广州旧改再提速！

据报道，广州市委、市政府于今年3月成立了康乐鹭江片区城中村改造指挥部，加快推进城中村全面改造。

昨天（12月20日），《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》（以下简称《详细规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第16次会议审议通过。该项目位于海珠区中部，改造范围用地面积为110.17公顷，当属大型建设工程。

与此同时，广州明确了2024年城市更新的重点任务，重点推进新模式的四大片区：广州新中轴线（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区。

重磅！海珠康鹭片区城市更新规划审议通过！

12月20日，《海珠区凤和（康乐村、鹭江村）片区城市更新单元详细规划》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第16次会议审议通过。据悉，康鹭片区改造计划分四期进行，预计用10年时间完成改造。

项目区位图

项目位于广州市海珠区中部，北至新港西路，毗邻中山大学，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路，改造范围用地面积为110.17公顷。项目的有序实施将提升片区综合服务能力，撬动海珠区中部发展。

规划效果图

《规划》为统筹凤和片区所在的中大纺织商圈产业的“留”和“转”问题，确保优质企业就地升级，延续产业优势和经济活力，将通过“保留部分关键生产、分类施策重组企业结构、打造数字供应链平台、品牌集聚设计孵化”四大策略，布局“都市智纺+城央科创+活力消费”三大功能，于南泰路-叠景路沿线布局产业地块，形成高品质、集聚化的产业走廊。

这是广州首次在城中村改造中提出配置综合产业用地，为优质企业就地升级提供了产业载体保障。

疏解：
居住人口或从13万降至7万左右

据相关部门统计，康乐村、鹭江村共有2856户，户籍人口6664人。现状常住人口约13万人，人口密度约11.8万人/平方公里。

通过本次改造，将达到人口疏解的目的，预计居住人口将从目前的13万人疏散到7万人左右。

项目按照总人口要求，共设置公共服务设施309处，其中市区统筹级设施13处，街道级配套设施34处，居委级及其他公共服务设施262处，计容建筑面积25.44万平方米，配置了学校、养老院、社区卫生服务中心、文化站、变电站、垃圾压缩站、环卫停车场等公益性设施，公服设施建设量占居住总建设量比例11%；公服市政、道路交通、绿地用地占改造范围总用地面积的55%，提升片区公共服务水平。

设计：

时尚产业、城市生活、自然生态跨界融合

根据《详细规划》，凤和片区以“创享智谷，公园‘尚’城”为设计愿景，强调时尚产业、城市生活、自然生态的跨界融合，塑造一个面向未来、灵活多元的生产型产业社区。

为此，规划提出了四大设计理念：内外协调的城市形态、开放共享的无界慢网、新旧融合的城市文脉、产城融合的活力社区。

规划效果图

具体看来，城市形态上考虑与周边城市环境关系，通过视廊控制，优化范围内建筑高度及城市空间布局，形成两大塔楼聚集区，地标高度不超过250米，补充广州天际线高度及丰富节奏。片区内居住建筑总体控制在150米内，商办建筑则总体控制在250米内。

同时，以10分钟步行距离为基础，设置大型开放空间，并以康乐涌等水系和林阴道为脉络进行联系，形成城市的整体公共领域的空间骨架，打造五大各具特色的大型开放空间。

交通：

加强对外交通能级，落实11条区域通道

对于凤和片区改造而言，交通尤为重要，现场多位交通领域专家对此予以强调。“凤和片区的交通规划同样需要跳出项目本身范围去思考，不仅是内部交通，更是对外交通，将研究范围进行扩大。”有专家指出。

《详细规划》指出，现阶段，凤和片区南北向骨架路网初步建成，东西向通道仍缺乏。地区服务性道路以支路为主，道路微循环较差。区域道路交通运作压力大，主要交叉口高峰期容易出现交通拥堵。

为此，此次改造将加强外“畅”交通，落实规划11条区域通道，如广州大道南快捷化改造等，提高对外交通能级，并提升片区与区域通道转换节点衔接。有专家对此提到，目前片区最大的交通瓶颈在于客村立交，建议对其进行改造，使得广州大道作为南北交通要道进行更好地升级。

《详细规划》建议，片区结合地块开发，逐步完善骨架路网，同步统筹改造范围外道路实施。

在公共交通设施上，片区规划形成“四线七站”，站点800米覆盖率100%，站点密度达2.1个/千米。“四线”包括地铁26号线、8号线、10号线、11号线，“七站”包括鹭江站、五凤站、逸景路站、上涌公园站、中大站、规划站点1、规划站点2。此外，强化“慢行+公交”衔接，慢行道密度超过12公里/平方公里。

停车交通设施规划或将按照公共泊位占商办总泊位10%-15%落实公共停车场，对轨道站周边的商务、商业用地实施停车配建按80%折减。有专家建议称，应推动片区地下空间车库进行共享整合，通过借助智慧交通系统加强有效管理，对于片区交通大有帮助。

2024年，广州将重点推进四大片区改造！

近日，广州市住建局盘点了今年以来的城中村改造成果，明确了2024年广州城市更新的重点任务。

据悉，自今年年初首批城中村改造项目开工活动以来，全市新批复文冲东、庙头村、湖中村等城中村改造项目13个，里仁洞村、车陂村、火村二期等改造项目先后取得新进展，2023年共有12个城中村改造项目新开工。

黄埔文冲街道幸福里

2024年，广州城市更新领域将重点推进广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造，实现首期项目开工建设；将实施200个以上老旧小区改造，有序推进老旧小区成片连片高质量品质提升示范区建设；推进50多个旧厂“工改工”微改造项目，打造产业集群。

据悉，四大重点片区总用地面积73.1平方公里，其中涉及26条城中村，常住人口约76万人；涉及需改造的旧厂房82个，占地2.73平方公里。

相关推进企业已确定好了。早前，广州市明确7家市级做地主体，大力推进四大重点片区做地试点工作，具体包括：广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴（海珠）片区（越秀集团）；罗冲围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。

据悉，每个重点片区还分别制定了工作方案，明确实施模式、主要任务以及时间表、路线图、任务量等，确保工作有序推进。目前各区正在按照工作方案，抓紧组织相关部门和单位推进城中村和其他低效用地改造工作。

目前，四大重点片区已基本完成启动区前期工作，相继开展基础数据调查和改造方案审核工作。

2024年，广州将力推实现四大片区实现首期项目开工建设。

◆ 广州新中轴（海珠）片区

谈广州发展，必然离不开中轴线。新中轴线位于北起燕岭公园，南至海珠区的南海心沙岛，以新电视塔为界分为南、北段，全长12公里，贯穿火车东站、天河体育中心、珠江新城、新电视塔，南至珠江后航道的海心沙岛。

在这条中轴线上，海珠区必然是绕不开的。一是改造凤和（康乐村、鹭江村）、沥滘村等，二是加强广州塔-琶洲商圈的商业层级。尤其是旧改推进后，区域内面貌与产业将得到明显提升。

|沥滘片区规划效果图

另外，近两年海珠楼市一路狂奔，房价亦逐渐攀升，大有超越天河区的势头，备受购房者关注。

◆ 环五山创新策源区

该片区位于天河，不容小觑，涉及的范围不小，包括广州大道北、兴华路、天源路、科韵路、汇景路、中山大道西、天河东路、广园快速路、黄埔大道西。

片区内集聚多所高等大学、科学及研究机构，未来将打造成为粤港澳大湾区国际科技创新中心、国家科技成果转移转化示范区、世界级高水平科技创新策源地，实现校产城的多元联运和有机更新。

|图源：网络

◆ 广州火车站片区

该片区的改造由广州城投集团、广州市建筑集团操刀，当中涉及瑶台、沙涌南、王圣堂等多条村落升级改造。

今年6月份，广州城投集团成立了广州站片区城市更新有限公司，主要负责广州火车站及周边区域的改造。

成立之后，这家公司也陆续完成了广州火车站片区土地整备及更新改造方案、前期数据摸查技术等相关招标，动作频频，姿态非常积极。

|图源：网络

目前，广州新火车站-白云站已确定于年底运营，届时广州火车站的列车班次将移到白云站，然后进行改造，打造一个市中心的高铁站。

根据规划，整个项目工作范围共238公顷，将充分发挥大湾区中心站的枢纽流量价值，激活中心城区发展内生动力，实现“站、城、产、居”一体化建设，成为“老城市新活力”的示范区、样板地。

具体的改造方案，虽然还未最终敲定，但根据中标单位此前获奖的一版规划，片区综合提升将围绕“湾区中心站”的枢纽定位、“广州中央活力区门户”的地区定位展开。

|获奖规划图，仅供参考

◆ 罗冲围片区

该片区背靠广州白云站，北承白云湖数字科技城，南接白鹅潭商务区，贯通广州西部科创商贸走廊，规划范围约22.8平方公里。

|罗冲围片区位置 图源：广州国土资源和规划委员会

对于罗冲围片区的发展，官方给予的定位还是很高的。

根据规划，白云区以广州在罗冲围片区推进“统筹做地”模式为契机，未来将在该片区重点打造湾区新岸。

|湾区新岸项目效果图 图源：白云融媒

湾区新岸以“湾区活力新水岸·科创商贸未来城”为发展定位，首期启动松溪片区、白云站西（潭村）片区，以华为广州研发中心进驻为契机，以数字化建设全覆盖，全面带动片区产业转型升级及城市空间提升，未来该片区将打造成智能汽车及自动驾驶产业集聚地。

同时，湾区新岸预计将实现14条城中村、39个旧厂的改造升级，打破国有用地与集体用地边界，统筹开发利用，优化片区整体空间和产业布局规划。

未来，湾区新岸（罗冲围）片区有望成为白云区乃至广州市未来社会经济发展的高热点区域。

|湾区新岸项目效果图 图源：网络

来源：广州市住房和城乡建设局、南方+、广州有咩事（nandugz）、N视频报道、血拼广州楼市等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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