乐居财经 李礼 12月26日，首创证券发布房地产行业周报。

政策端：中央方面：上周住建部表示加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式，保障性住房不得上市交易，需实施严格封闭管理；全国新一轮存款降息即将落地，国有大行于12月22日下调存款利率。地方方面：上周无锡积极鼓励房票可在全市范围购买新房，实施房票回购；沈阳开展房屋“卖旧买新”活动 ,每平方米补贴100元；北京商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府；上海继续实施调整后的房产税房产原值减除比例；上海崇明宣布不能通过农用地转为新增建设用地入市。

　　市场端：2023W51首创证券重点监测的39城商品房成交面积为377.7万平米，环比19.1%，同比14.5%；全年累计成交面积17564.7万平米，同比-10.8%。2023W51首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6323万平米，较上周环比-0.24%；库存去化周期为15个月，环比-0.3个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.4和3.3个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，在29个月以上。

　　二手房方面，2023W51首创证券重点监测的15城二手房成交套数为15883套，环比-0.7%，同比60.6%；全年累计成交面积867339套，累计同比31.4%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比19.1%，同比69.1%，全年累计成交套数同比15.2%；二线城市二手房成交套数环比-2.6%，同比57.4%，全年累计同比37.5% ；三四线城市上周二手房成交套数环比-18.6%，同比62.4%，全年累计同比31.7%。

　　投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

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