本文来源：时代财经 作者：钟黛

在商业地产高手如云的上海，港资地产商瑞安再次拿出了一个不一样的作品。

赶在今年“五一”前，地处虹桥商务区的超大规模综合体蟠龙天地正式营业。该项目原本为蟠龙城中村，历经九年改造，主打特色江南水乡商业。

开业首月，蟠龙天地即成为沪上网红打卡地。截至5月底，在小红书上，话题#蟠龙天地收获906.5万次浏览。根据蟠龙天地此前披露，“五一”假期接待的总客流量愈110万人次。可资对比的是，五一上海全市主要景区共接待638万人次，蟠龙天地贡献了六分之一。

中国的古镇大多千篇一律，蟠龙天地何以解锁“流量密码”？这与操盘手瑞安的商业运营能力不无关系。“蟠龙古镇是一本厚重的活历史，你要把它变成当代的语言，变成当代人的审美，变成当代人生活的一部分。”瑞安新天地行政总裁张斌阐述道。

20世纪90年代，初入上海的瑞安拿下黄浦区一大会址周边的旧区改造项目，打造出沪上生活方式坐标“上海新天地”。此次，瑞安在大虹桥推出的蟠龙天地是其“微度假”系列的首发之作，致力于“以全新的业态组合构筑都市人的轻度假目的地”。

在扩大产品线的同时，瑞安新天地也在探索输出整体的城市发展解决方案，扩大规模。“我们现在的资产管理规模是820亿元，未来5年要增长50%。”张斌对时代财经表示。

从城中村到网红地

2022年2月，世界第三波咖啡浪潮的代表品牌蓝瓶咖啡的内地首店在上海苏州河畔开业。据消费者描述，开业当天，6点不到就有人排队。不少人苦等7小时才喝上这杯售价超40元的咖啡。

如今，瑞安将这个网红品牌带到了外环的蟠龙古镇。“过去，蓝瓶咖啡从来不在城市的核心地段之外开店”，张斌对时代财经称，蟠龙天地主打特色江南文化的理念打动了这一品牌。

改造后的上海蟠龙天地，保留了蟠龙镇完整水系、桥文化，将香花桥、凤来桥、程家祠堂3座青浦文物保护建筑和众多老建筑修旧如旧，再现蟠龙十景、九龙一凤等历史风貌。同时，基于蟠龙古镇的内在肌理，蟠龙天地形成了南北市的基本骨架，在粉墙黛瓦屋檐下，引入多元商业业态。

不止蓝瓶咖啡，蟠龙天地还引入了COCO-MAT HOTEL、余德耀美术馆、乐天陶社、夏山营地教育等前沿品牌。截至目前，蟠龙天地汇聚140家品牌，包括近20家上海首店、超过60家区域首店。

并蓄历史底蕴和现代商业气息，蟠龙天地甫一亮相，便成为沪上网红打卡地。

往前追溯，蟠龙天地项目是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。经过多轮沟通和公开遴选，瑞安成为蟠龙“城中村”改造的实施主体。

“今天我们看到的是美好的那一面，但当时的面貌可以说是美好的对立面，会把很多人挡在门外。”张斌表示，“千年古镇没落到一定程度时，可称断壁残垣。在快速城市化过程中，我们看到这个古镇被破坏了，小工厂、小作坊混杂，工厂排放的污水导致河流成了臭水沟。”

瑞安做的第一件事是重建生态平衡。张斌称，以河流为例，今天的蟠龙市河干干净净，里面有鱼，很多原生生物也慢慢回来。“但在此之前要清淤、要养，不能用化学药剂，我们用的全是生物菌活化剂，自然改造。”

在老旧建筑改造方面，瑞安希望将建筑的神韵和精髓保留下来，记录每一栋楼背后的故事，让后人可以倾听、解读历史。“这段历史不能在我们手里做成假古董，做成复制品。”张斌表示。

“2014年，我们就开始组织很多的历史社会文化专家跟我们一起去研究，一草一木、一桥一栋地去研究改造方案。我们希望这些房子不只是表面的改造，要挖掘到每个房子，过去是谁用的，发生了什么事情。”

“比如说，新天地一号的那一栋楼，在一九三几年的时候，有一位姓毛的资本家住在这里。建国以后，房子被收回来了，后来大概40多户人住在里面。这些我们都有文字记录。改造后，我们把毛老板的后代请回房子里。他跨过门槛的时候，眼泪流了下来。”

在保留原貌的基础上，瑞安尝试用现代的语言去活化这个古镇。在该项目中，瑞安贯彻了过往的理念，做创新和差异化的商业。张斌阐述道：“线上商业分走了40%的量，这意味着，线下商业要创新，要差异化发展。在线下，客户的需求已经从shopping for necessity过渡到discretionary。客户有自我表达的诉求，希望在商业里找到体验，以及独特的生活理念。”

基于这一理念，蟠龙天地策划了多种体验活动，开业期间举办了首届“Art in Green艺游自然”公共艺术节、首届户外生活节、《月见蟠龙 The Moon Journey 》光影秀、《蟠龙吉日》非遗主题展等。

“目前整个项目开业率大概80%左右。我们不追求购物中心那样的开业数字战报，就像中国画要留白，有想象的空间。”张斌介绍称，接下来蟠龙天地每个季度都会有一个节点，有新的内容呈现。

未来五年资产规模增加50%

从商业回报的角度考量，蟠龙古镇亦是一个极具价值的项目。

虹桥商务区的战略定位为长三角的贸易及商业枢纽。板块内，不论是宅地还是商业用地，均具有较大的升值预期。在公开招拍挂市场，房企围绕大虹桥的厮杀异常激烈。而瑞安通过城市更新的方式入局，能以较低成本获取土地资源。

蟠龙城中村改造项目的总建筑面积超50万平方米，包含23万平方米公共绿地，一座近5万平方米商业古镇，以及25万平方米的住宅用地。

据瑞安房地产（00272.HK）财报披露，该项目的土地成本合计为59.8亿元。而仅住宅部分，就为瑞安创造了超151亿元的销售额。2022年7月推售的上海蟠龙天地景园及臻园，成为上海历史以来积分最高的盘，积分达到了91.22分。

在外界看来，瑞安能拿下蟠龙城中村改造项目并不意外，其在上海拥有足够多的标杆项目。“我们在上海持有的商用物业建筑面积是170万平方米，在私营上市公司里面排名第一。”张斌称。

就在4月20日，瑞安房地产公告了又一个城市更新项目——位于上海市闵行区浦江镇的召稼楼项目。该项目主打农耕文化。除此之外，“微度假”产品线下还有数个储备项目。

张斌称，瑞安新天地的定位为城市发展解决方案提供者，核心能力包括商业运营、资本运作以及产业运营能力等。

要实现商业可持续发展，资本运作是极其重要的一环。一方面，瑞安的项目积极开放股权合作，合作方包括保险公司、国资平台等。合作项目的资产规模达320亿元，在这些项目中，瑞安的持股比例从20%到51%不等，操盘方均为瑞安。

另一方面，瑞安还将探索更多的资本解决方法，包括CMBS和C-REITs等。4月27日，瑞安房地产发行了一笔规模超44亿元的CMBS，标的物业为上海虹桥天地，发行票面利率为3.9%。

“我们现在的资产规模是820亿元，未来的5年要增长50%。”在张斌看来，在行业中的部分企业还在考虑生存的时点，对瑞安来说反而是个很好的发展时机。

一方面，瑞安密切关注收并购的机会，跟踪出险开发商的资产。另一方面，在城市更新领域，瑞安加大异地拓展的力度，重点关注武汉和大湾区。此外，瑞安亦在尝试轻资产拓展。

需要正视的是，过往多年，由于主攻城市更新、大盘开发的商业模式，瑞安的拓展节奏较慢，即使在港资开发商的队列中，其规模也不突出。在上海之外，瑞安的作品影响力有限。

瑞安房地产财报披露，截至2022年底，公司土储总建面为930万平方米，其中680万平方米可供出租及可供销售；合共14个发展项目，位于上海、南京、武汉、佛山及重庆；公司应占可供出租及可供销售的建筑面积为420万平方米。

财报披露，瑞安房地产2022年住宅物业的销售额为257.83亿元。在2022年克而瑞排行榜上，其位列第75名。

在商业业务方面，瑞安主打做差异化的商业，创收能力亦不如做标准化购物中心的企业。瑞安新天地的招股书显示，2020年，其所有投资物业的租金收入合计约16亿元。可资对比的是，恒隆地产（00101.HK）2020年的物业租赁收入为94.64亿元，仅上海恒隆购物中心这一个项目就创收20.32亿元。

在上海之外，瑞安的标杆项目较少，武汉天地算是其中一例。关于异地扩张的难度，张斌未对时代财经进行过多阐述，仅称“在我去武汉之前，我们没有拿到地，一个地都没有”。

张斌称，最终瑞安用理念打动政府。“在武汉，我们的手法一样。我们请了一帮专家，花了三个月，一条街一条巷到处去看。我们总结出来，武汉的城市风格是包容的。因此，在武汉天地项目，我们没有选择用一个统一的建筑语言去贯穿，而是让12组建筑拥有12种不同的风格。”

他表示：“整体而言，快速的规模扩张和进入新城市，不是我们最核心的追求。我们始终有一些自己的理念，一些想做的项目。这也是我们对自己设的限制。”

左手是情怀，右手是发展，在艰难平衡的同时，瑞安踩下换挡加速的油门。想要变得更快的瑞安，还需要解决融资渠道、异地扩张等诸多问题。