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转眼，2023年，就要结束了。

对2023年的苏州楼市来说，无论是政策端、土地端，还是市场端，无疑是跌宕起伏的一年。

对2023年的苏州楼市来说，当然这也是不平凡的一年：土地市场取消地价上限，新房市场也全面进入竞品质时代......

而我们一直常说，楼市就是政策市，楼市的天就是政策。今年来苏州楼市的政策工具箱也是应出尽出，苏州楼市政策或已迎来历史最宽松时期。

2023年末之际，分析师就带大家一起回顾一下今年一系列政策调整历程，同时奉上苏州最新最全的限购、落户、贷款等相关政策，非常实用，建议收藏！

回顾今年，苏州楼市共出台了大大小小近20条政策调整。

2023年，购房相关的政策可谓是覆盖面广、力度大：

在土地端，优化集中供地，取消地价上限；

在人口端，降低落户门槛，加强人才吸引；

针对市场端，出台放松限购、降低首付、商转公、发放购房补贴等一系列新政，为市场注入更多活力......此外，还有“收旧换新”等创新政策出台。

苏州2023年楼市政策调整一览

壹 限购、限售政策

限购政策

今年，苏州共进行了两次限购相关政策调整。

第一次是在今年4月。

在相城、吴中以及高新区除狮山、横塘地区，外地户籍购买首套房条件由连续缴纳6个月社保，改为3个月，降低了外地人群的买房门槛。

第二次是在9月。

今年9月11日，苏州出台了《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》，全面放松限购：

①非苏州户籍120㎡以下可购买3套，120㎡以上不限购；

②苏州户籍，120㎡以下可购买3套，120㎡以上不限购。

限售政策

苏州市区限售政策今年并未调整：

1.新房：取得不动产证起2年内不得转让。

2.二手房：不再限制转让年限

3.限售区域：苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区）

4.不限售区域：昆山、常熟、太仓、张家港

注意：在购房以后，在取得房产证之后的家庭若有新出生人口（二孩及以上），那么出售新房时也不受转让年限制约。

贰 限贷、公积金政策

今年来，官方对于限贷政策的调整非常多，包括公积金、商业贷款、商转公等多方面，

通过增加公积金贷款额度、降低商转公门槛、降首付、降利率等，提高楼市的流动性。

商业贷款

今年9月是苏州的政策月，开启了密集的政策调控：

2023年9月，苏州开启了“认房不认贷”，即家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套房执行信贷政策。

同样在9月，商业贷款首付调整，在苏州内无房，或是有一套房贷款结清，首付由3成变为2成，有一套房且贷款未结清，首付4成变3成。

结合今年6月、8月调整的LPR，目前苏州首套房最低利率达到了4.0%，首套贷款未还清、二套房的房贷利率为4.5%。

1.首套首贷：最低首付款比例不低于20%；

2.二套住房：有房无贷或是有贷无房：最低首付款比例20%；有房有贷：最低首付款比例30%；

3.第三套住房及以上：停贷

公积金贷款

今年，苏州针对公积金贷款与商转公的调整次数也相当多，政策放松的力度不断加大。

1.首次使用公积贷款，额度上限提升。

今年5月，公积金首次使用上限最高提升到117万。

2.公积金可作为首付取用.

6月起，公积金可提取用作购房首付款，提取余额后，不影响公积金贷款额度。

3.公积金贷款额度上限提升，最高可贷165万。

今年10月10日起，苏州实行公积金新政，公积金贷款政策调整，个人额度上限80万元，家庭可贷110万元，同时多孩家庭可上浮30%，本科学历及以上可贷额度上浮50%。

目前执行公积金新政如下：

最低首付比例：首套房20%，二套房30%

个人可贷款额度上限：首套和二套房都是80万

家庭可贷款额度上限：首套和二套房都是110万

养育未成年二孩及以上子女：个人可贷款额度上限104万，家庭可贷款额度上限143万

全日制本科及以上、留学毕业10年内：个人可贷款额度上限120万，家庭可贷款额度上限165万

商转公全区域推进

商转公，即房贷利率高位站岗的购房者，可以将商业贷款转为公积金、组合贷款，降低利率，这一新政大大缓解了置业者的还贷压力。

今年5月，苏州全区除园区外开始商转公，园区也在6月及时跟上，随后商转公条件逐渐放宽：

8月15日开始，商转公可实行“以贷冲贷”业务；

9月25日起，组合贷商贷部分也可以“以贷冲贷”，商业贷款部分利率按照存量房贷利率的标准来调整。

即从原先的公积金贷款3.1%+商贷4.0%的利率，调整为公积金贷款3.1%+商贷4.0%或4.2%的利率。

10月起，商转公条件不再要求夫妻双方在苏州大市范围内只有唯一住房，只需要银行认定为存量首套住房的商业贷款即可实现商转公。

目前执行商转公办理条件、材料、流程如下：

叁 落户、人才政策

今年，苏州加大力度投身于“抢人大战”之中，进一步降低落户门槛。

人才的引进将进一步加强城市的建设与能级，同时也为楼市补充更多新鲜血液。

落户政策

1、积分落户分值降低。

2023年2月20日，苏州发布了《苏州市区积分落户管理办法》，落户要求累计积分由500分降至400分。

2、四县市取消积分落户，重启房迁落户

2023年2月-4月，苏州四县市发布了房迁落户细节的征求意见稿。

常熟、太仓、张家港于4月1日起正式执行新的落户政策，只要是社保为缴纳状态且有合法住所，即可落户。

昆山需要提供居住3年且社保缴纳3年以上的证明。

3、人才落户进一步放宽

10月10日，苏州发布《人才落户管理办法》(草案)，11月28日，正式出台《市政府关于印发苏州市人才落户管理办法的通知》，与积分落户政策相互衔接、互为补充，将于2024年1月1日起正式实行。

人才落户放宽条件进一步放宽：本科以上先落户后就业，同时“先落户后就业”对象范围扩大，大专、职业等级落户所需社保都有所降低。

《苏州市人才落户管理办法》政 策 亮 点

1、放宽本科人才落户条件：本科及以上学历的，先落户后就业，不要求学历“全日制”以及“学士学位及以上”；

2、社保缴费年限缩短、年龄放宽：年龄在35周岁以下的大专生社保最低只要1个月；年龄延长到45周岁的大专生也能落户；

3、技能人才落户：对象范围大幅度放宽至本科学历、中级职称和技师；三级技师年龄放宽到40周岁，之前是35周岁，社保从6个月缩短为3个月；中级职称允许先落户后就业；

4、简化申报审核流程：只要你来苏州工作就业了，取消档案调入前置条件，可选择本人或所在单位进行申请；

5、三省一市社保互认：落户前一年在上海、江苏省、安徽省、浙江省交过社保的，视为在苏州缴纳社保。

肆 补贴政策

除了降低购房门槛，今年苏州还出台了一系列补贴类政策，为购房者节省购房成本。

1契税补贴政策

2023年5月30日，高新、吴中、相城、吴江区域分别开展购房契税补贴活动。

购买指定指定面积商品房，享受50%契税补贴，不过目前该政策于大多区域已经过了适用时间，仅张家港仍在执行，截止12月31日。

2延续换购住房减免个税政策

2023年8月25日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策，时间限制延续至2025年12月31日。

苏州换购住房减免个税攻略

1、时间有限制，卖房和买房必须都要在一年之内执行。要在2022年10月1日至2025年12月31日这个时间段里面，中间不能隔超过一年的间隔。

2、卖出的时间看个税缴纳时间；再购房之时，新房看开发商备案合同时间，二手房看契税单和不动产权证的登记时间。

3、需要按照房产证本人才能执行退税，也就是说，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

4、卖房金额小于买房金额，退全额；卖房金额大于买房金额，按比例退税。

5、要在同一个城市进行卖和买的交易，卖外地房子在苏州买房不能退税；苏州大市内都可以跨区实行。

6、退税时，新房要拿着房本，购房合同原件复印件，身份证等相应的资料；二手房需要房屋交易合同、不动产权证及其复印件，到房产交易中心进行个人所得税退税。

如新购入的是二手房，需提供买卖合同、不动产权证及其复印件；新购入的是新房，需提供经备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。

3、“卖旧买新”契税补贴

2023年12月4日，苏州发布“卖旧买新”契税补贴。

自2023年12月1日起苏州市实施“卖旧买新”购房契税补贴，凡是2023年1月1日以来在苏州大市范围内出售自有住房，并在2023年12月1日-2024年12月31日期间购买新房的，都可以分层次享受购房契税补贴，买得越早越实惠，最高可享受100%购房契税补贴。

目前，相城区、吴中区、吴江区、工业园区出台了细则。

此外，相城区即购房者通过补差价购得新房，即城投公司收购旧房还开启“收旧换新”活动。

相城区“收旧换新”活动方案重点一览

1、参与本次活动的二手房条件：持有苏州市相城区域内产权证建筑面积在144平方米以下、房屋用途为住宅。

2、一套二手房只能换购一套新房，购房的新房价格，必须高于被收购二手房价格。

3、目前相城只有3个楼盘参与换新购：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑。

4、本批次换新购活动，仅限500名；报名时间为2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时，若报名名额已满，则报名提前结束

伍 土地、学位、房票等其他政策

除了以上政策之外，今年，苏州在土地、学位、房票、二手房交易等多方面都做了政策调整。

学位政策

就在本周，苏州工业园区发布正式发文，将苏州工业园区的“九年一学位”政策调整为“五年一学位”。

也就说苏州全区域均是“五年一学位”政策。

相较园区原先的“九年一学位”，“五年一学位”方案中，小学、初中学位分段计算，即一套合法固定住所提供小学和初中两个学位（同一家庭多名子女不受限制）。

这一政策也或将有力促进园区一二手房的流通。

二手房带押过户政策

今年3月2日，苏州常熟公积金贷款（含组合）首例“带押过户”成功，这一新政降低了卖房人的成本，也加速了二手房的交易流程。

目前苏州已有园区、相城、吴江、常熟、张家港、太仓等区域/县市可以带抵押过户。

房票安置

苏州目前已有张家港、常熟、吴中、吴江、相城等多个区县明确实行房票安置。在11月中旬，吴江的房票安置细则曝光，提到了房票安置的几个具体执行细则。

值得一提的是房票购房奖励机制：根据拿到房票后购房时间的不同，有不同额度的奖励，越早买奖励越多。

土拍新政

2023年10月30日，随着新一批的挂地，苏州土拍规则调整，取消了地价上限,这也是苏州时隔7年，首次恢复2016年8月以前价高者得的土拍规则，之后的正式土拍上，苏州也诞生了新地王。

同时取消了不得设置带有私家花园的低层独立式住宅的规定，未来低容积率产品如联排、别墅产品或将重出江湖。

纵观苏州2023年出台的一系列楼市新政，覆盖之广，力度之大，可以说历年少见。

比如限购、首付、利率等都降至今年最低点，公积金贷款额度上限更是达到了全国最高......这也能看出官方提振楼市的坚定决心。

但从苏州新房市场整体的表现来看，购房者观望情绪浓厚，市场分化更加严重......

2024年，苏州楼市政策不排除有进一步的放松空间，比如说限售、限购的进一步放松、房票安置的推广等。

但我们必须认清的一个事实是，面对当前这样的房地产市场行情，任何一个政策都是不可能单独作用于市场，起到立竿见影效果，苏州楼市热度能否回升，还需要更多时间来观察。

同时无论政策如何优化，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提。

本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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