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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

2021年以来，新城控股在房地产行业深度调整期间，在过往轻资产代建摸索经验的基础上，持续探索新发展路径，为顺应政府、合作方和购房客户在行业发展新常态下的需求，新城在2022年底整合集团能力与资源，成立了专注于房地产代建代管领域的业务平台——新城建管。

（图：新城控股集团获“2023年中国房地产代建运营优秀企业”荣誉）

为深入了解新城建管在代建新赛道的迅猛发展、表现优异的原因，中指研究院对新城建管进行了企业的深度访谈。我们结合部分访谈实录总结如下：

运营价值构建大赛道，岁月沉淀讴歌新蓝图

在行业新周期之下，房企的盈利模式逐渐向开发和运营并重转变，其中运营成为新的利润增长点，也是房企竞技的新赛道。新城已经发展完善“商住并举，双轮驱动”的1.0发展战略，具备全地域、全业态、全链条的开发建设运营管理能力，“轻重并举”的2.0发展战略应运而生，助力新城最终实现大资管战略转型。

2023年是新城大资管战略落地的元年，公司提出“3+1+N”新战略规划，夯实商业管理、地产开发、物业服务三大板块，建设资管平台，并坚持轻重并举的业务模式，持续提升轻资产投资拓展能力，建立轻资产代建模式，提高商业解决能力。

以长三角为核心，业务有序辐射全国

经新城建管介绍，截至目前，业务范围已布局全国49座城市，管理项目达61个、总管理面积达662万平方米，业务规模稳步增长；在轻资产代建项目的区域分布上，目前长三角21个、中西部26个、华北6个、环渤海2个、海峡西岸2个、东北3个、大湾区1个。长三角作为新城控股大本营及重资产项目分布最多的区域，也是新城建管项目分布最多的区域之一，可以充分利用过往新城控股集团建立的属地化深耕优势，在政府关系维护、市场趋势洞察、营销定位策划、供应商资源引入、开发建设管理、商业招商运营、团队赋能提升等维度给委托方做好项目开发运营管理以及资产保值增值，实现“共建、共担、共赢”的企业愿景。

“商住协同、多元整合”，唱响品牌核心竞争力

在访谈中我们了解到，作为全业态综合管理服务商，轻资产代建业务对于新城来说并不是一个全新的业务。新城建管依托新城控股集团30年发展沉淀积累的能力体系、资源平台与人才矩阵，融合多元业态，聚合“品悦住宅+吾悦广场+吾好街区+酒店+康养”的“未来之城”产品谱系，通过住宅+商业+其他多元业态已经构建出自身发展的核心能力与独特优势。

（图：新城融合多元业态能力，聚合“未来之城”产品谱系，通过住宅与多元商业共同构建新城核心能力与独特优势）

在住宅产品打造上，为满足不同维度与不同生命进程家庭的需求，新城通过对家庭生活的系统性深入研究，打造新城4.0住宅产品——品悦住区，贯穿多维度家庭生活形态；时至今日，新城已为超70万家庭提供了真正优质的居住物业，得到了广大业主的普遍认同。

（图：新城4.0住宅产品——品悦住区产品理念）

在商业领域，新城控股是最早一批实现购物中心全国化布局、商业产品持续更新迭代的房地产开发企业，连续多年获得“中国房地产开发企业商业地产综合实力10强”、“中国房地产开发企业商业地产运营10强”等荣誉，打造的体验式商业“吾悦广场”已成为全国布局数量TOP2的购物中心领军品牌，多年致力于为城市再造中心地标；截至2023年8月，新城控股在全国开业及在建吾悦广场已达到206座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙等国内143个大中城市，已开业的吾悦广场达到151座，2022年购物中心营业收入超100亿元。

（图：新城控股商业行业荣誉与业务规模）

新城建管以“商住协同、多元整合”为核心优势，通过三大管控+七大价值，构建代建代管能力矩阵，坚持与客户共创开放性商业价值，强化品质控制、风险控制、成本控制，与每一位委托方共建、共担、共赢，以作品精神和管家态度为业主方创造长期而独特的价值。这一核心优势得到了各类合作方的充分认可，尤其是各地政府城投平台，高度看中新城建管可为优化城市发展界面、改善城市商业基础设施、提升商业消费品质、激活区域商业氛围提供的专业能力。

（图：三大管控+七大价值）

居安思危，严控风险

在代建业务合作过程中，新城控股针对资金风险、品牌风险等问题，提出了以下防范措施：

防范资金风险：合作达成前，通过尽调合理评估委托方的履约能力；合作达成后，代建方也应加强对资金使用的管理和监督，尽可能使得项目资金合理安全使用，同时，代建方也可利用集团母公司多年开发重资产项目的经验和资源，助力委托方进行代建项目融资；

明确品牌规则：规范对代建方品牌的使用场景及方式等，既能满足委托方选用使用代建方品牌的市场推广与溢价需求，又可以增强代建方的品牌影响力，还可以有效控制代建项目的品牌使用风险。

注重品牌建设，进军多元市场

经过访谈，对于代建新市场发展特点，新城建管有着独到的见解：

市场需求持续增长，需求更加细分化和多元化：随着住宅市场、各类商业产业的不断发展和成熟，对于代建业务的需求也在不断增加，尤其是在一些更加细分和专业化的领域，如非标商业、酒店、康养、绿色建筑等，对于轻资产代建企业的要求也不仅仅是简单的开发建设管理，而是要求在前端的市场客户洞察、产品策划定位、合作资源引入、资金方案解决，后端的资产运营管理、退出渠道打通等全链条都可以为委托方提供成熟团队的专业服务，轻资产代建企业的角色也应该从单一“建造商”向多元化“资管型”企业转变，这也和新城控股发展大资管战略以及搭建专业化代建代管平台——新城建管的初衷不谋而合。

委托方主体的多样化：房地产市场进入深度调整期，各类市场主体在整体市场中的格局站位发生变化，在这个阶段，会有大量地方政府平台或国央企承担起保交付或保障性住房建设的要求，也会有大批金融机构诉求盘活手中的存量资产；此外，随着整体经济的转型发展，也会催生一批实业企业、科技企业等需求开发建设及管理自身发展所需的商业、办公、厂房等；在这种背景下，与各类市场主体的合作经验和多元化的开发建设管理能力，将成为在市场竞争中脱颖而出的关键。

品牌化建设：品牌影响力是轻资产代建企业的重要竞争力，企业需要注重品牌建设，提高自身的知名度和美誉度；这可以通过加强企业文化建设、提高员工素质、加强客户关系管理等方式实现。

行业愿景与建议

最后，新城建管对于代建行业未来发展也提出了以下几点建议：

规范政策要求，公平准入门槛：建议进一步规范进行代建招投标的政策及规范要求，充分放开代建招投标的市场化竞争，在不同性质、不同发展阶段的轻资产代建企业间建立相对公开公平公正的竞争机制。

提高服务质量、加强品牌建设：轻资产代建企业需要不断提高服务质量，包括提高项目策划、设计、施工、销售等环节的服务水平，以满足客户的需求，同时，也需要加强与客户的沟通，了解客户的需求和反馈，不断改进服务。

关注政策环境、注重人才培养：代建企业需要关注政策环境的变化，及时调整自身的发展战略和业务模式；不同于传统的房地产开发重资产业务，人才是轻资产代建企业的重要资源，企业需要注重人才培养，加强员工培训和学习，提高员工的素质和能力，同时也需要引进优秀的人才，提高企业的整体竞争力。

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