2023年10月12日，中海集团董事、中海物业董事局主席张贵清以《新阶段 新目标 新发展》为题，在“发展高质量，服务新征程”第六届中国物业管理创新发展论坛上发表主题演讲。

*以下为演讲内容全文：

第一篇章 昂首迈入新阶段

资本市场上，物业行业的资本窗口逐渐关闭，资本市场PE触底回弹至合理位置，但整体而言仍是轻资产、现金流相对稳定、抗周期性强的行业，基本属性没有发生改变。

发展格局上，经过近几年行业洗牌和市场检验，头部企业因资源禀赋、品牌优势、规模效应和长期积累的运营实力，领先作用更加明显，在规模、业绩等方面均处于行业前列，且在行业中的贡献持续加大。同时，高速增长已接近尾声，但行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显，行业马太效应加剧。

社会层面上，从增量到存量，物业管理成为城市管理的有效补充；从小区到街区，物业管理成为基层治理的重要主体，共建共治共享成为发展必然。

客户需求上，要根据不同类型和层次的客户需求，提供更加多元化、个性化、增值化的服务内容，如健康养老、家政保姆、教育培训、文化娱乐等，服务内容需要更加多元化。

企业竞争上，从拼规模走向拼产品、拼服务，逐渐形成综合服务体系。同时，“独立性”逐渐成为高频词，物企逐步减弱对关联房企的依赖，纷纷重申在股权架构、业务经营和财务等方面的独立性，减少对关联房企的依赖；这对于行业的良性发展和长期运营等都具有重要的价值和作用。

内部管理上，更加注重专业化分工和合作，形成各自擅长的细分领域和市场定位，专业化水平需要不断提高。

第二篇章 从传统走向现代

行业发展迈入新阶段，物业企业服务的对象不再仅仅是物+人，还包括了城市。新阶段，物业企业要履行好时代赋予的行业责任：办好人民群众的身边事，以物业管理“小切口”撬动基层治理“大民生”；成为公共服务的新力量，以社会资本有序参与社会公共服务体系建设；做好城市升级的服务者，参与老旧小区改造并创建长效管理机制。

在新阶段，中海物业做了一些探索和实践，坚持“从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”。在新疆乌鲁木齐，落地了首个“物业城市”项目，提出“1+3”一揽子解决方案：“1”智慧化服务，“3”是城市街区基层治理、城市商业运营、智慧城市方案，将物业管理的服务经验从小区拓展到城市，从“小物业”成功复制出“大物业”。在北京，积极参与北辛安棚改项目，发挥“中海合力+”的产业链优势，历经6年改造，建设并运营超60万平方米的中海科技金融城，积极改善居民的居住环境，用实际行动获得业主的支持和肯定。

行业发展新阶段，物业要从小区走向城市，从社区服务走向基层治理，从劳动密集走向智慧物业，本质是要从传统物业服务向现代化物业转变。现代化物业就是要将政府的基层治理、业主的权益管理、企业的商业行为，三力合一。

什么是物业管理现代化，我们提取了5个基础内涵：服务美好生活、高质量发展、市场化导向、科技创新、跨界合作。

服务美好生活。一要将分散管理的各种业态，汇聚成一体化服务能力，做城市服务的探索者；二要积极整合内外部资源，做全产业链发展的推动者；三要推进老旧小区建筑物本体和配套设施焕新，城市微空间改善，撬动居民的公共服务消费，成为美好生活的守护者；四要与业主共建社区生态，与供应商共建项目履约生态，成为共建共治共享的建设者。

高质量发展。要关注长远发展，不能只看眼前利益，尤其是在涉及环保安全方面；要将发展规模、经营效益和服务质量，三者并重，不可抛弃服务质量，单讲经营发展；要基础服务和增值服务，两手抓两手硬。

市场化导向。物业企业竞争市场化：物业企业服务对象不断扩大，市场已逐渐趋向完全竞争；小地产公司逐渐裁撤自身物业，与大物业企业合作，市场化竞争趋势更加明朗。内部管理，要根据市场的规则，用市场的方法，将住宅、非住宅、业主增值、非业主增值、科技板块等垂直领域做深，横向拉通协同，做强一体化服务能力。

科技创新。借助物联网、大数据、人工智能等先进技术，使基础物业管理更加智能化、精细化、个性化；发展行业中台，拓展现代物业创新应用场景，让数据应用从“回头看”到“向前看”；持续提升人效和管理半径，输出科技加持的现代物业管理服务。

跨界合作。物业行业本质上是服务行业、是轻资产运营企业。一方面，物业企业的多元化与跨界发展，较难以重资产投入的方式去获得；另一方面，物业企业又有大量的客户资源在手，急需转化为现实的生产力。物业企业要将二者的供需有效衔接起来，从中挖掘潜力，打造满足客户需求的产品生态链。

整体而言，服务美好生活，是现代化的核心；高质量发展、市场化导向，是现代化的根基；科技创新、跨界合作，是现代化的路径。

现代化物业的实现有三类对象会进行评价：投资者、合作伙伴/竞争对手、业主。对于投资者而言，更加关注的是经营理念、品牌形象和竞争力；对于合作伙伴/竞争对手而言，更加关注的是品牌形象、生态链和竞争力；对于业主而言，更加关注的是品牌形象、服务能力和自身收益。

基于5个基础内涵和3类评价对象，中海物业将现代化与自身特色实践相结合，提出了“中海式物业管理现代化”，并补充增加了5个方面：品牌主张、标杆项目、保值增值、人才队伍、企业风貌。“好时节 好物业 好社区”既是我们的品牌主张，也是现代化的图景描绘；标杆项目和保值增值，是现代化专业水平的价值呈现；人才队伍和企业风貌，是现代化管理水平的外在表现。

同时，为检验战略实施效果的具体体现，我们又提出了以下6个子项的现代化建设：生态链合作现代化、服务体系现代化、科技应用现代化、品牌建设现代化、人力资源队伍现代化、基础管理现代化。

在中海式物业管理现代化建设过程中，我们格外重视港澳市场的布局与发展。在港澳，要坚持“在商言政，服务第一”和“应投尽投、应拿尽拿”，全力开拓港澳市场，筑牢爱国爱港阵地，以专业能力服务美好生活，并勇夺香港市场四个“第一”：第一大物业服务企业、第一大公共房屋物业服务企业、第一大政府项目物业服务企业、第一大住宅单位物业服务企业。同时，危机关头，坚强守护，在“反修例”、防疫抗疫等主动承担社会责任，积极保证民生，促进民心回归。

第三篇章实干创造新发展

物业管理现代化的道路，已经开启、并在不断前行。唯有实干，才能不断突破、持续成长。前行的道路上，信念是方向。

坚持共融共生理念。我们的管理载体，小区/社区是城市建设的基本单元；正是无数个这样的基本单元，汇聚成一个个多姿多彩的城市。城市犹如一个庞大的机器，正常运转不止需要每一个基本单元不出错，还需要有一套系统逻辑支撑。物业行业要做的就是与这套系统逻辑共融共生。一方面，要聚焦城市服务的定位，研究吃透城市运营商的核心功能要求，主动融入政府的运行管理机制，从专业化角度加快塑强自身业务能力。另一方面，依靠市场化管理和技术创新，持续为社会提供高品质高效率的服务，主动担当服务社会的责任。

坚持绿色化理念。物业行业的发展，与改革开放密不可分，同频共振；与城镇化进程密不可分，同向同行。市场和社会成全了我们，要懂得敬畏环境E与社会S；更要重视公司治理G，更好地适应成熟的行业环境，更好地适应社会要求，更多地得到社会各界的认同。尤其是要高度重视自己对环境的影响和责任，积极践行绿色化理念，实现物业管理的低碳化、环保化、节约化。比如，通过采用节能设备、可再生能源、循环利用等措施，可以减少社区的能耗和排放；通过推广绿色出行、绿色消费、绿色生活等方式，可以提高社区居民的环保意识和行为。

坚持国际化理念。五大行的物业管理业务范围与我们目前行业的业务内容有一定的差异。五大行的业务生态围绕商业不动产的“交易”搭建，涉及范围更广阔；我们的业务生态围绕不动产的“建筑”搭建，涉及范围相对狭窄。五大行的经营与管理更加市场化，但相对独立，较难介入城市服务；我们的经营与管理还要受政策与环境的制约，但服务业态更加广阔，更容易介入城市服务。同时，五大行的业务范围能给我们很多借鉴，尤其是在增值业务方面，比如设施设备维护、房屋经纪等业务上，应积极对标五大行，围绕“资产”产生交易业务、进而创造服务空间。同时，我们在“管理”和“服务”上倾注更多思考和实践，长期来看有望形成一种更广泛的“影响力”，并能进一步延伸到整个社会的消费和服务链，以及城市空间形态塑造。有了这样的发展空间，再借助港澳平台的经验积累，中国物业管理未来也可以走出去。

新阶段的曙光已经显现，新征程的篇章已经开启，我们要做的就是把对的事做好。行业的发展，没有一劳永逸的最优解，唯有保持初心，回归本源、回归服务、回归价值，从传统物业走向现代物业，才能迎来行业的新巅峰。

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