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北京前两天出台了楼市新政， 根据我这两天的观察，实际情况是：二手房波澜不惊，一手房有所起色：

二手房方面，新政刚出的时候，不少中介给客户业主打电话，反应都很平淡。有少部分客户酝酿涨价，但也有主动降价想着赶紧趁利好出货的业主，导致二手挂牌量小幅增长，但并没有出现像9月新政那样明显的抛售现象。且由于当时下大雪，客户看房意愿很低，所以15号二手成交数据，只能说一般般。

而到了周末，从昨日16日起天气放晴，虽然依旧寒冷，但最起码路面干燥了。这个时候二手成交如果还不起来，那就真的跟天气没有太大关系。

对此，据二手朋友反应，带看量仍然不多，感觉比正常的周末还稍微少一点，哪怕用新政给客户做工作出来看房定房，效果仍然不佳，很多人无动于衷。之前有部分酝酿涨价的业主，周末好像也开始信心不足了，思来想去最终提价的很少。

▲数据来源：北京链家胡阳

一手房方面就有意思了。好的改善盘，如保利天汇、中建璞园，16日趁着天气回暖，日销卖了1个亿。

此外还有招商玺、璟上兰园、万科东庐、绿城晓风和月等楼盘。招商玺平时接待大约数十组客户，周末接待量破百组；璟上兰园据说新政刚出的当晚，就卖了9套房子。不得不说，在那么冷门的板块能卖9套，亦着实厉害；万科东庐和晓风和月是11月开的盘，周五和周六两天时间，东庐卖了大概25、26套房子，晓风和月卖了9套。

至于待开盘项目，梧桐星宸、建发观堂府、璞瑅润府，这三个楼盘都是下周开盘，周末售楼处人很多，基本上也是客户爆量的状态。

▲保利天汇、建发观堂府、梧桐星宸售楼处16日实拍

当然还有昨日开盘的项目，中建玖玥府，据小道消息这两天卖了400+，大约30多个亿，这个成绩实事求是的说，真的不错。

▲中 建 系的运气是真不错，9月份新政，第二天开盘的是 中 建智地的中建 璞园，当 天 卖了21.8亿，300多套 房。 12 月新政，第 三 天开盘的是中建玖合的玖玥府，虽然 智地与玖合 不是一 家 公司，但真的都踩到点了（图为玖玥府开盘前认筹现场情况）。

最后再说说西红门东这个板块，叠加了地铁（19号线西红门东）+商业+学区（黄城根小学+北京四中），确实是北京自住投资都非常适合的区域。下周我专门写篇西红门东板块的文章，给大家分析一下。

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新政大幅降低了首付、提高了普宅线，应该说利好全部二手房，特别是普宅线从468万拉到1200万，很多交易税费不用交了，那为什么一手房相对繁荣，而二手房成交反而平淡呢？

对此，我的分析是，冲进新房售楼处的，真的是那些看好了项目但是一直观望的那些人，首付政策给了他们一部分勇气和信心，他们本身也不差钱，对于北京房产是有真实的需求；

第二呢，20%-30%的新房成交可以说是虚假繁荣，很多购房人确实是下了订金，但如果市场继续不好，这波人的二手房没有及时卖出去，很可能会上演9月新政的“退房潮”；

第三，卖得好的新房，如保利天汇、中建璞园、亦庄招商玺，本身就是热点板块的热点盘（少数例外是后沙峪璟上兰园，以及园博园的龙湖九里熙宸），其他非热点楼盘，如旧宫的熙悦云上，怕是在这波行情里吃不上肉。

而对于二手房，第一，二手房成交是很难清退的，它不像一手房，可以交个几万块钱就锁定房源、可进可退，在当前的买方市场，这种交了定金没法退，交易劣势是很大的。

第二，二手房交易环境远远没有售楼处那么舒服，人家售楼处茶水饮料空调甚至小孩游乐区一应俱全，服务也周到，很多人周末没事就是喜欢逛售楼处，逛着逛着就买了，也不稀奇。

第三，二手房成交量虽然比新房大，基本是新房的三倍，但二手房成交区域太分散了，而北京新房成交也就集中在那几个热点板块的热点盘，所以乍看起来，新房成交比较集中、就起来了，而二手房就没啥动静。

当然，真正的楼市热度上升还得看二手房，这是北京楼市的底牌，二手房成交没热度的话，北京大批换房的改善群体动不起来，新房热度也难以持续。

本文作者：八卦女主理人 陈庆