“碧桂园总裁离职！”

10月10日，为碧桂园服务了12年的李长江宣布辞任碧桂园总裁一职。

碧桂园也在当日宣布境外债将重组，这代表着碧桂园在国外借的钱都还不上了。

继恒大、蓝光发展和泰禾后，碧桂园也逃不过房地产行业的地震。

2021年，碧桂园的总收入达到5230.6亿元，创始人杨国强家族以2150亿人民币登上《2021年胡润会议十大企业家》榜单的第6位。

巅峰时期，碧桂园被誉为“宇宙第一房企”，但还不到2年时间，却负债累累。

更多人都在猜测碧桂园会不会步恒大后尘？

巴菲特曾说过:“只有潮水退去时，才会知道谁一直在裸泳。”

房地产红利期已过，再优秀的企业都会现出原形，碧桂园这个房地产界的“优等生”也不例外。

2020年之前，碧桂园的销售额逐年递增，最高值达7000多亿。

然而，2020年开始，碧桂园的售楼均价一直在下降，从8402元/平方米降到了7886元/平方米。

2022年销量下滑了35.9%，只卖了3574.7亿元，销售面积同比下滑33%至4450万平方米，销售额跟2020年比，减少了3000多亿元。

其实碧桂园走下坡路，也算是情理之中。

因为口罩原因，各行各业日子都不好过，许多房地产公司已经在倒闭边缘，碧桂园受到的影响也不小。

而碧桂园60%的楼盘集中在三四线城市，三四线城市的房子已经卖不出价格，碧桂园的项目也跟着贬值，只是大家都没想到会这么快。

除此之外，过去遇到有贷款即将到期时，碧桂园会用“借新贷还旧款”，就是说碧桂园向市场发行1-5年的债券，但换来的钱不是用来开发新项目，而是偿还之前欠下的贷款。

自“三道红线”出台后，碧桂园在国内几乎借不到钱了，而国外的利率持续走高，曾经借新贷还旧款的模式无法维持，碧桂园只能降低售房价格。

2023年杨国强判断房地产必将好转，于是，3月初他大胆地将集团大任正式交给女儿杨惠妍，自己退居二线。

但没想到2023年房地产行业依旧没回暖，碧桂园处境反而更加艰难。

今年前9个月，碧桂园的回款仅1549.8亿，同比降了43.9%，从1月的220亿一路掉到了9月的61.7亿。

集团股价应声下跌，跌幅达到了6.51%，并且企业将面临大概10多亿美元1年内到期的债务和50多亿美元1-3年到期的债务。

10月17日，碧桂园价值6368万元的股权被冻结。

为了挽救企业，杨家前前后后给碧桂园提供了90亿港币的资金输血。杨国强本人还卖了一架未使用的私人飞机，据说正在使用的也在售卖中。

表面看来集团高层都在积极解决问题，但事实上大家早已做好了退路。

早在7月中旬，李长江就将322.79万股的碧桂园股份减持到497.3万股，套现2824.7万元，亏损了3000多万。如果不是不再看好碧桂园的发展，谁会愿意扔掉这么多钱？

至于杨家，他们可不像许家印那样事到临头了，才想起通过与妻子离婚，将巨额资产转移海外，杨家的手段明显更“高明”。

2018年，碧桂园被拆分成两家公司，一家负责房地产开发，另一家主管物业、社区服务等业务。

并且将负责物业管理的碧桂园服务公司剥离出总公司，成为一家独立公司，属杨氏私有。

紧接着，持有集团绝大多数股份的杨惠妍，又将集团20%的股份给捐了，对象是一家成立不久的公益基金会，据计算这些股票价值64亿元，而这家基金会的董事之一恰好是杨家三女杨子莹。

这一系列操作很难让人不怀疑点什么，也许是看到了许家印的遭遇。杨家立刻发表声明，捐赠是早已决定好的公益事业，只是时间不凑巧罢了。

一家企业的壮大除了创始人自身的努力，还需要天时和地利，碧桂园和杨国强的相遇便是时代变革的机遇。

1978年，20岁出头的杨国强还是滘公社房管所的一名施工员。

因为杨国强做事认真负责，给人留下良好的印象，所以没多久他就当上了工程队的队长。

总公司把几个工程队组合成建筑有限公司，任命杨国强为负责人，虽说是公司，但本质上还是“包工头”。

1992年，可谓房地产行业的创始年，王健林成立大连万达房地产集团公司，张玉良创建了绿地集团。

而此时，杨国强公司的上级单位，与珠海和香港的两家公司联合。

并于1992年初注册了一家“三和物业发展有限公司”，打算开发一个大型房地产项目。

该项目要建几千栋别墅，占地约1500亩，因为地皮属于碧江村和三桂村，所以称为“碧桂开发区”，后来简称“碧桂园”。

杨国强负责的建筑工程公司顺理成章地成为了承建商，同时杨国强还出任“三和物业”的董事总经理。

可本该风风火火的事业，却在第二年遭到重创。

1993年，海南炒房现象严重，房价高涨，导致出现房地产“泡沫”。

眼看“泡沫”剧烈增长，国家担忧“泡沫”破裂后的严重影响，便出手调控房地产。

国家严格规定减少银行对房地产公司的贷款，房地产公司贷不上款，没钱接着盖房子，盖好的房子又没人买，房地产公司只能纷纷破产，“碧桂园”也变成了烫手山芋。

碧桂园都是杨国强垫钱盖的，他跑去问三和要钱，三和没办法只能以碧桂园完工的房子抵债。

本以为要亏本的杨国强，却恰好碰到企业产权制度改制，国企要改为民营企业。

杨国强抓住机会，联合公司4个股东，各出资3395万元，将杨国强任职的建筑工程公司转成了私人企业，并改名为“顺德市碧桂园建筑工程有限公司”。

两年后，这5人又将三和物业收入囊中，增加了碧桂园的物业服务，杨国强占60%的股份，剩下的其他4人各占10%。

至此，碧桂园集团的雏形得以出现。

但此时的碧桂园并没有因为更换主人而大放异彩，它还是一堆无人要的房子。

在碧桂园之前房子只需要能住，在它之后，房子能住只是基本条件。

公司虽然已经成立，但是如何将手上的这批房子卖出去，成了碧桂园此时最要紧的问题。

这时，有人给杨国强推荐身为记者的王志纲，本来只是打算让其帮忙宣传一下房子。

没想到王志纲考察完房子，为碧桂园提出了一个全新的卖房思路，那就是找一个北京的名校谈合作，在碧桂园旁盖一所分校，把买房子当做学生入学的硬性条件。

这是房地产市场上第一次出现“学区房”的概念。

杨国强听完茅塞顿开，立即开始行动，没过多久，碧桂园就开始在《羊城晚报》上大肆宣传自己的学校。

“广州碧桂园学校” “可怕的顺德人将要搞掂一个跨世纪、超国界的文化工程” “富不过三代，最明智的投资莫过于投资子女” 等 一系列标语络绎不绝。

和今天只需买房就能入学不同，想进入碧桂园开办的学校，还要交30万元的教育储备金，孩子毕业才能归还。

即便如此，碧桂园的房子依旧成为了畅销品，据说珠三角地区第一批致富的人基本都把孩子送进了碧桂园学校，他们以此为荣。

由此，碧桂园在1995年收获了4亿多元的现金，当然，最重要的是碧桂园获得了长期且高效的融资渠道。

此后，碧桂园似乎打通了任督二脉，拿到地先建设酒店、公路等基础设施，再开发住宅区。

因为配套设施齐全，碧桂园在买地时，价格自然也有优惠，只占总成本的10%。

储地面积增加，碧桂园开启了卖房如“卖菜”的日子。

1999年，碧桂园在广州的第二个项目开盘，三个月时间就将82栋别墅和177栋洋房卖光。第二年的五一长假期间，每平米3500元住宅卖掉了200多套。

2002年的五一，碧桂园凤凰城开盘，别墅加带装修的洋房，光长假期间就卖了7.5亿元。

碧桂园的收入也一年比一年高，2004年收入还是32.4亿元，到了2006年收入就翻了一倍多，涨到79.4亿元。

2006年，碧桂园有十位股东进入百大富豪榜。

不过，那时的碧桂园都是在广东省卖房，它需要走向更多其他的重要城市开拓市场，达到全国遍地开花的局面。

上市是达成碧桂园扩张目的关键一环。

2007年4月20日，碧桂园成功在香港证券交易所挂牌上市，当日的市值一度超过1100亿港币。

约十分之一的香港人都买了碧桂园的股票，其中包括李兆基、郑裕彤、郭鹤年等香港富豪，募资超过129亿港元。

创始人杨国强将自己70%的股份都转给了次女杨惠妍，年仅25岁的杨惠妍身价飙涨至692亿港元，成为内地首富。

不过，虽然杨惠妍是公司第一大股东，但碧桂园实际控制人还是杨国强。

碧桂园虽然上市了，但在当时的房地产行业，它并不是头部企业，杨国强不甘心，他想要将自己的房子卖到全国各地。

一家房地产公司的未来发展如何，与它拥有的土地量密不可分，显然碧桂园很明白这一点。

上市前，碧桂园就声称:“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，为未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”

上市后，碧桂园更是将此贯彻到底。

不到半年，碧桂园的土地储备就从1900万平方米飞速增长到4500万平方米，比当时的地产老大万科还要多出1倍。

如此巨额的土地储备量也带来了一小波投资热潮，2007年9月21日，碧桂园的股价达到每股10.208港元，总市值超过1600亿港元。

随后，碧桂园就开启了全国扩张之路。黑龙江、内蒙古、重庆、江苏等地区都有涉足，2008年一年，碧桂园就有23个项目开盘。

但不幸的是，他们遇到了“全球金融海啸”，房市大动荡，碧桂园各地工程大面积停工缓建，股价跌了九成。

为节省开支碧桂园进行了大规模裁员，总部只剩下200余人，整个企业陷入“风雨飘摇”之中。

那时候，杨国强对人才极度渴望，毕竟有人才能有出路。

他甚至对当时的人力资源总经理彭志斌说:“你能不能帮我搞一个盒子，把一个人装进去，然后按钮一按，出来就可以知道这人行还是不行，是60分还是70分？”

后来，杨国强找来了中建五局的莫斌、清华毕业的朱荣斌和中海的吴建斌。

莫斌任总裁、朱荣斌任执行董事及联席总裁、吴建斌任首席财务官。

碧桂园总裁莫斌刚上任，杨国强就给与了他充分的信任，那是要钱给钱、要人给人。而莫斌也把自己“工作狂”的精神带到了碧桂园，仅用了3年时间，就将百亿公司干到了千亿。

企业高层需要人才，中层也不能差。

杨国强对彭志斌下命令说:“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”

于是，2013年碧桂园提出了“全球30%硕士、70%博士”的新招聘计划，在全球范围内，广招名校博士、硕士。

3年后，碧桂园的博士生就超过了400人。

人才的引进也让碧桂园的表现突飞猛进，2016年，碧桂园以销售额3088.4亿元跻身中国房企三甲，仅次于恒大的3733.7亿元与万科的3647.7亿元。

2017年，碧桂园一举突破5000亿元，跃升至行业第一。

当然，能取得如此好的成绩，还有一个原因，就是碧桂园的合伙人制度。

第一阶段的合伙人制度叫“成就共享合伙人”，就是管理层参与公司项目，按业绩拿分红，这一刺激，全公司上下都拼了命的抢项目，士气大振。

不过这也导致每个项目风险增高，亏损变大。于是碧桂园又推出的进阶版“同心共享合伙人”，就是管理层也出钱投资项目，共同承担分险。

因此，碧桂园上下一条心，为公司干，也为自己干，这个房地产界的“巨无霸”势不可挡。

只是，碧桂园的辉煌犹如过眼云烟。

如今，杨国强如果想要套现走人，然后把麻烦留给社会，那么，许老板的前车之鉴就摆在那里。

鉴于此，碧桂园立刻积极对外宣称其它不能保证，但一定优先“保交楼”，不给社会添麻烦。

碧桂园还拿出之前的数据：2022年交付70万套，截至2023年9月30日，又交付了42万套，用事实来说明他们的可信度。

10月11日，许久未公开露面的杨国强，又主动出现在工地指导工作，再次向大众证明碧桂园的诚意和决心，证明碧桂园不会成为下一个恒大。

但关于杨氏父女的传闻依然纷纷不断，有谣言称父女俩已经离境。

10月19日，公司火速辟谣，发公告称杨国强及女儿杨惠妍目前仍在国内辛勤工作。

经过恒大和融创暴雷的洗礼，面对碧桂园的危局，许多人都心有戚戚焉。

眼下，碧桂园的流动负债为1.19万亿，上半年亏损高达500多亿，光是12个月内到期债务就高达1087.03亿元。

但作为普通人，对碧桂园债务也好，股价也罢都不敏感。

大家内心只有一个念头：掏空三代人买的房子，什么时候交付？

几十年风风雨雨活了下来的碧桂园，这一次，还能赢吗？