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问答360期

要买房，先问房，今天周五，房哥问答直播间开启，接地气，说人话，不鉴宝，不猜谜，独立思考，高质量回复！

问：西安政策何时向西咸倾斜，布局沣东沣西的人伤不起？

答：西咸的发展和楼市是两回事，从平地起高楼的进度看，从18年到23年，西咸的建设进度是不慢的，投了很多钱，也起来很多项目，但西咸太大了，800多平方公里，只能说是百年大计；

而当资源集中后，区域提升就很快，比如能源金贸区，地铁，学校，商业，住宅，公园，写字楼等落地很快；

再说政策，最近网传的地铁四期规划里，11、12、3号线二期等也都是连接西咸的；

而回归到房子，沣东，沣西在过去几年，地价，房价跳涨，有情绪但缺支撑，一旦市场下行，主力的外地群体需求萎缩，二手房萎靡，观望情绪就会蔓延；

当下在西安买房的，多以本地自住和改善为主，在高新，港务，经开，主城等土地，房源持续供应，并且价格适中的情况下，去看西咸的就很少了；

对于区域卖房的开发商，只有降价一条出路，目前沣西新房13000+的均价几乎探底了！

问：听说万科金域东郡隔音差，二手房和华远海蓝城6期怎么选？

答：目前没有太多东郡业主反馈的案例，但在万科城、东方传奇、金色悦城，幸福里等小区都有隔音不好的反馈，猜测为当期万科采用的新工艺；

轻钢龙骨石膏板隔墙，好处是平整度高、增加户内实际使用面积、抗震性能好，不足是隔音和传统实体墙有差距，隔音问题，个人感受差异并不相同，可以在小区找入住业主聊聊；

东郡和海蓝城是辛家庙片区两个二手房首选，有一定品牌，有学校，地铁，生活便利，目前金域东郡二手房均价19600+，海蓝城六期均价18500+，差别主要在于小区环境，物业和房龄、学区上，华远是自己的民办学校，万科是公办浐灞三小；

从销量上，万科明显高于海蓝城，六期虽最新，但前面五期还有大量的二手房竞争，价格也低了不少；

备选方案还可向北看，浐灞一路沿线，万科、保利、天朗，荣德等都有大量二手房，价格相当！

问：为了学区房，新城区老破小能买吗，将来砸手里？

答：既然是为了上学，摆明就已经是自用消费需求，学校的作用明显大于房子，无法同时兼顾，作为西安教育资源最密集，质量也高的区域，新城区地处老城，生活便利，居住氛围浓厚；

学校方面，爱知，行知，汇知，八十九中，西光，黄河，华山等都是老牌名校，但这些周边多是家属院，老社区，较新的高层商品房极少，因此只有自用上学和自住属性，没有保值价值；

从居住环境，户型，电梯，停车等方便体验已经很差了，但就是因为有学校，还有一定流通性，你为了上学，房子将就住，但在公开市场，这并非大众需求；

外围区域，名校+下，次新房和学校可以兼顾，孤注一掷只为上学在老城买学区的家长已经很少了，将来如果学区稳定，仍有租房需求，但转手必然很难了！

问：紫薇西棠的最佳出手时机是未来三五年吗？

答：作为次新房，外加区域内没有什么像样的大小区，像西棠、卓越坊等当下留着自住，观察行情，条件是允许的，小区新，还是升值的阶段，不过是相比隔壁高新，涨幅有限而已；

作为依靠高新的雁塔外溢区域，可以看看当年科技路、大寨路、西沣路的案例，都在是高新供应少，价格高以后，刚需外溢到这里的，一旦生活配套齐全，会迅速成为密集住宅区，这个需要时间；

目前高新，尤其是软件新城周边，传统外溢的沣东无房可选，长安新房稀缺，雁塔也只剩未来产业城这里，地多，配套不全，初步开发，劣势大家都知道，但价格也低了不少；

此后还有地铁规划，周边配套也在动，最新的科技路金茂府也要开，临着高新有汤喝的定律下，陆续还会有开发商进驻，这都需要时间，三五年可以等待！

问：看上天地源高新宸樾，分析一下优劣势？

答：软件新城东片区，目前的排座次还是很明确的，即头部绿城海棠三章、其次天地源，金泰，高科等，作为动辄300万起步的改善房源，绿城在展示面貌，景观实景，品牌溢价上优势明显；

天地源有高新老业主基数在，枫林绿洲，枫林意树等很多业主也到了置换时期，还是会看高新宸樾大户型，从销量看，还不错，高新地缘购买力强劲；

优势在于临近高新十六小、高新第十中学，配套和金泰相当，但天地源社区大，大面积多，都是2T2户，相对更纯粹一些；

不足在于户型更新慢，四代住宅并为普及，刚好切中一部分不喜欢露台的，天地源在高新外的表现一般，二手房溢价也不高；

在这个买房先看国企，央企，交付案例的当下，招商，中海，保利，绿城几家，会成为首选！

问：高新三期敢买吗，自媒体都说可以，但亲戚都说不敢？

答：选与不选既要尊重规律，也要看自身需求，并不看自媒体，也不看亲戚朋友，都是出盐不出钱；

作为高新的三次创业，高新三期赶上楼市下行期，经济恢复期，很多人担心的主要是兑现，过往几年，也只有港务是在省市共建，国家机遇下焕然一新的，西咸则跌宕起伏；

高新作为西安的经济发动机，资金，产业，兑现能力是很强的，但新区建设需要海量资金，按照三年出形象、五年成规模、十年立新城的目标，也是一个漫长的过程，这种现状对于很多买房人都是考验；

同时三期虽新，但房价并不谦虚，在一片工地现状下，以知名度，在地价和房价上迅速拉高，成为西安头部，一般这种建设初期，高价入场的，收益最大的都是区域，对于买房人非自住的，就很不友好；

如果你是一个30出头的年轻人，家里也不止一套房，去博一个高新发展的未来和机会，可以试试，但如果你已经50岁，高新三期再好，也与你生活关系不大了；

血气方刚的高价在买高新CID，沉稳老成的平价在选软件新城，二类人，两种性格，两个选择！

问：御锦城11期141㎡毛坯现在适合卖吗？

答：作为西安城东的超级社区，前期价格低，配套全，生活便利，刚需首选，后期二手房就是饱和房源，需求有限，降价卖房，目前11期的均价在17000+左右，但价格从13000+到18000+不等，说明有不少业主降价换时间；

很多人把御锦城作为刚来西安的第一站，够住，花钱不多，但住的时间长以后，超级社区带来的二手房难流通，物业管理难，停车难，摆摊多，住户，租户人员混杂问题，就不可避免，向北的浐灞半岛都是同理；

有条件，买的早的，就会搬出去，寻求密度更低的居住环境，没条件的，就将就在这里，如果不住，早做打算，长期涨价并不现实；

城东浐河沿线，这样的小区太多，御锦城，龙湖香醍、水岸东方，绿地国际生态，高科麓湾，大家二手房都在降价竞争。

问：为了上学买绿城桂语兰庭，现在不用，卖掉还是持有？

答：对于刚刚交付的新房，在没有迫切资金需求的情况下，都不主张卖掉，一方面贷款是有利息成本的，房价不涨就是赔本，外加小区未满二，有额外税费；

同时，这个阶段，也是小区和业主的磨合期，大多数人都在装修，也没有稳定的二手房市场，附近新房，新地还在开发，配套还在落地，规划尚不明确，这些也很难短期变为溢价；

回到小区本身，绿城开发，环境，品质，物业都还不错，在周边算绝对头部小区，外加有稳定的经开一小，一中优质教育，背靠渭河生态优势，还是有长期持有的意义的！

问：14年买东御兰汀，想换三室，有什么建议？

答：八年前赶在西安房价最低点，现在这个小区的二手房也轻松破万，属实是吃到了西安发展红利，虽然不多；

小区本身，城改商品房，东二环边，品质一般，好处是主城区，地铁口，生活还算便利，这种房子买的早能吃区域房价红利，买的晚就是纯粹自住，房住不炒了；

东二环的三室置换，主要还是首选品牌，目前除融创壹号院外，多数小区均价都在二万以内，比如恒基碧翠锦华，华远海蓝城一到六期，西岸国际花园，万科金域东郡等，都有大量的房源；

价格不算低，但市场下行，二手房价格都可以谈，房源选择也比较多，尽量选品牌的，物业自己观察，房龄要新一些，虽然再次置换看市场，但起码自己更舒服，也具备保值前景。

问：自住大兴新区太奥广场，还有一套沣东兰樾坊，如何止损破局？

答：一个是没落的主城，一个是坎坷的新区，这两套房子，位置都没有选好，太奥属于典型大兴新区的刚需盘；

虽然住宅，酒店，办公，商业一体，但小区品质很一般，散养状态，好在买的早，怎么算都不亏，15900+的均价也算相得益彰；

短期看，附近生活极为便利，还有地铁八号线口，长期看，区域，房源素质天花板明显，学校短板突出，周边购买力不足，属于尽早要置换的；

兰樾坊刚刚交房，叠拼和高层组合，位置在沣东的最核心，地铁，商业，办公，住宅齐全，小区品质明显高于太奥，当年入手价格也不低；

但受到沣东楼市大行情影响，有价无市，短期周边缺利好，但配套也都齐全，长期等待沣东楼市复苏，强于太奥；

卖掉太奥广场，很理智，买和卖是两回事，留着兰樾坊，再熬一熬时间吧，毕竟是核心位置！

西安房哥&境与宅设计联动，如果你不找游击队，不定套餐包，有点审美，预算尚可，重视设计，可以和我聊聊，带你打开新世界大门！

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作者：鬼使白

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