风口财经客户端 张亭旺

地王，频现！

12月18日，青岛第三批次住宅用地使用权拍卖，其中崂山区一地块经过96轮出价，以楼面价25185元/㎡，溢价率8.25%，成为青岛新地王（普宅用地）。

青岛崂山一处海景 图片来源：视觉中国

不止青岛，仅近一周，多地土拍诞生新地王。

12月14日，2023年南京最后一场土拍，主城鼓楼诞生新地王，被首开11亿斩获，成交楼面价29948元/㎡。

同日，东莞CBD一地块历经6家房企140轮激烈竞价，最终保利以总价18亿元夺得，楼面价约29333元/㎡。这一楼面价超越了此前保持了6年的纪录，成为东莞新地王。

此外，成都公开拍卖6宗地块，其中锦江区地块吸引了10家房企举牌，最终历经了65轮竞价，溢价率43%，仁和以楼面价23500元/㎡收获该地块，并一举刷新成都土拍楼面价新记录。

12月12日，长沙新地王诞生。据悉，被拍卖地块经过5家房企37轮出价的激烈竞争，最终被本土房企中建信和拿下，溢价率37％，成为长沙新地王。而杭州当天迎来今年第13批次土拍，最热门的铁路北地块，吸引25家房企参拍，溢价率38.3%，成交楼面地价25258元/㎡，区域新地王诞生。

频繁出现的“地王现象”，意味着什么？有什么影响？

土拍“价高者得”

不可否认，地王频现与地块的稀缺性、优质性等因素有关。不过另一方面，房企之所以能高溢价成交，还是土拍市场的逻辑变了。

2016年，房地产市场正值狂飙之际。受市场推动，当时各地不断成交几近翻番的高溢价地块，“地王”频出，于是各地密集发布了土地限价令，同时为土地拍卖设置了竞配套等约束性条件。

2021年，为继续稳住土地价格，自然资源部要求22个城市实行土地集中出让，各地继续收紧土地拍卖政策。自此以后，此前频繁出现的“地王”现象随之消失。

值得注意的是，去年以来，受房地产市场影响，土地市场整体低迷，各地土地市场供给和需求都呈收缩之势。

从土地供应者即各级政府角度看，受土地市场影响，不少地方土地收入下降。财政部最新数据显示，1-9月，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。地方政府有较强的取消土地限价、尽快激活土地市场回笼资金的诉求。

另据中指研究院数据，今年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%；以上22城供地计划完成率整体不足七成。

图片来源：中指研究院

面对土地市场整体热度较低的颓势，今年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

这也是多年后再次恢复“价高者得”。目的就在于，把主动权交给市场，让市场来决定地块的真实价格。

据统计，10月份以来，22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个取消土地限价，恢复“价高者得”模式，其中包括广州、成都、合肥、南京、重庆、厦门、济南、武汉等地。其余4地为尚未调整的北京、上海和深圳，以及将溢价率上限由15％上调至30％的宁波。

对市场影响有限

不是所有的地块，都是房企“觊觎”的目标。

此处包括两个“必须”：其一，房企必须有实力；其二，地块必须优质，一般出现在核心城市的核心区域。

这就使得“取消限价”对市场影响有限。

目前来看，土地出让取消限价虽使个别优质地块升温，但市场仍将分化。热点城市尤其是热门城市的核心区域地块会吸引更多企业关注，价格有望上行。但市场需求偏弱的地方尤其是市场已经较为饱和的地市一级城市，土拍市场仍将延续温和走势，抑或是下降走势。

土拍市场能否真正回暖，归根结底还是在于销售端的恢复程度，如果成交低迷，房企便不能去化回款，更没有钱拿地。

因此，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果或比较有限。

图片来源：视觉中国

不过，从以上土拍现场的火热程度看，一些房企的态度正从悲观转向乐观。

这种情绪的转变，源于对一些积极信号不断的释放。

10月底以来，从中央金融工作会议、中央政治局会议、再到中央经济工作会议，顶层会议“点名”房地产的频率非常高，不惜一切稳住房地产成为明年经济工作的重点之一。

12月14日，全国楼市“最后的倔强”——北京和上海，同时调整房地产政策，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。

近日，中央财办在深入解读2023年中央经济工作会议精神时表示，明年中国经济面临的机遇大于挑战，有利条件强于不利因素。

对于房地产市场，中央财办称，当前我国房地产市场正处于转型期，虽然遇到了一些困难，但持续发展仍然有广阔的前景和坚实的支撑。随着党中央重大决策部署持续落实，各项工作有力有序有效推进实施，相信一定能够有效化解风险，构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。