乐居财经 李礼 12月11日，东莞证券发布房地产行业2024年上半年投资策略。

投资要点：

　　短期销售恢复缓慢，中长期行业需求仍稳固。我国当前仍处于城镇化加速阶段的后期，叠加后续超大特大城市加快城中村改造的推进，行业长效机制的逐步建立，将带动需求释放。行业基本盘仍非常稳固。短期观望情绪抑制需求的释放不改中长期需求的存在。因此无需对行业后续发展过度悲观，房地产业持续平稳发展仍值得期待。

　　政策支持持续加码，将有助行业走出本轮下调周期底部。监管部门从过去“银行房地产贷款集中度管理”、“三道红线”，到2022年底的金融“16条”，房企融资“三支箭”的推出，再到当前提出的银行房地产贷款“三个不低于”要求，从过去保项目、保交付过渡到当前保主体，政策力度及深度可谓层层推进。相信在银行房地产融资量化性指标提出后，房地产行业整体资金面将会有明显改善。叠加房地产优化政策持续加码，将有利于带动行业供需两端实现修复并持续产生正反馈，从而助力行业逐步走出本轮下调周期的底部。

　　房地产新发展模式将带来行业中长期格局的改善。我国或将逐步进入“保障房+商品房”双轨制的房地产行业新模式。行业中长期发展格局的改善，将有利于地产商开发投资信心的回归，提升供给；商品房回归商品属性，也将有利于刚需及改善型需求的释放，提振销售，而对于行业整体估值提升修复也将能带来正面影响作用。

　　预计行业本轮下探周期已接近尾声。在经历了2022年全年销售金额同比下降两成多基础上，行业整体销售金额已经下了一个台阶，2023年在低基数之上销售同比下跌幅度可控，房价同比降幅也不很高。在政策利好持续叠加之下，预计本轮楼市调整周期已经接近尾声，正处于筑底阶段，后续探底回升值得期待。

　　总结与投资建议。行业当前整体PB估值处于历史底部区间，安全性较高。在经历近几年大规模洗牌出清后，行业竞争格局更优。房地产行业逐步进入新的发展模式并逐步走出本轮下探周期，将能带动行业整体估值向上修复。而剩下之优秀房企更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，包括保利发展（600048）、华发股份（600325）、滨江集团（002244）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）；部分涉及城中村改造及国企改革类个股也值得关注，包括城建发展（600266）、深振业A（000006）、珠江股份（600684）等。

　　风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想，开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，暴雷现象持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。

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