昔日光辉逾天际，今朝只剩残破影，这句话用来形容今天的大朗很贴合。

刚刚，大朗1宗宅地流拍了。

昔日王者，为什么降价卖，还沦落到如此局面？

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01

地块不够优质

这块地流拍，房视君认为有2大原因：

1、地块不够优质，稳打稳扎的房企，不敢赌。

2、镇区市场环境不乐观，传统热销月成交量低、去化困难，拉低开发商信心。

归根到底，此次大朗挂牌地块，还不够优质。

当下，开发商只求能苟活下去，必然怕拿错地，除非是明显优质地，否则宁愿不拿地。

接下来看看，大朗地块素质。

② 硬素质：地块方正平整

地块方正平整，占地不算大，约2万平，总建面约4.8万平，中规中矩。

优点，容积率较低为2.4，在容积率普遍为3的东莞，算是很不错，比前两天（10月11日）成功出让的长安地块还低。

想了解长安地块竞拍情况可戳链接查看：

低容积率，是比较适合做改善/刚改类产品，但往往改善类产品，又需要景观等其他赋能。

而大朗地块硬素质还可以，但外在却又不够看。

虽然高层能望松湖烟雨，但周边基本没有景观，也没啥城市面，北/东/东南侧，都是民房+小产权房。

② 区位不错/配套一般

2023WR008号地块，位于大朗黎贝岭村，紧邻松山湖和大朗西站，大区位还是不错的。

商业配套方面，虽然没有近在“家门前”，但2公里范围内有不少商圈。

如里悦里购物中心、卓为城、万科生活广场(松山湖)、万荟时代广场等。

另外，轨道方面，直线距离大朗西站约1公里，步行也勉强ok。

并且，未来有新的教育利好，西南侧规划的是1所中学，虽然开建时间未知。

从东莞控规系统可见，学校规模还不小，用地近10万平，为48班初中+36班高中。

未来，与南侧的新民小学，能覆盖小学至高中教育。

以上仅供参考，最终以ZF规划为准

最后总结，虽然地块不算差，但从全景航拍可见，地块有点前不着村，后不着店。

周边环境相对较差，旁边是连片旧民房，几年内应该难有起色，且与成片住宅小区，还是有点距离。

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02

大朗楼面价

跌回7年前水平

其实，这块地放在之前，肯定不会流拍，但面对着如今低迷的市场，房企拿地要求只会越来越高。

要知道，在2021年，大朗土拍热时，曾有超23家房企一起围堵抢地。

这场狂欢，最终拍到封顶价成交，并且创下了大朗成交楼面价新纪录，约25999元/平。

目前，这一纪录与南城建发缦云地块，并列东莞商住地历史成交楼面价第3。

下面回顾一下，大朗这两年土拍情况：

除去不看三限房，大朗从2020年以来，商住地基本是一年一宗商住地。

2020年，历经88轮报价，阳光城拿下大朗长塘社区，成交楼面价为20907元/平，即阳光城湖山悦。

2021年，大朗中海松湖云锦地块，成交楼面价高达25999元/平，与本次出让地块，楼面价相较差超1倍。

随后，东莞逢拍必火的时期过去。

2022年12月，东莞交投以底价拿下的大朗西站TID项目，成交楼面价仅13674元/平。

但这不是底线，这次出让的2023WR008号地块，起拍楼面价为11037元/平，为大朗近7年来最低。

翻查了资料，2017年，大朗万科金地天空之城地块，楼面价为17106元/平；华润松湖悦府地块，楼面价为15186元/平，本次出让地块甚至远远低过其水平。

1万1的楼面价，跌回7年前的水平，最终还是流拍。

顺带一提，2016年大朗无挂地，2015年之前的基本是几千，就不列举了。

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03

大朗新房仅2盘

新房方面，目前大朗仅2盘在售，分别为中海松湖云锦、阳光城湖山悦。

上文提到的中海松湖云锦，目前在售价格约3.4万/平，户型为建面约96-129平的3-4房。

阳光城湖山悦剩下二十几套，户型为建面约85-115平的3-4房，目前项目已交楼，但有业主在收楼时，表示楼盘存在质量问题及隐患。

另外，大朗三限房——东实莞香苑也在售，均价为13940元/平，买50%产权。二成首付约20-30万就能上车，月供大概四五千。

想买三限房有申购条件，想了解可以戳链接查看：

接下来，大朗住宅供应情况。

去年东莞交投拿下的大朗西站TID项目——昱湖花园，占地约4.2万平，总建面约24万平，预计2024年入市。

以及，今年大朗中心板块，有2宗巨无霸旧改单一主体招商成功。

2023WD006号，大井头社区旧改，由东莞创美房地产拿下，占地约10万平，总建面约17万平。

2023WD008号，中心区南部旧改，由烨疆置地拿下，占地约14万平，总建面约33万平。

想了解详情戳链接查看：

以上仅个人观点，月底即10月31日，还有1宗樟木头地块将开拍，若想了解更多东莞开拍详情，敬请密切关注房视君~