刚在西安参加了万科的「抱团取暖」交流会，很有信息载量，也见到一些有趣的朋友，谈谈体会与感受。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一，事后，地产人反思，一定要听大佬的话。

话越短，越要重视。而有力量的话，一般都高度凝练。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如，活下去。‍‍

二，西安是个有故事的城市。

2018 年9月，万科刚在西安搞完「抱团取暖」交流会，「活下去」论很快就横空出世，预见并代言了这一波史无前例的行业大调整，信或不信，反正最后大家一起面对了。‍‍‍‍

2023 年10月，万科还是在西安做媒体交流，郁亮给行业输送了暖气。

他说，城市永不落幕。

他说，市场跌过头了。‍‍‍‍‍

他说，地产过剩论是不对的，因为很多数据被平均了；政策无用论也是不对的，政策不是万能的，但一定有用，只是需要因城施策。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

他说，市场正在产生向上修复的动力，压缩越厉害，反弹力度更大，反弹出现的时间也会更快。

郁亮说了很多话，但我印象最深刻的是最后这句。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

三，给行业打气的人最靓。

衷心希望万科预言定律不被打破。‍‍‍‍‍‍‍

四，坚持下来的人都有勇士体质。‍‍‍‍‍‍

过去三年的地产行业，有最难的春天，有最寒冷的夏天，有最名不副实的金九银十，也有最大力度的政策反转，还有正在到来的最令人忐忑不安的冬天。

坚持到现在的地产人，不管是被地产充分格式化的人，还是一些新人，在风暴里继续往前走的，都有一点勇士体质。

当然，大家也交流了那些离开的地产人的目的地。

餐饮，咖啡，风水算卦，自媒体，代购，婚恋，保险，等等。清单越长，折射出地产人的可塑性越强。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而最令我印象深刻的是，进入高校体制当老师。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

嗯，这个逼格还是为地产行业保留了最后的体面。

五，万科的长租业务泊寓，八年长跑，终于在今年6月实现了单月利润连续回正，9月实现累计权益净利润回正，预计将在今年首次整体盈利。

行业规模第一的长租运营商，交付出这样一个答卷，说明地产经营服务类赛道的转型，真心不容易。

这个时间长度，甚至超过了当事者的预期，也会杀死一批PPT创业者。

一旦开始打平盈利，长租业务的飞轮，会越转越快。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

未来一两年，可以关注在它的分拆可能性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年还有最后两个月，长租赛道上的最大宗IPO可能也要出现了。

一个朋友对我说，魔方可能要领先自如先上市了，时间可能就在未来两个月。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

值得关注一下。

六，万科的长租业务，还有一个很有趣的看点。

它的客户结构发生了很有意思的变化。以前主要是面向青年白领，现在也进入了蓝领市场，并且推出了家庭型公寓产品。

更有意思的是两个数据。

泊寓的负责人胡冬华说，泊寓的企业客户占比超过了 45%，同时，今年前九个月泊寓的短租服务超过了 30万间夜。

其中，三个月以内的租期，占到了 30% 以上。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个数据说明了什么问题呢？

年轻人不容易呀。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

七，万物云，终于揭开了一个新业务的面纱：研选家。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个业务是二手房的局部改装修业务，在万物云做之前，我几乎没有见过其他的地产玩家入场布局。即使是贝壳的被窝家装，它们也几乎都主攻整体家装。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我一直很看好这个与物业公司天然有吸引力的业务，因为它是熟人经济，解决了获客成本难题，有一段时间还跟踪这个事。

这个业务的底层有一个有趣的需求数据做支撑，那就是，在上海中远两湾城的 1.2万户家庭里，一年产生了近700 条报修。其中，39% 是卫生间，33% 是厨房。研选家可以在5万-1万的预算区间内，完美搞定。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在我看来，它绝对值得朱保全同学单独开个大的新闻发布会好好说说，但是，没有办法，人太抠门。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

八，去看了融创的商业大平层产品曲江印，被1500万-3500万的产品总价与楼层层高所震惊。

融创的朋友说，这还是三年前的创新作品，但是，已经迅速征服了陕北高原的富豪朋友们。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

西安的房价整体不算高，但是，融创在打开有钱人的口袋方面，看来真是有独到能力。‍‍‍‍‍

这三年，有人挥霍掉了，有人浪费了，但是专注于产品研发的人，会从中收获到破解改善性需求的密码，这个能力会引领他们在未来的地产淘汰赛里有一个更好的站位。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有一种感觉，万科也在向产品端回归。万科的开发经营总部成立这一两年下来，从需求端客户消费心理的研究，肯定是加强了。因为，从万科几个华东的标杆项目看，万科的产品理念确实在升级换代。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

有一个细节是，在这样一个集团级的交流会上，万科专门请了工程师上来分享产品的细节，这是不是可以视作万科的工程师文化正在回归呢。

但是，它肯定还不是令我印象最深刻的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

九，最震撼我的是这个事情。‍‍‍‍‍

西安的地下都是文物。

当一个朋友说，西安几乎每一个地产项目的开发中，都会被一个文物勘探的标准流程所打断时，我睁大了眼睛。

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