Q1

如何理解，住房和城乡建设部关于支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题？

住建部的表态包含三个方面意思，第一、在以进促稳、先立后破的指导方向下，以防风险为目标的融资环境会进一步宽松，2024年可以预见民营房企的融资环境会有实质性的改变，由于流动性导致的债务违约事件会明显下降，尤其是金融机构抽贷、断贷事件会被制约，但是不代表对于金融机构对于风险控制的要求会降低，至少存量贷款展期是银行保守且完成“三个不低于”指标的可行方式之一，可以预见，2024年民企房企的偿债压力会有所降低，资产质量较好的民企房企可以获得一定的喘息空间，部分企业甚至能够获得重新投资发展的新机。第二、对于救助房企态度的定性标准判断，遵纪守法、合规经营的房企在遇到流动性紧张以及债务问题的时候，并且还在积极主动履行保交楼及自救的房企符合政策救助的方向；违法违规经营导致资不抵债，失去救助意义的房企，相关部门不会进行资金的救助，这样的企业大概率会被市场淘汰，第三、对于房企风险主体的边界界定，有助于市场辨别风险主体以及有潜力的无风险主体，以便后期在投融资以及资产处置方面做出有差异性的策略，避免误伤投资机会以及救助房企的机会。

Q2

根据国家统计局数据显示，2023年1-11月，房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。当前新开工面积如此降幅是否超出预期?这对市场供应会带来怎样的影响?

2023年新开工面积降幅确实是超过市场的预期，今年整个房地产行业只有竣工、库存指标是增长的，其他指标都是大幅下行，尤其是两个指标下降的幅度比较大，一是土地出让指标，其次就是新开工。新开工面积持续性下降，短期内影响，一是对于地方政府压力比较大，因为土地出让金快速下降。二是企业投资少了，未来可售的货值相应也比较少，企业造血能力偏弱。

Q3

新开工面积下降，长短期来看房价是否会有上涨的压力？2024年新开工面积是否会有所改善?

房价会不会上涨应该从供需两个方面来看，现在房地产行业整体是库存偏大，尤其是三四线城市面临着大量停工的项目，还有已推出但没开工的潜在库存项目。即使不增，现有的库存也能够满足未来几年内城市发展的需求，所以短期内新开工的下降，包括土地出让的下降，对于房价来讲都不会形成上涨的压力。反而，全国整体来看供应都是偏过剩的，短期内房价是承压下降的态势。

从目前的形势来看，2024年新开工指标应该不会得到改善，原因是新开工就意味着要拿地投资，除非今年卖项目回笼了资金才有可能明年去投资，但是实际情况今年销售明显下行的，尤其是345线城市，企业现在还得应对保交楼和偿还到期债务，手里没有钱支撑投资。

Q4

近期，某房企因一笔银团贷款触发交叉违约，导致旗下物管公司26%的股权被质权人（外资）强行接管，在此情况下，对物管公司有何影响？

超过一定期限不能还债且没有达成相关协议，股权交割易主是必然的事情。违约事情在当前楼市中还是较为常见，尤其是今年出现了房企二次暴雷潮，股权交割易主后，该房企将会失去26%对商管的控制权，但还是绝对控股方，并且市场会增加对其经营状况的担忧，在未来融资环境会进一步恶化。从商管的角度来看，外资机构将会成为决策方之一，且具备投票决策权，可能会影响未来企业发展战略和方向。

Q4

物企被违约房企拖累的案例不在少数，物业该如何保持自身的独立性与安全性？

近年来可以看到，物业独立性发展的趋势越加明显，最近也看到很多物管公司在跟母公司打官司，体现了与开发母体的割裂性。从未来发展来看，物管公司一是要追讨开发母体的相关欠款，作为未来发展的基础，同时更重要的是要制定新的发展战略，摆脱过去依赖开发母体输送管理项目的发展模式，而是要回归到物管服务的核心上，通过服务质量的提升，增加高附加值的服务来迎合市场未来发展需求，最近也看到很多物管公司在制定新的发展战略后，对于物管公司的管理架构和管理人都做了调整，表达了独立性发展的决心和目的。

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