QIAN YAN

2023年房地产市场继续在“内卷”中前行，买方市场的到来将“产品力”的重要性推至了新的高度。克而瑞福建区域产品力测评工作的步伐从未停滞，2023年度福建房企产品力&交付力测评工作于今年10月9日正式开启。

历时近三个月，经过了数据筛选、产品力模型、专家实地考察、网络投票等多维度的测评，克而瑞 【2023年度福建房企产品力测评榜单】今天正式出炉！榜单最终甄选出“高端奢居作品”、“轻奢美宅作品”、“品质人居作品”及“品质匠心楼盘”4大品类共21个优秀作品。

榜单成果如下：

榜 单

2023年度福建产品力测评流程

▲10月9日测评工作启动

▲11月28日测评入围名单揭晓

▲11月30日-12月8日项目路演

榜单解读

01

年度产品力作品

地产下半局，“居者优其屋”成为主旋律◇◇◇

今年楼市政策不断优化调整，但从实际效果来看，房地产市场提振效果有限。2023年福建房地产市场仍维持低位震荡主旋律，成交结构也呈现出明显变化，产品结构逐渐由刚需转向改善。

以福州和厦门为例，近五年高总价产品占比不断提升，尤其是福州，相较5年前今年总价500万以上普通住宅成交套数占比提升近5倍。改善型客户对居住生活体验的重视程度日益增强，对住宅产品的要求也从简单的“居者有其屋”提升到“居者优其屋”。

备注：本文数据统计截至12月17日

从近五年福建普通住宅供求结构走势来看，供求总量在波动中减少。相较三年前，2023年福建供应面积下滑57%，成交面积下滑62%。而价格层面，2023年福建商品住宅成交均价28387元/㎡，相比三年前提升近一成，总价更是提升超2成，总体呈现出波动攀升态势。

实际上，不只是改善类客户对产品力提出了高要求，市场容量缩减，竞争激烈程度大幅提高，再加上攀升的单价与总价，购房者自然对产品提出了相对应的品质匹配要求。项目如何凭借出色的产品力在红海市场中脱颖而出，实现快速去化，成为了每一个房企的必修课。

在今年的产品力活动中，我们发现了一批具有代表性的优秀项目，希望能通过此次活动传递先进的产品理念，为行业产品发展带来一定的启示和方向。

02

年度产品力作品

室内功能复合化，强调灵活、社交属性◇◇◇

随着居住需求的升级，购房者对家的理解日益丰富，不同代际的购房者对户内功能的需求也逐渐多元化。室内空间的升级不再仅局限于面积与尺度的提升，而是在有限的空间内实现更多的生活场景，让不同的居住者的各类需求与兴趣都有承载的空间。

首先，室内设计方面，近年来LDK一体化设计已经成为主流趋势，大多数项目都采用了LDK设计理念，如保利天悦等。LDK一体化设计打破了原有的空间壁垒，将三个原本独立的客餐厨空间整合为一个整体。在空间上使视野更加开阔通透、同时有效缩短动线、优化了采光和通风。从使用功能上，更加强调室内公区的“社交属性”，向实现社交、就餐、娱乐、休闲、学习等功能复合的方向发展。

保利天悦交标样板间

其次，减少承重墙，实现空间灵活变化也是实现居住者多种需求的载体。如在市政国贸海屿原与保利国贸沁原二期的样板间中都可以看见此类设计。沙发后为无承重墙设计，居住者可根据自己的需求决定是否砌墙隔断，实现在“客厅+房间”与“无隔断大客厅”间的自由切换。

尤其是在高房价城市，灵活可变的空间可以更好的适应家庭结构的变化，满足不同家庭的差异化空间需求，大大加长了购房者的居住周期。

市政国贸海屿原、保利国贸沁原二期样板间（非交付标准）

还有不得不提的第四代住宅，在政策的支持下，目前第四代住宅已在重庆、长沙、武汉等城市相继落地，福州也是省内较早落地第四代住宅的城市。

第四代住宅打破传统住宅停留在户内的居住空间中，其以阳台作为与外界的联系，融入了奢阔的露台空间，打破了固有住宅的边界感，是一种融合了平层与别墅的凌空院落的全新产品，已成为豪宅符号，也满足了想要兼具大平层与院墅生活的高端客群需求，其得房率也普遍在110%以上。

诚然，第四代生态住宅不只是产品和面积的突破，更有生活方式的重新定义。例如国贸天琴樾就是其中的佼佼者，深受购房者青睐。其突破传统第四代住宅的弊端，从居住角度出发，在露台、动线设计、室内尺度空间等方面，由内至外打磨产品。

国贸天琴樾样板房 | 露台实景图（非交付标准）

例如在檐角和露台侧方设计隐私挡板，最大程度规避奇偶户型之间的视线干扰。还均衡考量户外居住场景，在露台达到一定面积后，最大化让渡给室内空间。

国贸天琴樾 | 建筑效果图（隐私挡板）

目前漳州、龙岩的第四代住宅项目即将入市，厦门的第四代住宅项目也在众多期待中孕育，未来第四代住宅将以其绿色、人性化、可持续性、智能化与健康的设计理念，推动住宅产品持续优化升级。

此外，还有很多在细节之处呈现的“微创新”，如270°大转角玻璃窗从观景豪宅中走入了品质甚至刚需项目，增强了采光与观景效果；双阳台设计也再度出现，生活阳台与观景阳台互不干扰等。

保利国贸沁原二期样板房图（非交付标准）

03

年度产品力作品

室外空间多元化 聚焦互动性、仪式感◇◇◇

在社区户外空间中，园林景观空间一直较受购房者重视，除了基础的观赏性、舒适性之外，现在的园林景观越来越强调协调性、互动性等个性呈现。如福州建总·江南尚璟的园林打造便十分注重与周边环境相统一、相结合。建总·江南尚璟代建的市政公园作为社区园林的延伸，整体打造一种内嵌在自然公园里的既视感，也将自然与生活相融合，提升居住幸福指数。

建总·江南尚璟售楼处实景图

在本次测评中还可以看到优秀项目社区公共活动空间明显增加，如建发招商璟云与学仕里，都在楼栋首层提前展示了未来公共活动空间。

当前社区活动空间功能愈来愈丰富，将多元的生活场景放置在社区内部，关注全龄层业主的生活体验，主要设置空间包括儿童乐园、老龄化活动空间、公共会客厅、共享厨房、图书馆、健身区等，为业主提供了风雨无阻的室内活动场地与交流场所。

学仕里、建发招商璟云社区活动空间图

归家路径的重要性凸显，从地下归家路径来看，房企对车库出入口、车库主体、车库大堂的研究与打磨也是重点方向。如天琴海与学仕里都采用了bim技术梳理设备管线，做到管线整齐，净高度高，有效的提高了地库空间品质。此外设置了星空顶、仿酒店式车马厅等，通过现代感和艺术感的地库设计，提升归家路径的氛围感和仪式感。

学仕里 、特房樾琴墅地下车库实景

结 语

在本次产品力评审活动中，我们不仅仅看到了上述亮点，还有很多在细节之处打动人心的优秀做法，难以一一列举。在竞争加剧的当下，我们看到越来越多的项目对产品进行极致打磨，突破同质化的竞争瓶颈，跑赢市场。

在坚持产品力测评的第六年，我们希望能够在产品端挖掘价值增量，传递优秀的产品理念，同时我们也依旧相信在行业下行的大背景下，聚萤萤之光、可照旷野。

-The end-

免责声明

本文对项目特点所做的介绍，项目效果图、展示图等仅供参考，所提及的项目规划、配套、建筑用材等不可作为交易和服务的根据，以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准；

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。