21世纪经济报道记者张敏 北京报道12月11日至12日，中央经济工作会议在京举行，系统部署了2024年经济工作。

对于颇受关注的房地产问题，会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

会议还强调，要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。

房地产业体量庞大，上下游产业链长，与宏观经济政策、城镇化进程、民生改善计划息息相关。作为国民经济的重要行业，如何理解房地产领域的“先立后破”？城镇化的内容形式在发生哪些变化？“三大工程”将提供哪些新的增长动能？近日，21世纪经济报道记者就上述问题专访了中国区域科学协会副理事长冯奎研究员。

“三大工程”带动新增投资超万亿

《21世纪》：中央经济工作会议强调明年要“稳中求进、以进促稳、先立后破”。如何理解房地产领域的“先立后破”？

冯奎：房地产领域的“立”，至少包括产业地位、救急政策、新动能培育、制度建设等层面的“立”。要充分认识到房地产对稳增长、保民生、防风险的正面、积极的意义，绝不能将房地产“妖魔化”。要积极培育房地产的新动能，比如近期在一些大城市正在实施的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等。政策层面和行业层面要共同发力，支持“房地产+”或“+房地产”，以壮大新动能。关键还要逐步建立一套有利于房地产发展的监管制度体系。

房地产领域的“破”，我理解是引导房地产行业实现结构优化、平稳压降产能、实现产业再造。

《21世纪》：今年以来，“三大工程”已在多个重要会议中被提及，这释放出怎样的信号？从释放新消费、稳增长的角度看，“三大工程”能否为经济提供新的增长动能？

冯奎：当前经济下行压力大，部分房企、居民资产负债表收缩，通过财政补贴、抵押补充贷款（PSL）、专项债和市场化资金等，推动保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，能够助力经济走出困境，并且积蓄未来的发展动能。“三大工程”将搭载新科技、新材料等，因而也是工业化、城镇化、信息化加深融合的新场景建设，能牵引带动相关产业的发展。在劳动力生活质量、土地高效利用等方面，“三大工程”能够改善生产要素条件，长远来看，也有利于从供给侧为发展注入新动能。

初步测算，2024年，这“三大工程”建设能够带动的新增投资超过1万亿，拉动固定资产投资增长2个百分点左右。除了经济意义，“三大工程”也具有社会民生等多方面的意义，是将城市化做实、做深、做优的抓手，反映出中国特色的“深度城市化”具有巨大潜能待以释放。

市场企稳尚需时间

《21世纪》：中央经济工作会议连续两年将房地产置于“化解风险”的工作大项下，这说明房地产的风险值得长期关注。在化解风险方面，未来将有哪些政策举措？

冯奎：过去20年，房地产发展中积累了一些深层次问题与风险，化解其风险显然并非一两年即可完成。风险因时而变，过去“防风险”主要是防止房地产过快上涨，现在是防止其过快下跌，实质就是要保持行业平稳健康发展。过快上涨与过快下跌，共同反映了房地产内生机制不健全、外部监管不到位。

当前“化解风险”的政策重点主要是加大金融支持力度、改善房地产需求等，以后重点应该是越来越多转向根本性的制度建设，方向就是要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，通过明确监管主体、监管范围、监管内容等，构筑房地产健康运行的“堤坝”。

《21世纪》：近期，监管部门多次强调对房地产合理融资需求的支持，中央经济工作会议也有相关的提法。房地产业的流动性是否会受益于量化宽松的大环境而有所改善？

冯奎：2023年前三季度，金融机构人民币各项贷款余额同比增长10.9%；而对房地产企业贷款增速则同比下降11.0%。中央经济工作会议指出要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。这更加清晰显示了决策层的态度和决心。从近期调研中看，一部分房企已得到改善，特别是那些正常经营的房地产企业，银行机构对其惜贷、抽贷、断贷情况正在减少。

当前房地产流动性困难，情况复杂，还需要更多更有针对性的工具和手段。比如，在新的政策工具方面，由于房地产企业的资产难以处置，是否可尝试由政府与银行机构合作，通过购买的方式，将部分房企的资产转化为长租房的房源，提供给进城农民工、新市民、刚毕业的大学生？在更有针对性方面，政府要求银行向房地产企业提供信贷支持，要进一步研究为什么银行并不积极参与？等等。

《21世纪》：自2021年下半年以来，房地产经历了两年多的深度调整。短期来看，按照现有的政策举措，明年房地产市场是否会有所复苏？

冯奎：这涉及对关键指标的理解。2003年，房地产业第一次被确立为支柱产业。过去20年，其占GDP的比重从4.5%左右持续攀升，一度稳定在6.5%-7%的水平。总的趋势特征是：螺旋式增长是主线，周期性波动是规律。但现在有两方面发生变化，一是占GDP比重的区间值要调降，二是市场的企稳可能还需要更长时间。

所以，从房地产企业的基本面来看，复苏和成长是一个漫长的过程。更重要的是，我们衡量复苏，既要看量，还要看质。房地产提供了一个空间，这个空间能否搭载新功能、新技术、新产品，能否成为新质生产力的重要载体？这对于复苏来说，意义更大。

“新市民”融入城市成为城镇化的重点

《21世纪》：中央经济工作会议提出，要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来。怎样理解这两者的结合？这一举措将释放哪些新的增长动能？

冯奎：首先要看到，新型城镇化与乡村全面振兴作为两大战略或两组政策体系，都有各自政策支持的重点方向，在实际工作中容易造成割裂。在调研中，我听到有的市县级政府部门对此确实有困惑。

两者的结合，实质在于打破城乡间长期以来存在的制度壁垒，使劳动力、资金、技术、土地、数据等要素能充分流动起来。这种流动，因为能改善供给侧的条件，就可为中长期的发展创造更好的条件，比如过去从事传统农业生产的农民，因掌握新的技术成为新农民或产业工人，人力资本的价值就必然反映到增长上去。从需求侧来说，城镇设施与服务投资的增量提质、城市设施向乡村延伸并形成一批新项目等，都会拉动投资。

从全国角度来讲，城镇居民人均收入是农村居民的2倍以上，农民变市民后，随着收入增加，加上医疗、养老等公共服务的跟进，他们更有能力、更有意愿消费，潜在的消费需求如住房、购置汽车家电等得到释放，总消费需求也会增加。从全要素生产率看，亚洲生产率组织和国内学者测算，1978年以来TFP（全要素生产率）年均增长率在3%以上，有四分之三甚至更多源于体制改革与对外开放。这里的体制改革又主要发生在城乡领域。

《21世纪》：从中长期来看，随着人口、城镇化等红利的减弱，未来房地产市场的发展动能来自于哪些方面？

冯奎：我国的人口总量虽见顶，但是人口基数大，人群分化带来的各类细化需求正在出现。城镇化速度虽放缓，但城镇化的内容形式在发生变化，比如几亿“新市民”融入城市成为城镇化的重点。这些方面的情况都对未来房地产市场带来影响，套用一句话，房地产的时代过去了，但时代的房地产尚在成长。

从中长期来看，房地产发展的动力来自于投入、产品、工艺、市场、组织等各个方面的创新。从投入上说，新市民、农民、退休人员等群体庞大，社会资本如何参与房地产建设运营，目前还没有破题。从产品来说，过去讲的比较多的是住宅，未来住宅产品与商业、办公、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱这其中的一项或几项能否组合起来？从工艺来说，工厂化、“模块”化的房地产生产方式会不会兴起？从市场来说，更细分的市场一定会不断涌现，里面会不会出现一批房地产的“隐形冠军”？从组织来说，全国85%的房企开发投资量只有总量的5%，这些中小房企过去走的“小而全”的路子。随着一批这类企业淘汰出局，房地产行业可能会形成新的组织模式。

《21世纪》：从内外环境变化及行业自身发展趋势来看，房地产发展模式包含哪些内容？

冯奎：中央提出构建房地产发展新模式的方向与要求已经明确，房地产发展模式的具体内容越来越丰富与具象，但这个模式究竟是什么可能还需要探讨。我们初步研究，房地产发展模式的目标就是以人为本，让人民有房子住，让越来越多的人有越来越好的房子住。从重点内容看，主要应包括多主体供给、多渠道保障、租购并举等；从制度体系方面看，在投资、建设、销售、出租、使用、体检、更续、拆迁等所有环节，要有适用于新发展模式的法律、政策、制度等；从机制运行看，房地产与财政、货币、区域、土地等政策的“触发”与联动机制更加成熟、更加完备。