示，迫切希望能快速、足额地利用此类资产获取资金用于企业日常经营。

综合各大行说法，各行围绕刚性和改善性住房、租赁住房，以及“城中村、保障房、平急两用”等三大工程，主要提到了以下资金支持方式：房地产开发贷款、经营性物业贷、个人住房按揭贷款、并购贷款、银团贷款及债券承销与投资、供应链金融、跨境业务，以及存量贷款展期和调整还款安排等。

此外，前期三部门与金融机构座谈的重要内容，包括要求金融机构一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；以及积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革等。此轮银企座谈中，多数银行也对此表态。

工行表示，将对非国有房企将从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善“敢贷、愿贷、能贷、会贷”的长效机制。邮储银行则是目前唯一一家表态根据座谈内容“第一时间下发非国有房企重点支持名单”的国有大行。

此前，有市场消息称，为进一步改善对房地产行业的融资支持，监管部门正在起草一份房企白名单，将有正常经营的50家国有和民营房企列入。不过据记者从包括邮储银行在内的多家大行分支机构人士处了解，目前名单尚未下发至二级分行。

落地方向在哪里

在12月6日安信证券2024年年度策略会上，安信证券首席经济学家高善文表示，房地产市场已经出现明显的“超调”，未来如何演化，除了消费需求复苏，还要关注行业的流动性危机能否被阻断，关键指标就是头部房企能否在正常的、市场化的条件下恢复筹资。

中金公司银行业分析师林英奇表示，相比2022年的金融座谈会和“金融16条”，近期监管部门与金融机构座谈内容有几处说法已发生变化，比如，对正常经营的房地产企业由“不盲目抽贷、断贷、压贷”增加了“不惜贷”，更强调鼓励新发放；由“满足房地产项目合理融资需求”转向“满足房地产企业合理融资需求”等。

随着国有大行新一轮座谈会结束，除了50家房企名单，市场对于“三个不低于”的落地预期也不断升温。此前有市场传言，监管要求各银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

多位银行业人士对记者表示，从销售数据和去库存压力来看，当前个人住房需求还没有明显回暖的迹象，按揭贷款的增量主要取决于市场情况。结合这一客观现状和监管导向，房地产对公贷款是此轮支持的重点。但相比新增房企客户、新增项目贷款，有大行地方分行人士对记者表示，首先做到不抽贷、不断贷更为可行，也更容易落地。同时，对国有和民营房企一视同仁也是关键，但是面对多数房企缺少抵押物的情况，落实起来可能还需要其他政策支持。

另有机构人士也对记者表示，目前房地产开发贷款的需求更多仍集中在优质头部房企，而这一部分银行尤其国有大行一直在支持，更多的房企还是忙于解决流动资金的燃眉之急。要解决多数房企缺少抵押物又要做到“一视同仁”，流动资金贷款限制政策会不会调整，是接下来可以关注的重点。

今年年初监管出台的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》中提到，将“研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求”。林英奇认为，当前由于预售资金监管较为严格，房企流动性资金相对紧张，如果监管对流动资金贷款约束适度放松，会有助于改善房企流动性。“但流动资金（贷款）一般缺乏明确对应项目，银行发放需要考虑主体信用状况。”林英奇强调。

前述机构人士表示，流动资金贷款可能是政策考虑的一个角度，但是目前银行也在等具体政策，目前还没有消息。因为流动资金贷款在房地产领域具有一定特殊性，能否落地、如何落地还要观察。

央行数据显示，截至今年三季度末，人民币房地产贷款余额为53.19万亿元，同比下降0.2%。其中，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%，增速比上年末高0.3个百分点；个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4个百分点。

可以看出，虽然开发贷已有企稳回升之势，按揭因为早偿、需求低迷等因素继续下行，房地产贷款总体处于负增长。据中金公司数据，截至今年三季度，房地产贷款在新增贷款中占比已由2017年40%以上，降至0。

从上市银行半年报来看，经过一轮行业调整后，银行在房地产领域的信贷投放情况分化趋势加剧。对公贷款方面，截至今年6月末，工农中建四大行仍保持了5%以上增速，同期多家主要股份行、城农商行增速下降较为明显；按揭贷款方面，同比下滑银行占比则更高，国有大行中，仅邮储银行保持4.2%同比正增速。

从投资拉动角度，此前高善文就指出，从统计局数据来看，当前较高的竣工速度反映了“保交楼”取得的积极效果，但与新开工面积和销售数据的背离也提示我们，随着保交楼压力显著缓解，要考虑竣工面积的高增长能否持续、如何持续。